第十七座大融城和光大安石商管路径

　　用基金的模式做商业地产正在成为一种趋势，这也令不少房地产基金成为商业地产领域强劲的闯入者。

　　9月26日，国内最大的地产基金管理人之一光大安石在合肥迎来其最新的购物中心项目——合肥绿地大融城。

　　据悉，这是光大安石首次进入合肥市场打造的商业项目，总建筑面积7.2万平方米，停车位1500个。

　　至此，光大安石已在全国完成10城17座大融城的布局，总管理资产面积达180万平方米。

　　作为光大安石旗下重要的的商业自主品牌，大融城在短短几年间获得迅速的发展，光大安石商业运营管理中心总经理林宝泰认为，“这得益于光大安石的基金模式以及创新运营，而所谓基金模式就是‘募、投、管、退’业务逻辑下的一体化能力。”

　　光大安石是A股上市公司光大嘉宝与香港上市公司光大控股旗下最具规模的产业投资基金管理人与地产投资平台，从2007年亚雷投资（光大安石前身）成立起，已专注于不动产投资和资产管理逾10年。

　　数据指出，截至2019年6月末，光大安石累计管理规模超过1100亿人民币，已成功退出超过600亿投资、逾100个项目。

　　值得一提的是，此次在合肥的绿地大融城就是一个轻资产项目。此前，光大安石也曾在南昌与绿地合作大融城项目。

　　林宝泰表示，“类似的轻资产项目也有，但不多，大融城主要还是以重资产为主，所以等项目运营稳定，未来不排除会对这些轻资产项目进行收购。”

　　17座大融城

　　据观点地产新媒体了解，目前大融城布局的城市主要位于全国一二线，包括上海、北京、重庆、西安、青岛、成都、南昌、佛山、江门和合肥。其中，在光大安石商业的起点城市重庆就共有6座。

　　2010年初，联想控股旗下的融科智地与光大安石在重庆组建合资公司融科光控，收购位于重庆江北观音桥的一个局部烂尾项目“现代广场”。

　　随后，经过重新定位、设计、改造，项目于当年重新开业，定位中端商场，总建筑面积13万平方米。数据指出，通过光大安石的运营，2013年-2016年期间，重庆观音桥大融城的出租率从最初的75%，逐步提升至97%。

　　林宝泰介绍，在业态品牌创新层面，重庆观音桥大融城保持每年品牌的调整比例都达到了30%以上，快速调整、适应并引领市场。2018年，该项目客流位列win data 全国客流规模指数排名第三。

　　而在资本层面，这也是大融城首个REITs模式运营项目。2016年，重庆观音桥大融城项目发行25亿类REITs产品，其中优先A档13亿元，发行利率为3.8%；优先B档3亿元，发行利率4.3%；次级为9亿元。

　　“至今为止，这也是国内同类型产品中最低的发行利率。”林宝泰补充道。

　　发现价值被低估的存量资产并投资，收购后进行重新定位、改造和运营管理，在资产价值提升后，以资产证券化的形式实现退出，给投资者创造稳健的回报，这是光大安石的商业路径。

　　而重庆项目的成功，无疑打开了大融城品牌的复制之路。

　　在项目选择上，光大安石则集中聚焦七大区域，包括长三角发达城市群、华北发达城市群、珠三角发达城市群、西南经济快速增长城市群、中部经济快速增长城市群、中西部经济活跃城市群、环渤海经济活跃城市群。

　　对商业地产而言，除了选址外，内部团队支撑和长远规划同样重要。林宝泰透露，光大安石倡导主动管理，通过自有商管团队的商业管理和运营能力来提升购物中心的人流量和租金收益，从而提升物业价值，“为此，我们甚至还有自己的项目设计团队。”

　　除了收购这样的重资产模式外，光大安石也在和诸如绿地这样的开发商进行合作，输出管理和品牌，加快大融城的布局速度。

　　资管未来式

　　事实上，目前的17个大融城和180万方的资产管理体量，已足以和国内许多传统地产商相提并论。

　　而与传统开发商不同的是，光大安石是用基金的模式做商业地产，也就是通过资本力量触达商业地产的方方面面。

　　比如，开发商做商业地产，传统还是通过拿地、建设，再从开业后的租金回报覆盖投入成本，再计算回报率和回报周期。

　　但在基金模式中，现金流、项目估值和资本化率才是更为关键的指标。此外，基金做商业地产会以退出和投资人的角度来分析现在的投入和规划，完成募、投、管、退四个阶段。

　　2018年末，光大安石获准发行全国首单地产基金储架式商业REITs、全国首单以购物中心为底层资产储架式REITs，储架规模100亿元。其中，今年5月首期发行成功的产品静安大融城资产支持专项计划，底层资产就是静安大融城项目，发行规模达43亿元。

　　据了解，静安大融城纯商业面积达19万平方米，2018年6月开业，定位于区域综合型购物中心，是光大安石目前体量最大的旗舰项目。正是从介入项目起，光大安石就以整体退出的未来视角进行规划和安排，因此短短不到一年项目就可以实现资产证券化。

　　值得一提的是，基金模式也逐渐成为越来越多商业地产商的扩张模式，包括大悦城、华润等专业的商业地产商近年也在通过设立基金的模式扩张，并实现退出。

　　不过，光大安石的优势在于它已形成“募、投、管、退”业务逻辑下的一体化能力，而传统商业地产商则需要与基金公司合作融合。

　　随着国内商业地产领域发展逐渐过量，光大安石基金模式，在项目扩张和差异化运营上的优势将日益明显。