宝龙闪电配股的“商业秘密”:现金流得到补充

2019年10月16日09:27 来自:乐居财经 曾树佳
核心提示:宝龙地产以“先旧后新”方式配售1.466亿股新股,募资7.81亿港元,交易“卖方”是许健康。于宝龙地产而言,这无疑又是一次现金流的补充。

  为了维持资金链的安全运转,中小房企在调控基调下,纷纷施展花样融资术。

  10月14日晚间,宝龙地产于发债、资产证券化等财技之外,以闪电配股的方式,在其融资图谱上又增一笔。

  公告信息显示,宝龙地产以“先旧后新”方式配售1.466亿股新股,股份占扩大已发行股份总数约3.54%,配售价较昨日收市价5.91元折让约8.63%。

  宝龙此次配售交易中,卖方按每股5.40港元的价格配售1.466亿股现有股份;同时,宝龙地产按同样的价格向卖方配发及发行合计共1.466亿股新股份,交易的所得款项净额预计约为7.814亿港元。

  配股背后的许健康身影

  交易中提及的“卖方”,为天龙控股有限公司,它背后的全资拥有者,是宝龙目前的董事会主席许健康。

  许健康在先配售后认购的操作中,本质上是为宝龙扩股融资,一出一进之后,许健康所持的2846.5万股股份及黄丽真(许健康的配偶)所持的280万股股份将由约45.95%减少至约42.29%,并将于认购事项完成后增加至约44.33%。而股本交易后,资金能迅速注入上市公司。

图片来源:财华社

  自2009年上市以来,许健康逐渐退居幕后,其子许芳华接过公司的经营火炬,但宝龙的部分融资中,仍可以看到许健康夫妇的身影。

  例如2016年9月,许太太(即黄丽真)与宝龙多家全资附属公司订立买卖协议。据此,黄丽真以总代价约1.02亿元人民币购买宝龙多家附属的相关物业。该等物业包括别墅、公寓、停车位等,所得款项将用于宝龙地产一般营运资金。

  再往前追溯,2011年9月,宝龙地产宣布向中国人寿信托发行优先票据融资10亿港元,而许健康也抵押其占已发行股本的19.66%股份作担保,利息率达13.8%。

  这一波操作意味着,即使已让许华芳接班,但许健康夫妇仍然心系儿子掌管下的宝龙地产。近几年宝龙地产的现金短债比基本在1左右浮动,这一定程度反映了宝龙地产的偿债压力,许健康等从旁提供助力,也在情理之中。

  2019年上半年,宝龙地产银行借贷增长了11.7%,现金余额则增加了24.8%,这使其净负债率较2018年末下降了10.2个百分点至91.4%,剔除预收账款后的资产负债率也较2018年末下降了0.1个百分点。

  然而,对于以商住地产为主营业务的宝龙地产来说,仍需要源源不断的融资输血,来满足其发展需求。

  下半年,宝龙地产融资动作依旧频频。包括发行5亿元第二期中期票据、签订最多2亿元双币贷款融资、拟发行1.7亿美元票据、于上交所挂牌9亿元CMBS等,都可以窥探它的融资步伐。

  此次股本融资,宝龙地产表示,所得款项净额拟在未来机会出现时作业务发展,或投资及集团一般营运资金用途。这对于进一步拓展商业项目、志在分拆商业轻资产板块上市的宝龙地产来说,无疑又是一次现金流的补充。

  许华芳商业换步

  房企的融资主线,常常会关联到他们的业务模式。对于宝龙地产来说,“商业”就是其标签之一,而目前主持商业大局的,正是公司的总裁许华芳。

  几年前,在许华芳接手宝龙地产后,就全面制定了宝龙的加速跑战略,其2011年曾对外披露,宝龙持续看好国内三四线市场,未来五年之内宝龙城市广场要建成100个。随后,宝龙广场迅速在全国三四线城市铺排布局。

  但此后的2013年,由于意识到三四线城市项目的劣势,许健康坦言“计划已有些许改变”,而许华芳也转换了口径,表示将战略性进入一、二线城市。2015年,许华芳再次提出“朝多元复合化方向迈进”;隔年,宝龙迎来了新五年规划。

  规划提及,确立了商业地产为主业,在五年内成为商业营运专家、品质地产行家和资产管理赢家。酒店、文化、投资作为宝龙除商业地产外的三大辅业板块,遵循“盈利第一,协同第二、活力第三”的原则进行发展。

  但也许为了从规模中寻求话语权,2016年宝龙地产也发力住宅地产。以收入口径来看,2019上半年物业销售占比85.7%,其中住宅占比70.5%,而2016年该项数字仅为27.2%。这表明,许华芳心里的天平,已在商、住之间有所转换。

  2018年1月,许华芳履历表上再添一个职务,彼时的他,接替王寿庆成为宝龙商业集团的总经理;一年半之后,宝龙地产对外宣布,拟分拆宝龙商业于港交所主板独立上市。

  宝龙商业招股书显示,2016年至2019年上半年,其资产负债率分别达到99.1%、94.5%、89.4%、86.6%,虽然近两年有所下降,但是仍然高于行业平均水平。据此,部分业内人士分析,宝龙地产分拆商业板块,主要是为了在融资、财务指标改善方面给上市公司减压。

  宝龙地产的商业板块已初具规模。数据显示,截止2019年6月30日,宝龙地产经营及管理的商业广场达36家,在管轻资产项目3家,2019年暂无轻资产项目开业运营。

  随着土地商业配套条件增多,商业也在为宝龙地产的拿地提供助力,2019年上半年,宝龙地产平均土地成本仅为2701元/平方米,仅为今年前八个月累计销售均价的16.5%。

  尽管许华芳在今年中期业绩会上透露,“没有冲规模的冲动”,但商业板块仍有其发展的目标。下半年,宝龙将新开6家商场,年底大概会超过45家;2020年开10家,会超过55家;2021年规划开9家,累计会超过64家。

  如今,在住宅、商业共同发力的情况下,宝龙地产更渴望融资带来的现金流。对于此次股本融资的所得净额的用途,宝龙表示,尚未确定任何特定投资或收购目标。这个谜底,或许需要宝龙后续的市场动作来揭晓。

{{num}} 全部展开
关注专栏
0

好文章,支持一下!

0

好文章,收藏起来!

文章关键词: 宝龙地产许华芳许健康
本文转载来自:乐居财经 曾树佳,不代表赢商网观点,如需转载请联系原作者。如涉及版权问题请联系赢商网,电话:020-37128209;邮箱:news@winshang.com
最新报道
普通登录 立即注册
下次自动登录
×
添加到收藏夹
×
×扫描分享到微信