70年成都商业变迁史Ⅰ:透过历史看未来

2019年10月19日16:10 来自:赢商网四川站 木夕
核心提示:成都商业地产形成于上世纪九十年代中后期,至今大致有15年的历史。

  成都作为全国24座历史名城之一,自古因商而立,其商业贸易最早可追溯至先秦时期,唐宋时期更是诞生了世界上最早的纸币——“交子”。2300多年的商业历史文化,孕育了成都休闲之都、消费中心的深厚底蕴,同时塑造了成都“耍都”的鲜明特质,为这座城市的商业不断发展输送了原动力,吸引着众多开发商争相进驻。

  成都商业地产形成于上世纪九十年代中后期,至今大致有15年的历史,之前的商业是商业,地产是地产。商业如果有场地的需求,会单独进行设计、建设,不会用产业化的方式进行资本化得运作,商业和地产是平行发展的两条线。真正把商业用地产开发的方式开始运作起始于九十年代末,但当时开发商也只是连续开发几个项目,还没有形成系统的理论体系,直到二十世纪初才正式提出了商业地产的概念,商业地产才以独立的体系开始运作。

  百年春熙

  千年古都

  楼前梭线路难通,龙马高车走不穷。

  铁笛一声飞过也,大家争看电灯红。

  18岁的郭沫若平生第一次见到了电灯,在感慨之余写下的民国初年时成都商业中心商业场的繁荣景象和热闹场面。

成都劝业场前人潮涌动

  商业场最早叫「劝业场」。1907年由四川省劝业道周孝怀倡导、成都商务总会樊起鸿筹办,成都著名营造商江建廷设计施工,在两年后,也就是1909年建成。劝业场是当时成都周边地区最大的一个商场旺铺,也是四川最早的近现代商业街。

  到了民国期间,商业场日趋繁荣,这里吸引了300多家商家集中展销,开设百货、饮食、茶馆、客栈、书画、玉器等各种店铺150多家,成都历史上第一家既卖川菜又兼营西点的餐厅“楼外楼”就开设在这里。新开的茶馆,著名的有“宜春楼”“第一楼”和“怀园”,再加上悦来茶园中的川剧演出,商场内可购、可吃、可喝、可玩、可观、可住,使这里诞生了四川历史上第一个综合性商贸娱乐场所。当时商业场中的商家按规定一律采取明码实价,悬牌公布,一律不讲价的交易方式,这在当时是一种崭新的模式,影响很大。从此以后,成都一些大型商店大多采取了明码实价的交易方式。自此不仅吸引了众多的消费者,也启发了人们的新经济观念。人们通过商业场了解了世界,并学会了新的经商之道。商业场成为当时省会名符其实的商业中心,奠定了成都成为西南最大商贸城市的雏形......

劝业场正门

  这里便是如今成都总府路王府井商场背后的商业场街,成都人习惯省略“街”字而直接叫做商业场。而现今与北京的王府井、上海的南京路、南京的新街口、重庆的解放碑步行街齐名的春熙路是怎么样来的呢?原来当时东大街与总府街的商业场之间没有一条直通的街道,让市民们十分不便。1924年,四川军阀杨森由北洋政府授上将衔,成为四川省的军政长官,上任之后才主持修建了春熙路。据资料显示,春熙路最初叫“森威路”。后来人们取老子《道德经》中“众人熙熙,如登春台”之意,改名为春熙路。

四川军阀杨森(居中)

  1992年“春熙路夜市”第一次开张,场面曾经火爆一时,堪称老成都夜生活的“金字招牌”。只可惜“春熙路夜市”后来被取消了,一直到2002年才改造成如今我们所见的春熙路步行街,自此拉开了成都商业第一街的序幕。

九十年代春熙路街景

  人民商场、百货大楼

  老成都心中不可抹去的地标记忆

  萌芽期的成都商业同全国一样,国营百货占据了绝对王者地位。始建于1953年的成都人民百货商场,如今的茂业天地,这座当年最牛气的百货商店,老成都人至今回忆起当年热闹的景象,依然是津津乐道。作为盐市口商圈第一批老牌商场的领跑者,在上世纪八九十年代,可谓是市民购物的首选之地。1993年12月改组为股份有限公司,1994年2月24日在上海证券交易所挂牌上市(股票简称:“成商集团”,股票代码:600828),成为四川省首家公开发行上市的商业企业。从“人民商场”到“茂业百货”再到如今的“茂业天地”,可谓由百货至购物中心的华丽蜕变。

早期人民商场资料图

  太平洋百货抢滩

  各百货形态蜂拥而至

  改革开放后,经济体制和经营体制逐渐放活,商品的日益丰富让原先的百货商场和供销社不再能满足群众的生活需要。但直到上个世纪90年代初,成都商业还是国营一统天下的局面,民营与外资几乎是空白。成都人民商场和成都市百货公司居绝对的龙头地位无以撼动。而这个局面在1993年12月11日这天被打破,拥有全新百货经营理念的台湾远东集团太平洋百货春熙路店携众多一二线流行百货品牌在春熙路开业,为成都零售百货业开创了不少新颖的经营理念:第一家提供早迎宾、晚送宾服务;第一次将VIP卡带给消费者;第一家推出带有商场LO-GO的红白购物纸袋……让那个年代的成都人大开眼界,立刻成为万众瞩目的焦点。随后,百盛、伊藤、王府井等外来军团蜂拥而至,骡马市、盐市口、春熙路商圈到处是商场、超市。而仁和春天、成都华联等本土企业也在思变突围中逐步成长起来。从业态来看,百货商场集合服装、美妆、珠宝、电器等各类零售,还包括餐饮业态,但单一的纯购物体验,使百货这类商业模式逐渐沦为“弱势群体”的趋势初现端倪。

平洋百货春熙路店

  专业市场兴建

  生活广场风行

  • 电脑科技一条街

  在成都磨子桥一带陆续建起了百脑汇、新世纪、世纪及后来的@世界、数码时代广场,百脑汇是当年有名的电脑卖场连锁品牌,红极一时,是当年电脑卖场开发经营的标杆。数码时代广场后来者居上,现在是科技一条街经营效果最好的卖场,并且是四川地区做得最好的本土品牌。

  • 荷花池服装批发市场

  这里特别要说明的是开始的荷花池专业市场是带有自发形成的特点,不能算是商业地产,只到2004年起几个地产商有计划地开发新的专业市场(大成、金荷花、荷花金池等五大新市场)起,才能算是荷花池商圈商业地产的真正起步。

  • 八一家具城

  最早起源1985年八一家俱厂,1991年八一家俱城建立,逐步建立了各分类市场,直到1995年太平园家具城建立,这个区域的开发才带有了商业地产开发的性质,从2002年八一精品城建立,八一家具城已发展成为面积达30余万平方的家具城,加上太平园家具城该区域总面积达60余万平方,主要面对中低端消费市场的大型家具批发零售集散地。

  • 玉林生活广场

       它几乎是成都二十世纪初成都小资夜生活的代名词,尤其是以后的日子里因为空瓶子酒吧火爆、特别是培育出张靓颖的音乐房子的成功,而更使之家喻户晓。玉林生活广场的成功,被其开发商迅速地进行了复制,并不断延续着它的成功的传奇,而其它开发商也竞相模仿、抄袭,于是乎各类生活广场在成都遍地开花,建筑布局、形态如出一辙。几十间酒吧及餐饮小店,外加几百个平方的小广场,特别适合成都人小酌一杯和朋友欢畅几曲的生活方式,也特别适合小的商户经营、小的投资商购置,这就是了那个年代短平快商业项目开发的代表模式。

  当然,并不是所有的生活广场都是成功的,大世界商业广场就是典型的失败案例。该项目2001年开业于紫荆的富人区,当时出租率80% ,临街铺面租金高达120元/平方米以上,众多国际国内知名品牌撑起了大世界绚丽的天空。然而好景不长,在短短半年时间内,众商家纷纷撤离,一座“死城”至今还矗立在周边繁华城南高档社区之中。现在除了一楼临街的几家商户经营者低档的餐饮外,往里走稍背街的地方都可以看到臭水横流,二楼三楼基本空无一人,一排凋敝的景象,晚上去看更像个“鬼城”。

  旅游地产等业态崭露头角

  本土开发商与外地开发商角逐市场

  接下来,成都商业业态形式逐步丰富,代表特征是购物中心在成都兴起,专业市场升级换代,总部基地、旅游地产等业态开始崭露头角。外地大企业开始涌入成都,本土开发商与外地开发商角逐市场,竞争开始变得愈发激烈,开发总量骤然放大,销售开始放缓。

  • .成都购物中心的先驱百联天府

  由上海友谊集团和成都汇诚房地产公司联合开发的,2004年4月28日开业,当时总投资约为5.5亿元,建筑面积约16万平方米,集百货、超市、专业专卖店、餐饮、娱乐、休闲、文化、影院、办公于一体。因投资方之一百联集团为国内最大的零售集团,加之百联天府体量巨大,百联天府当时被誉为成都最大的SHOPPINGMALL。由于经营不善现已被王府井购物中心所取代。

  • 新城市广场

  总面积27万平方米,2005年11月开业,业态上已经具备了真正购物中心的特征,有百货(时尚百盛)、有超市(百佳超市)、电影院(太平洋院线的新城市电影城),哈根达斯、千色店等品牌店,还有1120个车位的地下停车场配套。由于规划、运营等问题现在经营状况也不佳。

  • 成都锦里古街

  2004年成都锦里古街,将三国文化与现代休闲相融合,打造了一个条民俗旅游购物的街区,整个古街以川西古镇的建筑风格为特色,集旅游购物、休闲娱乐为一体,里面还有餐饮酒吧、民俗手工艺品等项目。同一时期的还有宽窄巷子以民清时代的川西四合院的建筑,以及成都的慢生活为特征;文殊坊更以禅宗文化、民俗文化吸引着四面八方的游客。

  • 国色天乡

  国色天乡是成都进入现代旅游地产的标志,2007年开业的国色天乡,引入了30-40项大型的游乐设施,并分别以几大主题馆的形式接待各方游客...分数期开发的国色天乡,不断提档升级扩大规模,成功地实现了很好的经济效应和品牌效应,最主要的是促进了同期的别墅等住宅板块的销售。

  • 锦华万达广场

  其一枝独秀2007年12月开业,从动工到开业,只用了14个月时间,并且用近三年就实现了旺场,如今的成都锦华路万达广场已然成为了成都又一个重要的商业中心,日均客流量达到了30万人次。2009年,成都万达广场的销售额突破了18亿元,年纳税近亿元。其成功的要素在于订单式开发,大型主力店的预置。

  锦华万达广场的开业将成都商业正式带入到了下一个阶段,其成功引入伊藤洋华堂、万达百货、万达国际影城、精品百货等十余家主力店,以涵盖百货、电影、品牌餐饮、游戏室等于一体的一站式购物中心(Shopping Mall)形态出现,无论是外部形象,还是内部动线设计,乃至业态的比例安排与空间的合理利用,给成都早期的shoppingmall提供了一个很好的样本。它的成功使得众多开发商纷纷效仿,2010年对于商业地产市场而言是一个巨大的分水岭,随着房地产紧缩型调控政策的到来,商业地产在这一年如雨后春笋般,迅速覆盖成都:成都凯丹广场(现凯德广场·新南)、群光广场、龙湖天街·三千集、富力天汇等大体量购物中心陆续亮相,给无数消费者的购物习惯带来巨大影响......

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