70年成都商业变迁史Ⅰ：透过历史看未来

　　成都作为全国24座历史名城之一，自古因商而立，其商业贸易最早可追溯至先秦时期，唐宋时期更是诞生了世界上最早的纸币——“交子”。2300多年的商业历史文化，孕育了成都休闲之都、消费中心的深厚底蕴，同时塑造了成都“耍都”的鲜明特质，为这座城市的商业不断发展输送了原动力，吸引着众多开发商争相进驻。

　　成都商业地产形成于上世纪九十年代中后期，至今大致有15年的历史，之前的商业是商业，地产是地产。商业如果有场地的需求，会单独进行设计、建设，不会用产业化的方式进行资本化得运作，商业和地产是平行发展的两条线。真正把商业用地产开发的方式开始运作起始于九十年代末，但当时开发商也只是连续开发几个项目，还没有形成系统的理论体系，直到二十世纪初才正式提出了商业地产的概念，商业地产才以独立的体系开始运作。

　　百年春熙

　　千年古都

　　楼前梭线路难通，龙马高车走不穷。

　　专业市场兴建

　　生活广场风行

• 电脑科技一条街

　　在成都磨子桥一带陆续建起了百脑汇、新世纪、世纪及后来的@世界、数码时代广场，百脑汇是当年有名的电脑卖场连锁品牌，红极一时，是当年电脑卖场开发经营的标杆。数码时代广场后来者居上，现在是科技一条街经营效果最好的卖场，并且是四川地区做得最好的本土品牌。

• 荷花池服装批发市场

　　这里特别要说明的是开始的荷花池专业市场是带有自发形成的特点，不能算是商业地产，只到2004年起几个地产商有计划地开发新的专业市场（大成、金荷花、荷花金池等五大新市场）起，才能算是荷花池商圈商业地产的真正起步。

• 八一家具城

　　最早起源1985年八一家俱厂，1991年八一家俱城建立，逐步建立了各分类市场，直到1995年太平园家具城建立，这个区域的开发才带有了商业地产开发的性质，从2002年八一精品城建立，八一家具城已发展成为面积达30余万平方的家具城，加上太平园家具城该区域总面积达60余万平方，主要面对中低端消费市场的大型家具批发零售集散地。

• 玉林生活广场

       它几乎是成都二十世纪初成都小资夜生活的代名词，尤其是以后的日子里因为空瓶子酒吧火爆、特别是培育出张靓颖的音乐房子的成功，而更使之家喻户晓。玉林生活广场的成功，被其开发商迅速地进行了复制，并不断延续着它的成功的传奇，而其它开发商也竞相模仿、抄袭，于是乎各类生活广场在成都遍地开花，建筑布局、形态如出一辙。几十间酒吧及餐饮小店，外加几百个平方的小广场，特别适合成都人小酌一杯和朋友欢畅几曲的生活方式，也特别适合小的商户经营、小的投资商购置，这就是了那个年代短平快商业项目开发的代表模式。

　　当然，并不是所有的生活广场都是成功的，大世界商业广场就是典型的失败案例。该项目2001年开业于紫荆的富人区，当时出租率８０% ，临街铺面租金高达１２０元／平方米以上，众多国际国内知名品牌撑起了大世界绚丽的天空。然而好景不长，在短短半年时间内，众商家纷纷撤离，一座“死城”至今还矗立在周边繁华城南高档社区之中。现在除了一楼临街的几家商户经营者低档的餐饮外，往里走稍背街的地方都可以看到臭水横流，二楼三楼基本空无一人，一排凋敝的景象，晚上去看更像个“鬼城”。

　　旅游地产等业态崭露头角

　　本土开发商与外地开发商角逐市场

　　接下来，成都商业业态形式逐步丰富，代表特征是购物中心在成都兴起，专业市场升级换代，总部基地、旅游地产等业态开始崭露头角。外地大企业开始涌入成都，本土开发商与外地开发商角逐市场，竞争开始变得愈发激烈，开发总量骤然放大，销售开始放缓。

• .成都购物中心的先驱百联天府

　　由上海友谊集团和成都汇诚房地产公司联合开发的，2004年4月28日开业，当时总投资约为5.5亿元，建筑面积约16万平方米，集百货、超市、专业专卖店、餐饮、娱乐、休闲、文化、影院、办公于一体。因投资方之一百联集团为国内最大的零售集团，加之百联天府体量巨大，百联天府当时被誉为成都最大的SHOPPINGMALL。由于经营不善现已被王府井购物中心所取代。

• 新城市广场

　　总面积27万平方米，2005年11月开业，业态上已经具备了真正购物中心的特征，有百货（时尚百盛）、有超市（百佳超市）、电影院（太平洋院线的新城市电影城），哈根达斯、千色店等品牌店，还有1120个车位的地下停车场配套。由于规划、运营等问题现在经营状况也不佳。

• 成都锦里古街

　　2004年成都锦里古街，将三国文化与现代休闲相融合，打造了一个条民俗旅游购物的街区，整个古街以川西古镇的建筑风格为特色，集旅游购物、休闲娱乐为一体，里面还有餐饮酒吧、民俗手工艺品等项目。同一时期的还有宽窄巷子以民清时代的川西四合院的建筑，以及成都的慢生活为特征;文殊坊更以禅宗文化、民俗文化吸引着四面八方的游客。

• 国色天乡

　　国色天乡是成都进入现代旅游地产的标志，2007年开业的国色天乡，引入了30-40项大型的游乐设施，并分别以几大主题馆的形式接待各方游客...分数期开发的国色天乡，不断提档升级扩大规模，成功地实现了很好的经济效应和品牌效应，最主要的是促进了同期的别墅等住宅板块的销售。

• 锦华万达广场

　　其一枝独秀2007年12月开业，从动工到开业，只用了14个月时间，并且用近三年就实现了旺场，如今的成都锦华路万达广场已然成为了成都又一个重要的商业中心，日均客流量达到了30万人次。2009年，成都万达广场的销售额突破了18亿元，年纳税近亿元。其成功的要素在于订单式开发，大型主力店的预置。

　　锦华万达广场的开业将成都商业正式带入到了下一个阶段，其成功引入伊藤洋华堂、万达百货、万达国际影城、精品百货等十余家主力店，以涵盖百货、电影、品牌餐饮、游戏室等于一体的一站式购物中心(Shopping Mall)形态出现，无论是外部形象，还是内部动线设计，乃至业态的比例安排与空间的合理利用，给成都早期的shoppingmall提供了一个很好的样本。它的成功使得众多开发商纷纷效仿，2010年对于商业地产市场而言是一个巨大的分水岭，随着房地产紧缩型调控政策的到来，商业地产在这一年如雨后春笋般，迅速覆盖成都：成都凯丹广场（现凯德广场·新南）、群光广场、龙湖天街·三千集、富力天汇等大体量购物中心陆续亮相，给无数消费者的购物习惯带来巨大影响......