华侨城47亿元挂牌苏河湾项目里的沪上离情

　　华侨城在上海，起于苏河湾。

　　2010年，70亿的全国单价地王给市场带来了无限遐想。不料，拿地后，项目进展却并不顺利，在市场和资金的双重压力下，项目进展一波三折。

　　但执拗的华侨城不愿放弃这个项目。最终，引入兄弟公司华侨城亚洲，由其持股50.5%主导开发上海苏河湾项目。

　　与平凡的业绩相比，高调的价格是外界对苏河湾项目的第一认知。2014年7月，苏河湾最新获批预售的95套住宅中最高单价达29.8万元/平米。

　　转机出现在2015年，受益于政策利好，苏河湾抓住了市场改善窗口，实现快速去化。

　　2016年，华侨城与华润联手再以69.32亿元获取苏河湾中央公园地块。不过，或再次囿于政策，该项目仍迟迟没有入市开盘的消息。

　　终于，华侨城还是选择了出售。2019年10月22日，北京产权交易所披露，华侨城拟转让所持上海华合房地产开发有限公司50%股权，及上海华筵房地产开发有限公司50%股权，底价约为47亿元，上述两家公司正是苏河湾中央公园地块的项目公司。

　　如今的华侨城，不再执拗了。

　　47亿转让苏河湾项目

　　根据北京产权交易所披露的信息，华侨城拟转让旗下上海华筵房地产开发有限公司和上海华合房地产开发有限公司各50%的股权，转让底价合计约47.12亿元。

　　其中，上海华筵50%股权的转让底价为24.84亿元，上海华合50%股权的转让底价为22.28亿元。两家公司均为华侨城与华润置地合资成立的公司，由双方各占50%股权。

　　信息显示，2019年1-9月，上海华筵净亏损529.68万元。截至9月30日，该公司的资产总额约为50.37亿元，负债总额约为5.01亿元，权益者总额约为45.36亿元。

　　同期，上海华合净亏损约326.29万元。截至9月30日，该公司资产总额约为40.65亿元，负债总额约为1.49亿元，权益总额约为39.16亿元。

　　值得注意的是，交易受让方需在受让上海华筵50%股权的同时，受让上海华合50%股权。换言之，两项目将以底价47亿元被打包出售。

　　观点地产新媒体了解到，上述两家公司为华侨城上海苏河湾的项目公司。2016年1月，华侨城与华润置地联合体以69亿拿下苏河湾中央公园地块。该地块为闸北区天目社区C070102单元33-02、46-02街坊及44-01、46-01街坊公共绿地地下空间开发地块，总面积2.49公顷，地上建筑面积18.23万平米，为街巷、商住办、商办、商业用地。

　　彼时有消息称，该地块将会被打造成32万平米的超大城市综合体，预计项目将建有200米高的标志性办公建筑、至少163套住宅以及统一运营的各类商业等。

　　同年7月26日，华侨城与华润置地共同设立两家项目公司用以开发该地块，也就是此次华侨城捆绑转让的两家公司。

　　其中，上海华合负责天目社区C070102单元33-02街坊地块商住办项目；而上海华筵负责开发苏河湾项目44-01，46-01，46-02地块。

　　其实，从2018年开始，华侨城就已经多次出售资产。据观点地产新媒体不完全统计，从今年6月至今，华侨城已累计出售12家子公司股权。

　　与此同时，华侨城却活跃于土地市场和文旅项目签约。今年6月至今，华侨城在土地市场斥资超过200亿元，购置位于广州、东莞、武汉等一二线城市土地。

　　华侨城相关人士回应，股权转让事项是公司围绕加快周转的具体举措，是正常经营行为，有利于华侨城进一步聚焦主业，保证企业有更多的精力和资源集中到文旅产品的开发建设中，不断提升文旅核心竞争力，通过资源优化配置，为消费者开发与建设更优质的文旅项目。

　　一位业内人士赞同华侨城“换仓”的思路。在他看来，挂牌出售苏河湾这种去化比较慢的项目，换取资金拿一些周转快的项目，是一种项目选择加杠杆的行为。

　　观点地产新媒体了解到，同日，华侨城在武汉斥资66.4亿元获取了一宗商住地，楼面地价12206元/平米，溢价率21.88%。

　　华侨城沪上离情

　　上海之所以被誉为“魔都”，或许在于无数的人来来往往，都带着一头扎进去的勇气和果敢。

　　华侨城在上海的高光时刻，都与苏河湾有关。

　　2010年，经过百轮竞价，华侨城最终以70.2亿元夺得上海闸北区苏州河北岸东块1街坊苏河湾地块，溢价率49%，楼板价高达5.28万元/平米，成为当时的单价地王。

　　半年后，华侨城再以17.91亿元拿下了苏河湾41、42街坊地块。短期内斥资在苏河湾扩储，华侨城顺理成章成了苏河湾的最大“地主”。

　　但跟“地王”有关的故事，往往不会太美好。

　　彼时，业内就觉得这块地王的入市前景并不乐观。有分析指，就当时周边仅3、4万左右的楼价来看，5.28万元/平米的土地成本，会给未来的定价带来极大的压力。

　　果不其然，伴随着市场的恶化和资金压力，项目推进一波三折。苏河湾项目深陷价格和销量的困境，入市价格低于市场预期，去化亦较缓慢。

　　直到2015年，受政策利好，苏河湾的销售才迎来“艳阳天”。

　　或许，也是这短暂的晴天，给了华侨城再次拿地的信心。于2016年，华侨城与华润联合体以69亿夺下了苏河湾中央公园地块。

　　尽管成交价接近底价，但地价仍较高。而且，从2016年之后，上海楼市再进入调控期。

　　华侨城2019半年报中显示，上海华合项目已于2018年开工，预计下批竣工时间为2020年，预计总投资为45.24亿元。但目前，该项目仍迟迟没有入市开盘的消息。

　　“能一口气全部卖掉也好，这个项目拖了不少时间。调控的压力下，也别指望后面的价格能卖多高，不如早点走，换别的项目做。”

　　上海中原分析师卢文曦指出，苏河湾不是传统的豪宅区，偏高的价格是有压力的。或许真的像他说的那样，出售苏河湾项目可能是一种比较明智的选择。