毛大庆上市“马拉松”：优客工场正式递交招股书赴美IPO

　　优客工场（需求面积:2500-5000平方米）是否会取代wework，成为“共享办公行业第一股”？

　　12月11日美东时间，优客工场向美国证券交易委员会（SEC）递交了IPO招股书，计划将在纽约证券交易所（NYSE）挂牌上市，股票代码为“UK”，用作“占位符”的暂定筹资额为1亿美元。

　　这也意味着，在wework上市惨遭滑铁卢之后，优客工场将正式冲击“共享办公行业第一股”的位置。

　　事实上，从2018年开始，就不时传来优客工场即将上市的消息。

　　2018年5月，优客工场创始人毛大庆就曾在公开场合表示，“公司预计将在今年或者明年年初上市”；今年2月，有媒体报道，优客工场希望今年在纽约纳斯达克上市，并寻求30亿美元估值；随后，再有外媒称，优客工场将在2020年的美国IPO中寻求筹资2亿美元。

　　直至11月14日，外媒引述消息人士指，共享工作空间优客工场计划于12月在美国上市，传集资额约1亿美元，最快两星期后提交相关文件。

　　这是一场属于毛大庆的上市“马拉松”，但对于共享办公行业而言，这或许算不上是一个上市的好时机，wework上市折戟，给行业浇了一盆冷水，共享办公盈利难的问题被暴露在阳光下。

　　现汇生国际融资总裁和协纵策略管理集团前创始人黄立冲在接受观点地产新媒体采访时也表示，现在肯定不是一个好的上市时机。

　　“按照现在的国际气氛，美国资本市场可能很快就会对中国企业关上大门，可能一年后，中国企业在美国就很难上市了。”他将优客工场IPO赴美上市称为赶“末班车”。

　　他称，或许也是为了完成对PE的对赌。“企业在融资的时候会有很多承诺，必须上市承诺才能兑现，对于何时上市也会有一定的时限。”

　　根据招股书中披露的财务数据，从2017年到2018年，优客工场的总净营收分别为1.674亿元、4.485亿元(约合6270万美元)，同比增幅为167.9%。截至2019年9月30日的9个月，总净营收为8.746亿元(约合1.224亿美元)，同比增幅为209.9%，上年同期为2.82亿元。

　　与此同时，优客工场2017年、2018年运营亏损分别为3.99亿元、4.57亿元，2019年前9个月运营亏损为5.61亿元，上年同期运营亏损为2.89亿元。

　　与wework一般无二，优客工场也不赚钱。

　　从最近一个季度的数据来看更明显。2019年第三季度，优客工场营收为3.88亿元，较上一季度的2.92亿元增长33%，较上年同期的1.35亿元增长186%；成本为4.24亿元，较上一季度的3.38亿元增长25%，较上年同期的1.92亿元增长120%；录得运营亏损1.43亿元，运营利润率为-37%；净亏损为1.39亿元，上年同期净亏损1.06亿元，上一季度净亏损2.02亿元。

　　从收入结构来看，优客工场的营收主要来源于会员，因此办公空间数量的增加即为影响营收最主要的因素之一。

　　“共享办公经营的压力和前景恐怕比长租公寓还要糟糕。”黄立冲将优客工场与刚刚上市的长租公寓第一股青客公寓做类比，在他看来，优客工场现在的商业模式是很难赚钱的，需要上市进行回血。

　　“就国内市场来说，优客工场的模式一直都不好，海外市场尤其是美国可能会好一点。”

　　《2018年中国联合办公活力指数报告》显示，收租的“二房东”模式仍是共享办公的主要盈利模式，而且只有共享办公出租率平均达到85%时，才能保持盈亏平衡。

　　但也有人依旧看好共享办公。“共享办公本身有价值，也有他存在的逻辑，就是从批发变成零售，中间天然就有利差。”

　　有业内人士表示，运营是最大的问题，大量资本导致了同质化的企业和同质化的竞争，同质化的竞争就会把原来办公楼的租金水平推高，推高之后很多企业又没有真的花工夫研究客户身上，更多的是去跑马圈地，靠把规模扩大提升估值，后期再兑现，这不可持续。

　　换言之，扩张速度过快可能会导致一定问题。根据招股书中的数据，优客工场采用轻资产模式，截至2019年9月30日，优客工场拥有39个采用轻资产模式的联合办公空间，管理面积约为13.87万平米，在所有联合办公空间的总管理面积（约60.86万平米）中所占比例为22.8%。

　　为了保持市占率，优客工场也通过收并购的方式扩大规模，合并无界空间、并购Wedo联合创业社、收购洪泰创新空间、将Workingdom、爱特众创等共享办公企业。

　　值得关注到的是，创始人毛大庆本人也给了优客工场很大的加持。资料显示，毛大庆是建筑师出身，后又在房地厂行业深耕十余年，曾任万科高级副总裁，分管集团商用地产业务，同时任职北京万科总经理，北京万科物业管理有限公司董事长。

　　多年房地产经历，为毛大庆积攒了大量人脉和资源。观点地产新媒体了解到，优客工场曾先后与凯德、招商蛇口、首创置业、万科、五矿等房企开展合作。

　　截至2019年9月30日，优客工场旗下运营的联合办公空间的数量为171个，会员基础人数约60.96万人，共覆盖包括中国一线和新一线城市以及新加坡和纽约在内的42个城市。

　　据了解，优客工场的线下产品包括：自营模式下的标准化空间USpace，小型办公空间UStudio，定制化空间UDesign；以及轻资产模式下的以运营、设计施工服务输出为主的UBrand模式，以管理、系统输出为主的UPartner模式。

　　此外，优客工场还通过U Bazaar App、智能办公系统、物联网解决方案和数据管理系统U data等多种方式为入驻会员提供全面的U+服务，以增强会员黏性和扩大会员规模。截至2019年9月30日，优客工场共有大约609600名会员，包括大约584600名个人和25000家大中小企业。

　　毛大庆曾说：“回过头看，今天的共享办公——也就是优客工场在做的事情，还仅仅是一个开始的形态，要想实现真正的颠覆与创造，这个行业恐怕还得有十年的培育期要走。”

　　如今共享办公方兴未艾，优客工场能否杀出一条血路，还需要等待资本市场的反馈。