日月既往，不可复追；未来，星辰大海等待我们去探索！
2019年12月20日，由赢商网主办的2019中国商业地产年会，在上海闵行宝龙艾美酒店如期举办，本次年会以“不打烊”为主题，吸引了近千名中国商业地产行业领袖精英学者共聚一堂，就中国零售行业2020年发展趋势、夜间经济发展机遇与挑战、商业如何平衡长期主义与价值等热点话题进行探讨。
在微论坛（二）：商业地产的长期主义和做“价值的朋友”的话题讨论环节，围绕如何从价值投资角度出发理解商业地产的长期主义，打造给企业、商户、消费者都带来价值的链条闭环等议题，建业商业管理集团有限公司董事/总裁张子玉与现场嘉宾分享了他的精彩见解，在他看来：
在影响商业项目成功与否的关键要素中，回报率是第一个硬指标。此外，品牌组织和定位也很重要，着将决定项目是否适合商圈以及城市需求。而在做资产管理和商业管理的过程中，开发商和投资者会排在创造价值的关键利益体前端。目前建业商业管理集团已有近20个存量资产，未来还将增加20个，集团的商业基因正在改变。
主持嘉宾：在我们做的商业项目里面，影响我们商业项目成功的关键要素有哪些？或者另一个角度，决定我们商业资产价值的关键要素有哪些？
张子玉：对于我们来说非常的简单，上半个月集团刚把16个项目打包给我们，其中最前面的就是NY。回报率必须做到我们才可以拿到钱，做不到是拿不到的，这是一个硬指标。
除此之外，品牌组织和定位也很重要。因为对于一个商业而言，定位决定了其未来在市场中的表现和消费者的喜爱程度。比如我们刚开了一个巨无霸17万平米，我们整个出租面积才2.5万左右。如果没有很好的品牌组合，没有很好的商业定位，生下来就已经有缺陷了。除了很硬性的NY指标之外，我更关注开始的定位和品牌组合是否适合商圈、城市需求，这是第一步。只有走出第一步，未来才会面对市场、面对消费者的改变而不断调整自己的方向。
主持人：我们在做资产管理和商业管理过程中，能不能找出所有这个链条里面创造价值的关联利益体有哪些？
张子玉：我认为开发商和投资者会更靠前一些。我们也看了看中国大概排前30位的，基本上都是管理公司。
作为投资者来说，我们本身也是甲方，还是看投资的方向。到底是以住宅的方式做地产、商业，还是真正的做商业地产开发，这个本质非常重要。所以，前30位上千亿的企业虽然不少，但是真正运营商业开发的企业，确实看起来寥寥无几。因为它的要求会更高，所以我们更看重开发商的投资方向。
其次还是万变不离其宗，说到底还是人（商管团队），商管团队也决定了前期拿地、做规划、设计、定位。在投融管的过程当中，我认为除了钱和动机之外，最重要的还是人。因为人可以创造价值，管理团队是整个资产的核心价值体现，所以管理团队的操控能力好坏也决定了资产在什么时候退出。毕竟，得到市场认同和资本认同是最主要的。
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