风口之上，商业地产发展的新机遇

　　复兴，是对东北过去的赞许，美好，是对东北未来的期待。

　　2020年01月10日，以“复兴·美好”为主题的“2020中国商业发展论坛”，在哈尔滨香格里拉大酒店盛大召开。该论坛由黑龙江省商务厅、中国商业经济学会主办，黑龙江省商业经济学会、中国商业联合会商业创新分会协办，赢商网、哈尔滨汇丽投资有限公司承办，哈尔滨市商务局、哈尔滨市道里区人民政府、哈尔滨商业大学提供支持。

　　在微论坛对话环节，各位零售与商业地产领域嘉宾齐聚一堂，共同聚焦探讨风口之上，商业地产发展的新机遇。

　　主持人：

　　巴九灵COO 新匠人新国货加速计划总策划 吴欣

　　对话嘉宾：

　　金辉集团商业管理部总经理李嘉

　　远洋地产城市开发事业部商业管理中心总经理温静

　　哈尔滨曼哈顿多元集团有限公司总裁、黑龙江省青年民营企业家商会会长江岩

　　美嘉体育创始人兼CBA全明星总导演 毛雅楠

　　巴九灵COO 新匠人新国货加速计划总策划 吴欣

　　十年磨一剑，东北商业地产蛰伏几十载，商业地产的发展，是机遇多一些还是挑战大一些？哈尔滨目前已经发生了非常大的变化，从原来工业聚集到现在网络直播，整个城市变迁也是整个东北的缩影，我非常想问一下线上流量已经像洪水猛兽冲进来了，对我们实体的冲击很大吗？

　　远洋地产城市开发事业部商业管理中心总经理 温静

　　从整体上来看，线上购物对实体经济的冲击肯定是越演越烈，这个对我们实体商业来讲是一个不可避免的现象。现如今大家购物和消费的行为越来越碎片化，随时随地不受时间、地点的限制都可以进行购物。

　　在这种情况下，对于实体商业我们能够做的，就是用积极的心态拥抱变革，专注消费者需求的多元化，寻找商业发展机会，比如说结合项目所处的不同市场环境和客户需求，在商业专业化领域进行更纵向、更深入的探索。抛开传统意义上的购物中心、百货以外，东北零售市场上奥特莱斯、专业家居市场、批发零售市场以及服务生活半径一公里范围的社区商业都存在着一定发展空间。　　

　　另外，从地产开发的角度来讲，可以跟在座各位分享一下大型存量商业的开发模式。我们在长春跟王府井集团合作了一个赛特奥莱项目，这个合作应该是用六个字来形容：天时地利人和。从天时的角度来讲，合作初期，长春地区奥莱市场还是一片空白，所以合作双方都对于长春市未来的奥莱销售市场充满信心。从地利的角度来讲，项目位于两个国家级5A景区的交汇处，景观资源、交通资源都是非常丰富。最后从人和来讲，我们是采取了定制开发的模式，充分发挥了双方的合作所长。从目前经营情况来看，首个完整的经营年度内，长春赛特项目在全东北的奥莱销售市场也是排在了前列。

　　金辉集团商业管理部总经理 李嘉

　　我认为哈尔滨机遇和挑战关键在于，第一是优秀的文化如何去传承；第二是如何接纳融合新时代的新文化；第三如何运用好新媒体完成对城市形象的提升与传播，反过来我们看消费市场，理解社群很重要，粉丝经济很重要，需要找到有实力有钱有情怀的企业，做匠心的产品引领市场。

　　购物中心过去讲三年一小调，五年一大调，现在我们发现每年都在调，年年月月都在调，每天都在变化。这个来源于第一个是消费者的变化，目前很多人还在沉浸70后、80后，其实90后和00后才是现在的消费主体，他们的诉求跟我们完全不一样；第二个商户选择发生了改变，在18年开出来的400多个购物中心开了15000多家品牌，里面新兴品牌占比是24%，我们会主动的比如说拿租金让利，甚至是经营扶持，去挖掘一些比较有潜力的品牌；第三个是体验互动的升级，怎么样让消费者在商场打发时间，解决工作上、生活上、休闲上、社交上的各种需求。我们需要整合消费者的创意、商家的资源、上下游的生态链，建成一个商业联盟，把有限的空间变成无限的平台。

　　哈尔滨曼哈顿多元集团有限公司总裁、黑龙江省青年民营企业家商会会长 江岩

　　作为一个省会城市，哈尔滨有1千多万人口，但是消费需求并没有被挖掘出来。尤其是针对90后、00后消费新形势的热门品牌，在这里非常稀缺的，所以说这里是一个极具机会的市场洼地。另外在基础建设上，去年开通了从哈尔滨到佳木斯的高铁，形成了约一个小时从四线城市到省会的出行半径，高铁的建设带来省会城市人流聚集的优势，辐射人群也要比以前大得多。还有哈尔滨政府开通的航线等基础设施的建设，都把消费版图变大了，流动人口也变多了。所以从黑龙江消费来讲，机会是大于挑战的；从商业地产本身行业来讲，在存量深耕细作的前提下，机会是大于挑战的

　　哈尔滨作为一个移民城市，城市复兴在未来是一个很大的发展方向，将商业地产融入到政府规划或是城市元素里面非常重要。例如中央大街，哈尔滨市提出了打造全国步行街的主题，近一两年好多小资的餐厅、民俗等文化业态进入到这个区域。曼哈顿购物中心是坐落在索菲亚教堂的商圈，我们也是深耕索菲亚教堂城市地标，把原来的仓库变成文化创意、视频孵化基地。另外，我们也把高层一部分变化成娱乐项目，比如说减压馆包括拍照影视基地等。所以对于哈尔滨来讲，未来很多旧厂房可以改造成餐饮、娱乐的场所，加上哈尔滨食品产业非常发达，这种模式的工业旅游地产也将是未来投资的热点。

　　曼哈顿集团从一个传统的商业企业变成一个数字化的科技公司，主要还是基于当下的时代需求。现在90后、00后的消费习惯变了，商业周期和产品周期变得非常短，怎么实现精准的营销是我们在思考的问题。用数字化、信息化的手段链接消费者、链接员工、链接商家，这样可以通过信息化手段实现数字化的营销，构造相应的消费群体，将原来的商业地产变成吸引流量的平台。其次，可以把商家租户链接在一起，为他们提供更好的服务，比如说物流、信息发布等。还可以链接员工，作为大型商业物业可能有上百个员工，一个好的信息化手段可以提高工作效率，更好便于管理。

　　美嘉体育创始人兼CBA全明星总导演 毛雅楠

　　谈到机遇与挑战，其实我的第一家篮球馆就开在东北，开在沈阳。为什么当时要开在沈阳呢？因为大家可能有一个细节不知道，在CBA有很多好的球员都是来自于东北，这是东北的骄傲。当初篮球馆开业的时候，篮球馆几乎每天都是满的，大家对这个需求非常旺盛。虽然市场有消费基础，但是我认为东北市场仍是需要去培育的。单靠引进好的业态品牌并不能起到很好的作用，还需要多方努力，花心思经营做一个引领出来，能够让消费者有一个新的消费理念，去适应消费升级。

　　今年过年期间我们会开一个五感球馆，针对五种感觉提升消费者的体验感。场馆内会有定制的音乐，在触觉方面也做了提升，采用NBA的地板、NBA的蓝架，以及篮球都是世界顶级联赛的球，还有味觉方面，加入了运动的香粉。在视觉上从设计地面、墙面、卫生间等，所有的角落都会有一个很好的设计等。　　

　　篮球馆作为体验式业态的一种，给消费者提供的是一种感觉，就像球馆里面的标语“像球星一样打球”，要把体验感做到一个很极致的状态，让每一个打球的用户来到球馆，都会觉得自己就像球星一样，有很好的更衣设备、提供球星的待遇。体验式业态需要加强的就是站在消费者的角度去想，什么东西是他们在意的，营造出让心灵和身体都享受的产品和场景。