310.5亿拿下内地总价地王 香港置地为何看中上海徐汇滨江项目？

　　不论是投资北京王府井项目，还是与招商、碧桂园合作南京地王项目，2017年是香港置地在内地最活跃的一年，如今，历史似乎正在重演。

　　2月20日下午，上海土地市场迎来一宗大单交易，徐汇滨江综合体地块最终由香港置地联合体竞得，成交价310.5亿。此价格比2016年招商华侨城联合体在深圳获取的新会展商业用地高出0.5亿，成为截至目前的内地第一总价地王。

　　消息一出，地产金融界的朋友圈里发出不少感叹，“拿地也是抗疫”“土地是不要钱了吗？”“港资都这么有钱的吗？”“有钱真好”……

　　也就是在这一天，新冠疫情的全国确诊数量再一次减少、央行再次发布降息公告、沪指收盘站上了3000点等，所有的资讯都搅动着人们的内心，未来究竟会如何？仍然不得而知。

　　带有港派作风的香港置地，出现在上海土地市场并不少见。5个月前，香港置地还在上海闵行区以底价19.39亿元拿下一宗宅地，不足半年，又再次盯上徐汇区的发展市场。

　　和宅地开发不同，此次大手笔拿下的徐汇滨江综合体地块，不仅要面临项目开发难度的问题，更重要的是项目商办占比较大，后续需要不断投入大量沉淀资金，还需竞得人自持大部分面积，因而更加考验开发商的操盘能力。

　　对香港置业来说，这都是一场选择与勇气的较量，赌注是金钱，土地是筹码，资产是赢面，如果能够赢，则风光无限好。这在一定程度上也表明了香港置地对内地，尤其是上海土地市场看多的情绪。

　　拿下内地总价地王

　　据观点地产新媒体了解，此次出让的地块，为徐汇区至今出让的最大体量地块，包括了黄浦江南延伸段WS3单元xh130C、xh130D、xh130E、xh130F、xh130G街坊内xh130C-02等28个地块。

　　不仅成交价格达到内地公开市场出让土地的天花板，就连地块合计经营的建筑面积也相当于三个嘉里中心或太古汇般巨大。

　　信息显示，该地块出让面积23.13万平方米，地上计容建筑面积108.7万平方米，地下商业建筑面积6万平方米，合计经营建筑面积为114.7万平方米。此外，广场面积不小于1.73万平方米，代建公共绿地9.23万平方米，地下车库65万平方米，地上地下总建筑面积179.7万平方米。

　　体量巨大，项目上建设的业态也包罗万象，涵盖办公楼、商业购物中心、租赁住宅、酒店、文化体育设施用地、保障房以及可售商品住宅。其中，可售商品住宅的面积仅为2.8万平方米。

　　除了可供出售的部分，香港置地还需自持办公60%，同时商业、租赁住宅、酒店与文化体育均需100%自持，不得出售。

　　徐汇滨江综合体地块在挂牌之时，就已经吸引不少业内人士的关注，因项目体量、拿地成本较高以及有限的可售住宅面积，让许多内地开发商望而却步。

　　有市场人士指出，该宗地块单以地上计容建面来计算，其拍卖楼面均价每平方米不到3万元，这个项目稳赚不赔，而且地下的71万平方米建筑面积（包括7万平方米的商业和65平方米的车库）是送的。

　　其续称，目前来看，市场上并不是缺钱，而是资产慌。安全、稳定、可靠且有流动性的资产，是资金追逐的对象。

　　出让文件显示，该地块的具体定位为，充分利用徐汇科创富集资源、文化艺术禀赋、滨水区位优势，形成世界级金融产业发展平台，比肩外滩和陆家嘴，打造上海国际金融中心的新增长极。

　　拍卖现场的画面显示，该宗地块在拍卖共获得两名竞买人预申请，地块起价310.2亿元，一轮加价后便再无人报价。

　　最终由上海怡兴企业发展有限公司、重庆优盛达房地产咨询有限公司、重庆利嘉华房地产咨询有限公司及Hongkong Land (West Bund) Development Limited（香港置地）联合体以310.5亿元拿下徐汇区滨江综合体地块，溢价率0.1%。

　　据了解，这四家公司均为香港置地的关联公司，且为怡和集团的关联子公司，由此看来，此次拿地并未引入其他合作方，即香港置地或将独自承担拿地资金成本及后期开发。

　　此次超300亿的成交总价，比2014年中民投在上海以248.5亿元拿下董家渡地块还要高出62亿元，再次刷新上海总价地王的新纪录。但也正因地块成交金额较高，当天拿地后不久，香港置地便向投资者发布了一则英文的收购公告。

　　观点地产新媒体查阅公告获悉，香港置地方面表示，此次收购为集团提供一个有吸引力的机会，可在上海的黄金地段开发和经营规模的商业综合体，符合集团长期以来在亚洲主要门户城市收购黄金地段的长期战略。

　　此外，香港置地还介绍道，集团正在考虑一系列不依赖股东的资金选择，包括内部资源和外部资金（包括但不限于预售、与战略合作伙伴的合作以及债务等），集团有足够的流动资金以支付土地成本，且无意向股东寻求资金。

　　上海滩的选择与持有

　　香港置地为何会看中上海徐汇滨江综合体地块？对上海和内地的市场持有什么态度？

　　一位接近香港置地的业内人士表示，公司对内地的态度是很active（积极）的，而且现在刚好是一个时机。尤其香港置地本身就是以做持有型物业为主，一贯坚持发展股东的长期核心价值，这也是核心竞争力。

　　值得一提的是，该地块的出让条件中明确，在后续的出让流程中，投标人需签署承诺书，若违反持有物业及项目公司禁止转让的规定，需缴纳10%土地出让金的罚款。此外，地块竞得者在3年内不能参与上海土地市场交易。

　　事实上，像这样大体量的项综合体目，本身开发时间也会很长，甚至需要三到五年的时间，这当中也沉淀不少资金，尤其是港企在内地开发项目的进展相对较慢，也比较谨慎。

　　上述公告披露的内容显示，香港置地方面称，该土地的开发将分多个阶段进行，预计将于2027年完成。竣工后，项目有望为集团提供稳定的经常性收入。

　　除了在上海徐汇区投地，此前于2019年9月，香港置地还在闵行区底价19.39亿元获得一宗纯宅地，出让面积3.46万平方米，建筑面积6.23万平方米，成交楼面价3.11万元/平方米。

　　早几年，在内地布局项目时，香港置地多以入股和公开市场拿地的方式，与内地开发商合作开发项目。自2019下半年以来，香港置地投资策略似乎发生了一些微妙的变化。

　　近几年，香港置地在内地市场上竞得地块多以宅地为主，据不完全统计，2018年至2019年，香港置地在内地斥资逾192亿元拿下多宗地块，分别位于重庆、南京、杭州、武汉、成都、上海等城市。

　　公开资料信息显示，香港置地拥有和管理超过85万平方米的建筑面积。此外，香港置地在亚洲如香港、新加坡、北京、雅加达等地拥有写字楼和零售物业，在大中华地区和东南亚城市开发许多住宅、商业和综合用途项目。

　　此外，香港置地的资产主要位于新加坡及香港，但借由此次落子上海，香港置地作为香港怡和集团的附属公司，将把中国总部怡和大厦、置地广场、文华东方酒店等品牌进驻上海。

　　截至2019年9月，香港置地在内地武汉、北京、重庆、成都、南京以及上海6个城市拥有项目，其中重庆及成都的总建面占比最大，分别为580万平方米及110万平方米，而北京及上海的总建面仅为32.9万平方米及68.9万平方米。

　　查阅香港置地去年9月披露的财报显示，2017年至2019年9月底，香港置地在内地的物业确认收入分别约为94.56亿、84.73亿以及33.83亿元人民币，合约销售分别为78.06亿、110.82亿及84.9亿元，其中2019年9月已销售但未确认的收入达到143.83亿元。