金地2000亿后的年报成绩单：净利润同比增长24.41%

　　作为A股最被投资者关注的几家房地产企业之一，金地集团发布了一份符合预期的年报。

　　4月22日晚间，金地集团披露2019年年度报告，报告期内实现营业收入634.2亿元，同比增长25.9%；归属于上市公司股东的净利润100.75亿元，同比增长24.41%；加权平均净资产收益率20.14%，同比增加了1.48个百分点。

　　截至2019年末，金地集团拥有总资产3348.16亿元，同比增长20.28%；归属于上市公司股东的净资产540.94亿元，同比增长16.46%。

　　房地产业务具体经营情况方面，金地集团2019年实现签约面积1079万平方米，同比增长22.9%，实现签约金额2106亿元，同比增长29.7%；结算面积393.22万平方米，同比上升53.8%；结算收入573.92亿元，同比上升24.6%。

　　值得一提的是，2019年是金地集团重启扩张步伐的一个阶段性时间点，因其于2017年正式提出三年冲击2000亿元目标。

　　规模增长与结构调整

　　在年报中，对于未来发展，金地集团希望追求总规模和利润总额的持续均衡增长。

　　事实上，在过去3年重启扩张的时间里，金地集团通过逆周期拿地、调整拿地结构、加大合作比例、提高周转效率等众多举措，实现规模与利润之间的平衡发展。

　　其中，规模重回快速发展首先要归因于土储力度的加强。据观点地产新媒体了解，在2015年以前，金地集团土地策略为顺周期拿地，并在2016年高点适当收敛，随后在2017年6月开始，采取逆周期拿地策略。

　　到了2019年，在受融资环境与政策环境等因素影响导致房企拿地减少的背景下，金地集团凭借自身资金优势加大力度获取土地储备。

　　报告期内，金地集团获取了113宗土地，总投资额约1200亿元，而在2016年至2018年，金地集团土地总投资额分别使用399亿元、1004亿元、1000亿元。

　　跃升的土地投资强度，保证了金地集团销售规模的增长，2019年更大力度的土地扩张，也进一步保证了未来的规模增长。

　　截至2019年末，金地集团已布局全国61个城市，总土地储备约5233万平方米，较2018年末新增11个城市，总土地储备增长约823万平方米。

　　土地扩张力度增加之余，金地集团也适当调节拿地结构，加强二线、三四线投资占比。在2019年，金地集团一线、二线、三四线投资占比分别为10%、55%、35%，一二线城市占比也从2018年的83%微降至75%。

　　这样做的好处是，目前一二线普遍受到较强的调控政策，避免城市过于集中所带来的风险。年报中，亦对各级城市的状况进行分析，其中一线、三四线成交量同比小幅上升，二线则小幅下降，价格方面一线、二线、三四线增速分别为3.8%、7.3%和6.7%。

　　与此同时，金地集团自身周转效率也有所提高，2019年新开盘项目平均开盘周期从2018年10.8个月降至8.8个月。去年获取项目中26个实现当年开盘，其中沈阳艺华年、青岛西客站项目、石家庄金地玺悦府、太原迎泽上品、宁波华章府5个项目实现4.5个月内的开盘周期。

　　值得一提的是，由于项目依然集中在一线、二线等高价值区域，金地集团2019年毛利率依然保持较高水平，达41.26%，同比下降1.82个百分点。

　　利润权衡下的改变

　　规模扩张的背后，是金地集团加大拿地力度，并主要以合作方式降低自身资金压力风险。

　　而在实现规模化之后，适度降低融资力度，更多以自身资金、加强运营效率、提高权益比例等方式去保证利润水平。

　　数据显示，2019年1200亿元的土地总投资额中，金地集团权益投资额约为588亿元。这一数据在2017年及2018年则分别为473亿元及404亿元，对应年份的总土地投资额均约1000亿元。

　　因为土地规模快速增长，无可避免使得融资水平相应增长。金地于2019年末融资余额为947.58亿元，2017年及2018年同期分别是553.54亿元、821.4亿元。

　　筹资活动产生的现金流量净额则是每年为正，在2017年至2019年分别录得124.71亿元、213.3亿元、51.14亿元。随着土地投资力度加强，经营活动产生的现金流量净额在2017年与2018年录得负数，分别为流出69.89亿元及18.28亿元。

　　随着规模踏上新的台阶，金地集团也更多使用加快资金回流等方式，进一步保证利润水平。其中，2019年债务融资余额增长幅度明显小于2018年，净负债率也仅微升2.88个百分点。

　　筹资活动产生的现金流量净额也大幅减少76.03%，经营活动产生的现金流量净额回正达78.99亿元。这反映出，金地集团在加强现金流管理，一方面强调销售及时回款，另一方面，减少债券融资，降低杠杆。

　　值得一提的是，因为房地产行业整体进入白银时代，金地集团在推广服务费上的增加，使销售费用于报告期内录得21.1亿元，同比增加近五成。但是通过自身管理的改进，金地管理费用同比仅增长21.16%，低于销售增速，进而保证三费增速整体保持与销售增速匹配。

　　此外，由于加大了合作比例，金地集团此前归母净利润同比增速并不快。2016年至2019年间，金地净利润增速分别为96.87%、8.61%、18.35%以及24.41%，即销售规模的高增速并不能很好地反映到利润水平上。

　　不过，金地集团显然也在有意识提高这一比例，例如2019年新增权益土地投资额占比从2018年的40.4%提升至49%，总权益土地储备占比也从52.27%提升至53.54%。

　　凌克在2019年末时亦公开表示：“金地希望未来权益投资占比提高到50%以上。”

　　总而言之，对于未来如何继续保持规模和利润的平衡，或许金地集团采取的是新三板斧：加强运营效率、提高管理水平以及提升权益占比。