韧性城市，“西”引未来 CBRE世邦魏理仕发布2020年第一季度西安房地产回顾与展望

　　作为“硬科技”概念诞生地，此次疫情中，西安科技企业的“硬科技”产品在抗击疫情一线发挥了重要作用，从疫苗研究、药物研发和出行安防等方面，“硬科技”的中坚支撑力量无处不在，西安也因此获得助力。2020年第一季度，西安优质写字楼市场短期需求放缓,但科技新媒体行业，特别是在线教育租赁需求持续活跃；优质零售物业市场 数字化营销在疫情期间成为商场和品牌的有力抓手，伴随项目恢复营业，多种促销活动带动客流回升；投资市场办公物业目前仍是投资重点，自用型需求占比较高。

　　优质写字楼市场

　　新增供应：11.0万平方米

　　净吸纳量：0.9万平方米

　　空置率：35.0%

　　租金报价：87.6人民币/月/平方米

　　2020年第一季度，西安写字楼市场录得2个项目共11万平方米的新增供应，即位于城北板块的正尚国际金融中心C座和D座。在疫情爆发期间，租赁活动受限，新租需求出现延期或暂时停滞，季末录得写字楼净吸纳量0.9万平方米，空置率环比上升1.0个百分点，到达35.0%。面对市场需求减弱，小业主租金报价普遍下调，一季度全市优质写字楼租金报价同样本环比下降1.1%，录得每月每平方米87.6元。

　　从需求方面来看，科技新媒体(32%)、房地产（22%）和商务服务（20%）是一季度写字楼市场的主要驱动力。其中，在线教育在疫情期间持续活跃，租赁需求在科技新媒体中占比超过60%，且以新设立为主，租赁位置集中在市中心和高新。房地产行业的租赁需求主要集中在高新和城北，新设立和搬迁升级各占一半。商务服务行业需求以搬迁升级为主，选择区域集中在市中心和高新二期。总体来看，高新和市中心是一季度写字楼租赁的热门区域，城北也是较为活跃的成交区域。

　　未来六个月预计将有20万平方米的新增供应入市，核心商务区与新兴区域的供应总量占比接近7:3。疫情短期内对写字楼租赁市场造成冲击，导致供应和需求有所放缓，租金谈判空间增加，但中长期来看市场将逐步恢复平稳发展。

　　世邦魏理仕西安顾问及交易服务|办公楼部主管孙奇表示：“在疫情背景下，2020年第一季度西安优质写字楼从成交量和价格上都有不同程度的缩减和下调，一季度的成交更多来自于存量及春节前的收尾客户。部分新增需求受疫情影响有所延后,预计将在第二和第三季度重启。在线教育和高科技企业在去年成为西安优质写字楼需求最为旺盛的行业，预计今年还会有扩租或新租需求。同时可以看到的是一些新的机会：新基建、5G、医疗、政府平台公司等密切相关行业受益于政府的经济刺激措施，有望成为今年西安优质写字楼租赁市场的新增长点。中长期来看，疫情过后企业会更加关注成本、交付条件以及租约的灵活性。”

　　优质零售物业市场

　　新增供应：0平方米

　　净吸纳量：-6.2万平方米

　　空置率：4.1%

　　首层平均租金：279.5人民币/月/平方米

　　西安零售物业市场一季度无新增供应入市，全市零售物业总体量保持在589万平方米。热门购物中心，如赛格、大悦城、SKP等凭借自身项目优势，在疫情过后较快恢复客流。其他零售物业多在近期开展品牌调整，特别是餐饮类业态，受疫情影响较大，短期内调整占比较高。核心商圈部分百货商场也在同步升级改造，包括开元商场（钟楼店）负一层、南门王府井百货一层部分区域目前均在调整中。基于以上原因，季末录得净吸纳量-6.2万平方米，为近五年最低。一季度全市空置率环比上升1.0个百分点至4.1%。购物中心首层平均租金报每月每平方米279.5元，同样本环比下降0.1%。

　　1月27日至2月26日，除超市、药店外，西安几乎所有商业项目暂停线下营业，期间各商场及品牌借助小程序、微信群开展线上营销，数字化推广成为疫情期间各商业项目最主要运营方式。同时为减轻租户压力，停业期间多家商场推出房租减免政策，减免周期大致为两周至45天，后续也陆续推出租金延期付、分期付等政策，有效抑制了商户退租的情况。2月27日起各商场逐步恢复营业，各商场根据自身情况，推出餐饮五折、购物满减等营销活动刺激客流提升。截止一季度末，核心商圈优质项目平均客流已恢复至疫情前8成。

　　受新冠疫情影响，原定上半年入市的项目普遍延期。存量项目中品牌更迭加快，预测空置率将在二季度继续小幅上升，租金亦将出现小幅波动。伴随市场环境逐步稳定，下半年将有优质新项目入市，需求逐步回升，空置率及租金将回归平稳。

　　CBRE西安顾问及交易服务|商业部主管何易峰表示：“消费者迎来一轮消费“新常态”的变革，科技将是这一进程的引领力量。消费者将追求更健康的生活方式，助推健康体验类业态落地扩容。同时，新市场形势下零售将进一步突破线上线下及实体和虚拟的界限，零售物业将逐步推进数字化转型，全面满足对智慧消费体验的追求。同时，零售市场将会更注重特色化、差异化的消费场景的构建。智慧零售、持续增强的本地消费需求和本土品牌的进一步崛起，都将对消费市场起到积极的推动作用。”

　　投资市场

　　成交总量：3.8亿元

　　办公相关物业占比(按金额)：100%

　　自用型物业占比 (按笔数)：100%

　　内资占比(按金额)：100%

　　一季度西安录得1笔大宗交易，成交金额共计3.8亿元，为国内企业购置整幢写字楼及配套商业自用。写字楼市场历来是投资交易的重点，2015-2019年西安大宗交易中，办公相关物业成交金额占比45%。西安作为国家中心城市，近年来不断吸引企业总部进驻和扩张，由此激发的购置自用楼宇需求是写字楼大宗交易持续活跃的主要推动力之一。

　　CBRE西安投资及资本市场主管郝亚文表示：“依附于西安的人才优势，西安写字楼市场短期内仍以自用和定制客户需求为主，部分投资者受疫情影响，选择暂时性观望，一定程度上影响了决策速度，市场的复苏反弹仍需一段时间。伴随本地优质可售项目增加及市场流动性提升，我们建议投资者多关注西安逐渐活跃的办公和零售物业。”