阳光城首次跨过2000亿门槛 2019年完成销售额2110亿元

　　A股年报季接近尾声，阳光城也于4月23日发布了过去一年成绩单。

　　“双斌”加入的第三个年头，阳光城首次跨过2000亿门槛，完成销售额2110亿元，同比增长30%，权益销售金额1351.43亿元，同比增长14.21%。

　　年报显示，阳光城2019年实现结算营业收入610.49亿元，同比增长8.11%；合并归属于上市公司股东净利润40.2亿元，同比增长33.21%。净利率较上年期期末提升0.16个百分点达到7.08%，归母净利润率提升1.24个百分点至6.59%。

　　头顶明星高管光环，“双斌”时代阳光城顺利跨过千亿、双千亿，并进入TOP15，但想要做到“又大又强”，还需要面临财务平衡、提升利润、优化管理等多方面的努力。

　　“阳光城错过了高红利的时代，底子薄。”2019年，完成了规模任务的朱荣斌说他非常淡定。

　　但是为了达到规模、利润以及财务指标之间的平衡，朱荣斌也这样形容，过去几年自己和管理层们就像在钢丝绳上跳双人舞。

　　2020年，地产行业去杠杆趋势依旧，加上疫情带来的黑天鹅，阳光城也谨慎地提出2000亿+目标。

　　“实现2000亿后，规模我们会持续追求，名次我们也在意，但是也不能太在意。”

　　值得一提的是，除了一贯的规模、利润、负债等问题，2020年，提升资本市场认可度是朱荣斌对阳光城的一个重要目标，包括引入战略投资人、加大分红比例等。

　　针对2019年度，阳光城将分红比例提高至20%以上，较2018年提升近13%，实现每10股派现金红利含税2元。

　　“黑天鹅”的翅膀

　　“我们认为行业面临诸多的不利因素，外部环境呈现较大的不确定性，黑天鹅的翅膀有可能还没有完全展开。”

　　受新冠疫情影响，2020年房企的销售增速普遍定在了20%以下，较2019年进一步收缩。

　　刚刚跨过2000亿规模的阳光城也提出了更为谨慎的目标，2000亿+。对于曾取得高速增长成绩的阳光城而言，这显然是一个略显保守的目标。

　　朱荣斌坦言：“2000亿+，到底加多少，这是一个变数，因为疫情的影响到底有多大，持续多长时间，现在谁也不能有一个准确的估计。”

　　尽管行业充满不确定性，但一季度阳光城在拿地上仍显示出进取之势。

　　朱荣斌透露，一季度阳光城新增总货值435亿元，这些项目都是短平快，都是作为当年业绩的补充。

　　回顾2019年，阳光城共斥资656亿元（权益地价492亿元）补充土地储备约1268万平方米，新增货值2798亿元，平均成本楼面价每平方米5168元。

　　权益比例上，新增土储平均权益上升15%，权益比达到70%。

　　值得注意的是，2019年阳光城销售权益比由2018年73%降至64%，未来也将进一步影响公司的利润表现和融资安排。

　　对此，朱荣斌回应称：“前两年我们急于规模的扩张，所以一定比例的项目都是跟别的公司合作，未来会慢慢提高到80%左右。”

　　拿地渠道上，37%新增土储是通过招拍挂方式，36%是通过收并购，27%是通过旧改。

　　另据数据显示，截至2019末，阳光城累计土地储备4101.20万平方米，可售货值达到6324亿元，较过去两年5500亿货值增加约15%。

　　其中，2020年阳光城整体供货货值3200亿元。

　　事实上，过去两年都提出要用800亿买地的阳光城，最终都没能完成投资目标；对于2020年，朱荣斌提出要新增货值3000-5000亿元。

　　据了解，阳光城将土地投资金额控制在回款的35%到55%区间，以2000亿销售、80%回款率推算，2020年土地投资绝对值就是560亿到880亿之间。

　　“底子薄”要改变

　　随着规模增速归于平稳，提高净利润成为行业共识，而这正是朱荣斌口中的“底子薄”。

　　数据显示，2017年-2019年，阳光城净利润率分别为6.72%、6.92%和7.08%，归母净利率6.22%、5.34%和6.59%。尽管逐年稳定提升，但与管理层的预期仍有差距。

　　销售超过2000亿的阳光城，对应40.20亿元归母净利润，尽管同比增幅超过30%，但与同等规模的旭辉（2006亿销售规模，归母净利润69亿），甚至规模不及自己的富力（富力2019年销售规模为1382亿，归母净利润为97亿）相比，阳光城净利润表现尚未并匹配已有规模。

　　去年中期，朱荣斌就曾指出：“因为前些年的项目影响，阳光城净利润率还是比较低的水平，我们自己很不满意。”

　　为此，此前朱荣斌提出将利润与激励挂钩，2019年末更是进行全方位的组织架构调整。

　　据观点地产新媒体了解，2017年刚履新阳光城时，朱荣斌就迅速搭建了一套全新的管理团队，新增十余个区域公司，使阳光城全国布局从17个区域增加到30个区域，随后逐渐整合为28个区域，并进一步分类为A、B、C三类。

　　然而，一方面区域表现参差不齐、分化比较严重，另一方面大量区域分布增加了管理成本。

　　朱荣斌介绍，目前28个区域已经合并成16个区域，其中对3个A级区域不断地进行高度授权，赋能区域集团化管理，同时提高人均效能，“我们定的目标，今年人均效能要达到每人3500万以上”。

　　据了解，随着区域整合变大，朱荣斌给予区域的赋能也将随之加大，除财务跟投资强管控，更多的都将交给区域决定。

　　另据观点地产新媒体了解，去年10月份，阳光城内部还进行了一次“整风”。

　　“现在公司不提倡上班时间坐飞机，所有高管的出差行程，都要求不能在上班时间。”有阳光城员工透露。

　　大到区域整合，小到基础管理，市场变化背景下房地产企业开始向精细化运营要利润。

　　尽管努力从多方面降低成本，提高利润，但朱荣斌认为，地产暴利时代已经结束，“我觉得我们现实一点的期待，不是如何得到高回报，而是如何使预期回报真正能够实现。”

　　值得注意的是，除地产开发外，阳光城也开始寻找新的利润增长。

　　数据显示，2019年阳光城实现物管收入7.71亿元，同比增加339.84%，占总体营收1.26%。

　　对于物业板块的发展，朱荣斌回应：“接下来对物业还有更多的规划，我们内部也在积极研究物业的上市，这会是阳光城今后一个新的增长点。”

　　销售目标顺位第三

　　负债曾经是房企最不为注重的一块，然而当行业开始去杠杆，过高负债和融资成本越来越成为房企不能承受之重。

　　数据显示，2019年阳光城公司有息负债规模1123.21亿元，近三年均保持规模相当（2018年和2017年有息负债分别为1126亿元、1134亿元），其中短期有息债务规模335.49亿元，占有息负债比例较去年年末下降12.94个百分点至29.87%，非银融资占比从去年年末52.57%下降至24.94%。

　　截至2019年末，阳光城净负债率138.20%，较2018年底下降44.02个百分点，平均融资成本7.71%，比2018年年末优化23个基点。

　　财务总监陈霓透露：“近几年阳光城负债规模逐步下降，今年也是希望平衡发展需要的同时，能够在去年基础上有所下降。相对值希望有较大幅度的下行，2020年能够向30%靠拢。”

　　据观点地产新媒体了解，2019年以来，阳光城已在新交所披露4宗美元票据，金额和利率分别为1.2亿美元12%利率、2.5亿美元9.5%利率、3亿美元10.25%利率，以及11月12日披露的2.5亿美元10%利率。

　　进入2020年，随着境内融资放松，阳光城也加大在境内的融资。

　　据阳光城公告显示，2020年拟通过企业债券、境内外债等方式进行融资，规模不超过等额人民币260亿元。

　　4月初，阳光城获准发行80亿元公司债，第一期30亿规模已在近期发行，其中债券品种一的票面利率为6.95%，品种二的票面利率为7.30%。

　　提升财务指标的同时，阳光城也开始注重资本市场表现，这一点从起年报中也可窥见一二。

　　年报显示，2020年阳光城六大目标中，引入战略投资人和全面提升股债资本市场认可度分别放在了第一和第二的位置，销售目标和投资目标则放在了第三、第四顺位。

　　事实上，自去年中民投退出投资，阳光城就有意寻找新的战略投资者。

　　业绩会上，朱荣斌则透露：“我们把这个‘引战’列入了公司重要的工作目标，确实也接触了多家有意向的机构，但受疫情影响，这个工作的进度有所延后，我们期待在今年有个好的结果。”

　　以下为阳光城集团股份有公司2019年度业绩会问答实录：

　　现场现场提问：虽然企业面临着总体的降杠杆，但是规模排名也很重要，而且还要兼顾利润率，想请教朱总，公司后期如何平衡规模和利润的问题？疫情对公司现金流短期的影响，希望朱总再给我们详细讲一下，您预期后面一段时间公司的现金流跟发展如何兼顾？想请教CFO，2019年整体提升了分红比例，未来是否还会稳步地提升？能否给投资者一个指引？

　　朱荣斌（执行董事长兼总裁）：关于第一个问题，规模和利润率如何平衡，这确实是一对矛盾，怎么实现这两者兼顾是我们经常面临的一个平衡。

　　其实阳光城除了这两个指标之外，我的发展还有一个很大的限制，就是财务指标。我们过去三年一直都是在坚守财务指标不能恶化，有息负债不增加，在这样的约束下来发展的。

　　刚才您提的这两个指标，加上我们长期关注的财务指标，这就好比一个不可能三角，这三个指标在理论上是不能完全坚固的。

　　要单一的追规模，还是单一的降财务指标，如果我们枉顾其它指标，还可以把业绩指标做得更好，难就难在这几个指标要同时兼顾。

　　关于疫情的影响，在2月份我们对公司的经营做了不同场景的压力测试，即使在最坏、最极端、销售为零的情况下，我们至少也能保持三个月的经营。

　　所以百日战疫就是100天，很快就结束了，这百日战疫我们的效果是非常良好的，不光是现金回笼各方面正常，而且现金比正常的还充裕，这些充裕的现金保证了我们近期的投资。不光保证了生产正常，最近在投资方面，根据需要也在积极地出手。

　　陈霓（CFO）：我们在2019年把分红比例提高到20%，较2018年有13%的提升，相信未来我们在平衡经营发展的同时，也会以20%分红比例为一个起点，能够不断地持续地给投资人更高更好的回报。

　　现场提问：关于资金方面，公司今年的融资计划是什么？有息负债的绝对额还会增加吗？我们年初评级是上调了的，对公司境内外发债的成本有什么样的影响？后面在成本上还有什么计划？能不能具体讲讲组织、管理变化的思路和考核的情况？今年这个市场高度不确定，我们在接下来跑赢大势的优势在哪里？

　　陈霓：2020年我们整体的融资大基调还是控规模、降成本和调结构。近几年阳光城的负债规模是在逐步下降的，今年也是希望平衡发展需要的同时，能够在去年的基础上有所下降，相对值我们也是希望有较大幅度的下行，因为2019年我们整体的相对值是36.5%，希望2020年能够向30%靠拢。

　　降成本今年也是经营层包括董事会给到财务管理中心非常重要的单项考核指标，我们近期的融资工作也是围绕降成本在全面展开的。2019年的平均融资成本是7.7%，我们希望在2020年还能有更好的表现。

　　关于调结构的问题，大家也会关注到我们今年的费用比例是大幅下降的，2019年的费用从2018年的52%下降到现在的25%，这个比例下降是非常大的，所以我们今年也会在这个数字上做一个持续稳定的维护。

　　评级的提升对我们境内外融资成本是利好，包括今年上半年有海外债的发行。2月份发行了3.75年期的海外债，整体平均成本是8.25%，3月份还发行了一个定向投资人，昨天我们也发了一个20亿的债，这也是疫情期间单笔金额最大的一笔，我们获得2年期6.95%，3年期是7.3%的发行利率，相信公司今年整体的融资成本还有非常大的空间。

　　朱荣斌：关于组织的调整，这次我们进行的调整，刚才我的汇报已经说明，是一个全方位的、从集团到区域到项目、自上而下的全层次的调整。

　　这个调整的目的也是机遇，目前的地产经营形势，成本越来越高，售价有天花板，我们经营盈利的空间越来越收窄，要求组织既精简还要有战斗力，要提升竞争力。

　　2017年的时候我们的区域为了完成全国布局，前前后后组建了新的老的加起来有30个区域，通过这两年的发展变化，分化比较严重，区域参差不齐，大的区域上了200多、300亿规模，而小的区域没打开局面。

　　为了集约化经营，更主要的是为了提高区域作战能力，所以我们按照大的套小的、相邻的合并、规模相当的合并等方式，合起来之后使新的区域都有比较完整的专业职能管理能力，这样经营能力可以进一步提升。

　　同时，我们的经营成本还可以降低，人均绩效还可以提高。我们在追求规模的同时，这几年人均效能也在不断提高。我们定的目标，今年人均效能要达到每人3500万以上。

　　现场提问：今年疫情对整体销售影响还是比较大的，但是另一方面土地市场又相对比较火热，阳光城下一步拿地方面会有什么样的措施应对？销售方面，公司在疫情期间销售的情况恢复的怎么样？另外今年销售目标是2000亿+，这个目标是如何去设定的？内部目标会不会更高一点？

　　徐爱国（副总裁兼投资负责人）：阳光城还是坚持原有的一些主要政策，一是坚持稳健的投资政策，可能短期内会以频率换概率，多关注、多参与市场，但是还会在投资的方面采取比较谨慎的态度。

　　二是坚持以销定投、量力而行的原则。

　　三是坚持阳光城原有的一些特殊基因，在土地获取的多个渠道进行布局，比如说招拍挂、收并购，以及现在布局的旧改方面。所以拿地的策略和渠道，我们会采取更加丰富的措施和手段。

　　四是为了应对未来的风险，我们会在投资标准上进一步强化，也就是以前说的精准投资，对市场、对城市、对地块资源要做更多、更全面的评估。

　　陈友锦（助理总裁兼营销负责人）：有关营销方面的问题，疫情期间公司和整个行业一样都受到影响，但是市场的需求是往后延的，而不是就此消失。

　　3月份公司业绩恢复情况还可以，4月份预计基本上可以恢复正常。

　　在疫情发生期间，我们在春节前、春节期间反应是非常迅速的，同时也是有针对性的，迅速出台了阳光房宝以及业主保障计划，线上线下销售计划取得了良好的销售成果。

　　当然，这样的背景下，我代表营销还是要再说一下，当初做的绿色智慧家是非常正确的方向，对营销的人来说，阳光城有一个能够触动客户内心的产品，有能够给客户带来安全感的产品，对于实现销售目标是非常有用的，我个人是非常有信心实现2020年的目标。

　　朱荣斌：补充一下销售目标的制定，因为阳光城的风格是我们承诺的东西就一定要实现。

　　今年这个销售目标，在疫情之前，在去年下半年，我们就觉得2020年是一个不确定因素很强的年度，疫情的到来就增加了更多不确定性，所以我们全年的销售目标有这么两个灵活性：一是2000亿+，到底加多少，这是一个变数，第二是疫情的影响到底有多大，持续多长时间，现在谁也不能有一个准确的估计。

　　但是我们能够做的就是向死而生，把最悲观的情况预计到，所以在疫情之后，我们提出还要灵活的随机而动。2000亿+这个目标，我觉得到了我们这个规模之后，不要太关注多一点还是少一点，关键的是公司能够在未来各种环境下，都能安全、稳健、正常地发展。

　　我们还是要保持持续的增长，在2018年过千亿之后，对规模的增长速度和排名是很关注的，但是我们也会更加淡定。

　　实现了2000亿之后，今后我们更有条件关注品质提升、关注财务指标的改善。所以规模我们会持续追求，名次我们也在意，但是也不能太在意。

　　现场提问：公司在负债、利润率水平以及重点指标优化方面，有没有进一步的要求，或者说大体的思路是怎么样的？财报里面提到物业管理收入出现了大幅增长，对物业这一块后续的发展思路、目标是什么？

　　吴建斌（执行副总裁）：关于刚才提到的规模上台阶、品质树标杆，我们在2017年就提出了这个目标，过去三年坚持按照这个战略目标在推动各方面的工作。应该讲三年来我们各个方面还是取得了非常满意的发展，对未来三年在这一块我们还会继续坚持既定的战略目标，这个目标是不变的。

　　利润率方面，我们推动下一步发展，提升利润是非常重要的一个目标。

　　2019年我们的毛利率水平比2018年还稍微涨了一点，是26%，我们想在未来继续维持这个毛利率水平，尽可能地实现一些改善。

　　当然，要改善毛利率需要做很多的工作，一方面在买地的环节、设计的环节、大运营的环节，以及在财务成本的降低方面，都要做很多的工作，我想我们这个方面还会继续把它做得更好。

　　朱荣斌：物业的收入大幅提升，来源于这两年我们规模的扩大。另外一方面，阳光城物业在增值服务上做得也是比较多的，我们有一些常规的物业管理之外多种渠道的创收途径。这里面一方面增加我们物业服务的内容，另外也会改善我们的创收。

　　我们强调物业是服务为本，在强调服务为本的情况下，这两年改善很大。经营改善之后，我们接下来对物业还有更多的规划，内部也在积极研究物业的上市。

　　物业上市现在是一个风口，但是我们的物业公司怎么能成为一家高水准、有自身特色的物业公司，在这方面我们正在积极地研究和部署，这会是阳光城今后的一个新增长点。

　　现场提问：公司当前有息负债结构是什么情况？今年融资环境宽松，有没有调整负债结构的计划？

　　陈霓：关于有息负债的结构，可以看到我们2019年整体的有息负债绝对值是1123亿，其中短期负债是335亿、长期负债是788亿，长短期债务结构是7：3，较之2018年6：4有较大幅度的改善。

　　同时，在我们这1123亿的负债绝对值里面，银行528亿占了47%，是占有绝对的多数。然后是债券有314亿，占了28%，非银是280亿，占比是25%。

　　货币资金去年底是420亿，对比335亿的短期债务，现金对短债的覆盖倍数达到1.25倍，从这几个指标来看，整体债务结构还是有了比较大的变化和改善。

　　关于投资人关心到的现在一些外部融资环境宽松的问题，我个人觉得现在国家整体融资环境的宽松，更多的是希望能够引导资金到实体企业、到中小企业里面去，对地产方面并没有定向宽松的政策。

　　对于非银的使用，我们也是一直在考虑，非银这一块一直是传统金融机构的一个有效补充，阳光城也会用好这个金融工具，同时也会控制好它的比例，现在一般正常是在20%到25%之间。

　　关于海外债这一块，阳光城整体海外债的存续规模应该是22.58亿美元，今年有4.68亿到期债务，大部分是下半年才开始陆续兑付。

　　今年上半年我们已经完成了7.88亿美元债的发行，发行量和今年到期债务兑付量是1.81倍的覆盖倍数。

　　现场提问：管理层讲到2020年引入战略投资人，进度是怎样的？土地投资方面，我们回溯过去两到三年的投资，有没有项目没有达到当时预想的目标，这样的项目比例大概有多少？会不会有一些区域的投资明显不太理想？未来怎么应对和避免？

　　朱荣斌：关于引战的工作，今年我们把这个工作列入了公司重要的工作目标，这项工作一直在有效地进行，也确实接触了多家有意向机构。应该说我们在去年中民投股权完成交接之后，现在手上有比较大的主动权，但是很遗憾，我们原来期待比较快的时间给大家一个答复，但是疫情的影响，好多工作没法展开，我感觉金融机构上班的状态没有我们地产公司这么好，这个工作推进的进度有所延后。

　　这个工作董事会这边一直在努力地展开，我们期待在今年有个好的结果。

　　关于土地投资，这些年投资的收益，我们历史的项目，有些项目没有达到价格的预期，再一个是土地沉淀时间长，财务成本增加，以及现在政府限购、限价政策，确实有一部分项目投资收益是没达到预期的。过去投资的一些项目，也包括在近两年投资的一些项目，最后项目上市销售之后，实际的价格表现确实有些是不及预期的。

　　怎么使我们的回报更好？什么叫更好？这确实是一个很棘手的问题。

　　一是全行业的利润下调，这是目前的一个普遍现象，因为现在“三稳”政策、房住不炒政策，这是一个基本调子，地产企业经营还是困难的，在获利方面，我感觉到难度很大。

　　可能这种暴利已经一去不复返了，现在我们真正要面对的问题不是要有高的期待，而是如何在土地成本高企、生产成本、要素成本还在不断增加、价格又不能突破的情况下，还要能保证项目正常的、不高的利润能够实现。

　　现在我觉得我们现实一点的期待，不是如何得到高回报，而是如何使我们预期不高的回报真正能够实现，这就是考验我们企业的运作水平。

　　现场提问：今年月度新增供应计划大概是怎么分布的？2000亿+的销售目标当中肯定有一部分是需要上半年拿地，然后下半年去推出，这部分影响的体量大概有多少？是否能在下半年正常推出？

　　陈霓：今年我们的销售目标是2000亿+，如果以2000亿的销售额作为基数来做测算安排，80%的回款就是1600亿，工程支出一般是占我们整体回款的20%，税金是10%，两费一般是占签约数的4.2%，其它的部分是5%，这些加起来应该是40%的回款的支出，还有60%的富余。

　　在这60%的富余里面，我们会根据市场的情况和公司销售去化的情况弹性部署土地安排，这个数的比例一般控制在35%到55%的区间，绝对值就是560亿到880亿之间。

　　我们年初的货币资金是420亿，根据上述比例分布，预测到今年年底我们的货币资金大数是500-700亿之间。

　　阚乃桂（执行副总裁兼首席营运官）：刚才朱总的报告里面也提到了运营的供货量，2019年我们结转的数字是1050亿左右，今年安排的新增供货量是2150亿，所以全年可供销售的货量达到3200亿，按照65%去化率，足够保障今年销售额实现2000亿+的目标。

　　疫情对于全年的供货指标来看没有影响，绝对能完成。只是上半年会出现比原计划有点跌幅，大概可以达到40%以上的目标，下半年的供货计划是60%。

　　朱荣斌：还有一个问题是说年初的拿地对当年的贡献。

　　一季度我们增加了415亿货值土储，这些项目都是短平快的，都是作为当年业绩的补充。过去两年我们都是这样做的，当年拿的地在当年的销售都有相当补充。

　　现场提问：未来在销售和拿地方面，权益比是否会有进一步的提高，趋势是怎么样的？未来与其他公司合作方面是什么态度？是否会有更多的项目纳入公司的并表范围？

　　朱荣斌：因为前两年我们急于规模的扩张，是全方式、全业态、全地域布局，所以在拿地方面，我们一定比例的项目都是跟别的公司合作的，对2017、2018年全口径规模提高贡献不小。

　　但是随着我们的规模提高之后，我们也知道权益比太低，对融资安排等等各方面有很多的限制，所以我们也在逐步提高，要求在投资方向上逐步提高权益比。

　　我们期待慢慢提高到80%左右，这样可能会比较合理。