世茂股东大会直击：许世坛谈收购福晟与回应两度配股融资

　　5月27日，世茂房地产在香港举办股东周年大会。因疫情缘故，会议现场只有独立非执行董事简丽娟，以及首席财务官丘钧山现身，副主席兼总裁许世坛只能通过视频连线与股东交流。

　　在许世坛逐渐接过世茂日常运营的班子后，许荣茂便淡出了大家的视野，就连股东大会都极少参与，今年也不例外。

　　今年的股东大会无疑要更加冷清，仅仅不到半小时就鸣金收兵。在经过例行公事的宣读议案“有没有股东反对”后，时间不出意外的来到了股东交流阶段。

　　由于疫情特殊的影响，今年在场股东都不允许现场发问，只能在会议前提前上交一份问题清单到管理层，股东会由此便进入了许世坛的个人演讲时间。

　　许世坛花费了15分钟时间阐述了世茂从去年到目前的诸多大动作。包括与福晟的世纪大并购，而年内两度配股融资、与分拆物业上市都直接影响了股东的钱袋子。

　　“我们肯定会比其他前20房企快”

　　在谈论具体世茂具体的资本操作前，许世坛先从宏观角度讲述了疫情对于公司经营层面的直接影响。

　　许世坛表示：“疫情对于世茂在上半年的业绩应该会有10个百分点的影响。”但他也认为市场在复苏，4月份公司销售已经进入了正增长，而预计到5月末公司会有10个百分点的增长。

　　此外，对于近期的土地市场火热、地王频现的情况，许世坛表示这会对下半年销售有正面作用。“我们不会去拍地王，但（市场）给了我们更大信心。”

　　据观点地产新媒体了解，世茂在2020年前4个月累计合约销售总额约为582.6亿元，按年上升4%；集团的累计合约销售总面积为332.2万平方米，按年上升6%；平均销售价格为每平方米17537元。

　　今年世茂提出的销售目标为3000亿，增长幅度约为15.4%，按此计算在2020年的第一个1/3的时间里，世茂只完成了总目标的18.7%。许世坛对完成则目标充满信心，“我们在6月份还会有10个百分点以上的增长，完成全年目标应该没问题。”

　　许世坛期待世茂能够超额完成目标，但他强调今年受疫情影响可能没办法超太多。从目前来看，前20开发商的增速都在10%左右，他表示：“世茂肯定会比他们快。”

　　回应两度配股融资

　　2020年至今，世茂已两度进行配股融资，合计进账了约69.5亿港元，增发超过2.36亿股。其中于1月17日宣布配股筹资46.38亿港元；于4月23日宣布配股筹资23.11亿港元。

　　许世坛表示：“世茂在今年进行两次配股都是为了引进优质的国际投资者。”他透露，第二次配股时引入了全球前三大投资者Capital Research and Management Company，他们将作为长线投资者，持续看好公司。

　　虽然配股行为对公司现有股东并不友好，但他笑称：“其实我们给他们（新投资者）的折价很少。世茂在配股完了以后股价还更好了。”

　　截止5月27日收市，世茂报32.75港元，总市值达1158.60亿港元。虽然在2到3月份受到疫情冲击让股价有所回落，但本周内超过34港元的报价，已经是世茂上市以来的最高位。

　　值得注意的是，在本次股东会决策中，涉及允许公司增发股份的议案共有两条，分别为“授权公司发行股份”以及“通过回购股份授予公司发行股份”。

　　授权公司发行股份作为股东大会上的常规议案，如无意外该条决策权仍将被通过。在一年前的股东会上就曾有小股东质疑“这样或许有损股东利益。”应该改为更低的比例，甚至取消。

　　在今年的股东会中，质疑的声音并没有出现。许世坛称“短时间内不会再进行配股了”，这句话或许能让不少股东吃下定心丸。

　　加快物业分拆上市进程

　　对于集团的第三个上市平台，世茂也在今年加快了脚步。

　　4月21日晚间，世茂宣布，公司正考虑可能分拆集团的物业管理于港交所独立上市。

　　事实上，从去年起，许世坛就频繁在公开场合透露在计划分拆物业上市，并将上市时间表由2021年提前到了2020年。

　　IPO前夜，世茂的物业平台世茂服务更是拉来了数位合作伙伴。

　　4月上旬，世茂与红星美凯龙家居集团签署了战略合作协议，将为业主提供家装消费服务以及共同推出全新品牌。

　　5月14日，红杉资本中国基金、腾讯完成对世茂服务的战略投资，投资总金额2.44亿美金，双方将围绕数字化升级开展。

　　“大家都是做物业，假如我们可以通过科技自动化降低人力支出，通过科技赋能可以让物业公司有更大优势”许世坛表示。

　　同时，对于红杉中国与腾讯两位具有强大背景的投资者，许世坛称：“管理自动化可以通过科技企业实现，而红杉是投资科技企业最大的基金；腾讯拥有强大的客户资源，世茂服务有机会开发这部分资源来提高收入。”

　　两个顶级投资机构的入局让世茂服务的上市有了更大的底气，同时提升了世茂服务的估值，世茂服务将加快上市的进程。

　　“收购福晟只投入五六十亿”

　　自今年初正式与福晟签约，世茂与福晟的世纪并购就成为了舆论和股东共同的焦点。

　　“会不会太贵了？”、“会不会增加几百亿的负债？”“项目会不会有隐藏债务？”对于这笔收购的质疑从未停止，股东会现场，许世坛也都一一回应。

　　其表示，“收购福晟主要是代建、代销，这笔收购每年有六七十个项目，但只会有十几个项目放在上市公司，而这些项目一定是债权、债务都很清晰的。”

　　对于外界揣测世茂要承担福晟的巨额债务，许世坛则回应称，“收购福晟或者说战略合作并不是如市场传言般要几百亿。当然我们也不是一分也不投入，大概会投入五十到六十亿左右。而五六十亿能够拿到超千亿的货值，我觉得当然好好。”

　　显然，对于收购福晟，无论是在彼时签约现场还是今天的股东会，许世坛都显得十分得意。

　　据观点地产新媒体了解，截至2018年末，福晟总土储货值超过8000亿元，而在2015年-2017年间，福晟依靠并购拿下了72个项目，总土地面积约1680万平方米，总建筑面积约3800万平方米，总货值约6500亿元。

　　其中，在粤港澳大湾区福晟拥有1000万平方米建面的旧改项目，其旧改项目的总货值约有3000-4000亿元。

　　世茂预计，今年世茂福晟平台将会产生250亿销售，而该部分资产包预计每年都会以这个体量入市，大约能卖4-5年。世茂与福晟将会把该部分卖楼收入用于还债，而对于部分优质项目会放入上市公司。

　　同时，世茂收购了福晟服务51%的股权，新增了接近2000万平方米的管理面积，对世茂服务上市有所帮助。

　　此外，福晟资产包还包括了施工企业（建设公司）。许世坛认为，施工企业对地产公司来说是打通生态链有积极作用，假如这部分做得好不排除两三年后分拆上市。

　　至于此前外界曝出的福晟部分员工跟投利益问题，许世坛也侧面承认，“当时，福晟定的项目跟投回报太高。双方在重新协商，有项目现在并不赚钱，所以他们会出来抱怨。”

　　最终，经过多次协商后，双方各有让步，世茂给出的解决方案就是退回所有投资额，但要分期一年，有9成的员工同意了。

　　尽管收购的争议不停，但许世坛对股东强调，“世茂每用一分钱都会好小心，并不会很冒失的一次性把所有项目注入到上市公司，来让上市公司面临不确定性和高负债。”