阳光城潜入广州茶滘旧改 重返华南背后的大湾区野望

　　阳光城收购广州荔湾区茶滘旧改项目股权消息传出一年后，该收购或已最终尘埃落定。

　　天眼查系统显示，阳光城全资控股公司广州利碧旗胜房地产有限公司，早在5月6日已走完流程，持有香港力诚集团旗下广东富坚房地产投资集团有限公司63.5%股权，而广东富坚子公司与广州市荔湾区茶滘街茶滘股份合作经济联合社分别持有“广州市茶滘置业发展有限公司”25%、75%股权。

　　如此看来，阳光城虽然只是持有茶滘旧改项目公司少部分权益，但却是实实在在成为了参与茶滘旧改项目的主体。

　　关于茶滘旧改项目，阳光城执行董事长兼总裁朱荣斌曾在2019年8月初业绩发布会上表示：“广州的项目都在推进之中，因为这些项目比较复杂，从谈一个项目到真正的确权这个过程很困难。”

　　此次“困难”过后，阳光城未来在大湾区的渗透将更加深入，尤其经过公司架构调整，原来平级的几个区域公司现今已合并为一个广州区域公司，大湾区的重要性也变得更加突出。

　　据悉，今年内，阳光城广州区域公司将有12个项目进行销售。

　　估值400亿茶滘旧改项目

　　关于阳光城入主茶滘旧改项目的消息，早在去年7月中旬就有传出，只是彼时一切都还在洽谈中。而关于此事的市场传闻，当时朱荣斌表示：“现在没有不透风的墙，这些信息暴露之后对我们工作的推进也增加了一些麻烦。”

　　具体是怎样的麻烦无从知晓，但是消息透露，茶滘旧改涉及二十余宗尚未开发的地块，可售货量估值高达400亿元。

　　更早的资料显示，位于广州原芳村中部的茶滘村，村建设用地达58.01公顷，村民房屋39.01万平方米，非村民房屋4.50万平方米，村集体物业42.70万平方米，村集体出租公寓18.11万平方米，国有土地房屋7.71万平方米，筹资开发量48.94万平方米，容积率为2.8。

　　若按照先前的改造规划，茶滘村整体改造计划用时6-8年，分三期完成。

　　其中，第一期包括5个地块，涉及总用地面积10万平方米，计划于2009至2011年间完成。该期用地位于东漖北路以西、茂林苑周边地段和茶滘公寓东侧地段，可利用村空置用地先建好安置房，先建后拆，杜绝在改造过程中出现村民无房可住的隐患。

　　第二期则包括14个地块，总用地面积30万平方米，计划于2011至2014年间完成。该期用地围绕茶滘涌和茶滘市场所形成的十字地带展开，使各个地块的安置工作可互相呼应，有利于形成完整的商业氛围。

　　第三期包括6个地块，计划于2014至2016年间完成，总用地面积18万平方米。该期用地位于茶滘路和东漖北路交汇处，即茶滘湾大厦和原广州酒家地段。最后安排保留建筑进行整饰。

　　另悉，在每一期均安排相应的拍卖地块，以保证改造资金来源。

　　事实上，在阳光城介入之前，已推进多个年头的茶滘旧改项目，首宗融资地块已在2017年入市销售。

　　该率先面世的“荔湾新城·欣悦湾”组团属整体改造规划的4号地块，由4栋23-31层高洋房组成，总建筑面积约8万平方米，已于2016年12月获得预售证，2017年1月入市。

　　据今年6月份最新推盘消息显示，荔湾新城·欣悦湾仍在售高层洋房住宅，建面约66-123平方米三房户型，带装修均价约42000元/平方米。

　　事实上，万科2017年6月斥资551亿元巨额获得的广信资产包中，花地湾地块项目就在茶滘村旁边。据悉，花湾地块上的烂尾楼最近已经开始拆迁，未来或将释放不少货量。

　　阳光城大湾区野望

　　随着茶滘旧改项目开发主体清晰之后，阳光城加盟预计将大大加快该项目开发进度。

　　有报道显示，继汾水花园与欣悦湾之后，去年12月，茶滘城中村改造8a地块和16b地块两个安置房项目已开工建设，建面超11万平方米。

　　除此以外，今年预计还将有3个安置地块动工建设，将建设6000平方米安置住宅和3.1万平方米集体物业。

　　事实上，根据此前合作模式，茶滘旧改项目方原有公司架构、团队人员不变，负责推进旧村改造；阳光城则负责二级市场开发，包括相关地块的熟化与开发。

　　若以次合作模式推进，阳光城方面的开发阻力也将大大降低，以确保其熟悉的开发节奏。

　　闯过了茶滘旧改这一关后，阳光城在大湾区的渗透必将更加深入。

　　去年8月业绩发布会上，阳光城回应茶滘旧改项目时曾这样透露：阳光城的投资是多元化的，除了公开投资市场，在并购方面也有传统历史，在未来产业或者是改造、旧改方案等等，也在研究跟探索，这些都是正常的业务范围。

　　阳光城在大湾区的布局“野心”其实早已显露，在2018年8月的品牌发布会上，对外公布广州区域公司在粤港澳大湾区的布局规划，以及在湾区核心南沙的80万平方米商业集群。

　　那时阳光城集团在广清储备开发了5大项目，货值达500亿元。

　　在那次发布会上，阳光城集团广州区域公司在粤港澳大湾区的布局规划也首次曝光：首要任务就是“开疆拓土”。除了深耕广州外，将继续向二三线城市如清远、肇庆、惠州、韶关等扩展阳光版图，欲形成“环广州经济圈”品牌影响力。

　　而阳光城对于大湾区旧改的谋划，或许可以看看其一年前与“旧改之王”佳兆业的合作。

　　2019年5月，阳光城宣布与佳兆业集团签署在粤港澳大湾区战略合作框架协议，双方拟共同成立项目公司，积极推进在粤港澳大湾区及周边区域房地产开发领域范围内的合作。

　　据此，阳光城及佳兆业拟按照同等比例对项目进行投入，其中阳光城的总投入金额不超过45亿元。彼时，阳光城在广东省已拥有28个项目，其中粤港澳大湾区是重点布局对象。

　　但这些都只是其中的一个侧面，随着去年11月开展公司架构调整，阳光城原来与广州公司平级的几个区域公司被合并为一个广州区域公司，大湾区的重要性也变得更加突出。

　　据彼时消息透露，架构调整之后，佛山区域兼南粤区域总裁张平兼任广州区域总裁，同时管理广东城市开发公司，全面负责佛山区域、南粤区域、广州区域、广东城市开发公司各项管理工作。

　　将分散的几大公司归由一处统管，加强区域整合，阳光城对大湾区肯定还有很多目标和想法。

　　对于公司架构，朱荣斌于今年4月份的业绩发布会上表示，阳光城去年11月在2019年全年业绩稳步达成之际，即启动了组织变革，对集团、区域、基层三级架构进行全面的调整。

　　“一方面系统性地梳理授权，逐步加大放权，另一方面，集团也按照不同的职能、不同区域的成熟度，在裁判员、教练员和运动员的角色中不断地灵活切换。”

　　“针对区域，组织变革的重点在于做实做强，目的是实现聚变，我们通过多种方式进行整合，例如大区域套小区域，相邻区域调整，同量级区域的合并。实现1+1>2、1+1+1>3的效果，以期待再造若干个小阳光城集团。”

　　据了解，阳光城目前28个区域已经合并成16个区域，其中对3个A级区域不断地进行高度的授权，赋能区域集团化管理。

　　据阳光城2019年度报告显示，截至去年底，该公司总可售面积4523万平方米，可售货值6324亿元，且主要集中在包括大湾区在内的三大城市群、大福建和其他省会城市。

　　据阳光城广州区域公司近日透露，今年应该有12个项目要进行销售。