荒草丛生,至遍地繁华,郑东有怎样的“商业江湖”?

赢商网西北站 李君慧   2020-07-31 15:20
核心提示:十几年时间,郑东新区从“一张白纸”发展成“遍地繁华”的城市地标。

上世纪90年代省委省政府、市委市政府为更好应对中国加入WTO所带来的机遇和挑战,尽快适应经济全球化的发展潮流,稳步推  进城市化进程,提升城市品位,把郑州建设成为国家区域性中心城市,“北扩东移”的战略构想首次出现在郑州的城市规划中,郑  东新区北部区域的命运就此开始转变。

行政划分范围来说,西起中州大道、到万三公路、至黄河、达陇海铁路。

来源:百度地图

商圈划分范围来说,第一商圈是CBD商圈,第二商圈是东站商圈

图一:CBD商圈 购物中心分布(不包含街区形式的商业)
图二:东站商圈 购物中心分布(不包含街区形式的商业)

来源:赢商网大数据

 

01  郑东新区的城市规划历程

从乡野之地到新型城市,从鱼塘遍布,水泽绵延到围湖而起、依水傍山,看郑东新区的发展历程就像是在看一个城市的成长史。

2003年,CBD破土动工,开启新的篇章。
2011年,《国务院关于支持河南省加快建设中原经济区的指导意见》(国发〔2011〕32号)明确提出“加快推进郑东新区金融集聚核心功能区建设,适时申请开展电子商务国际结算业务”。
2013年,郑州市人民政府组织开展了郑东新区北部区域概念性总体规划方案国际征集活动。
2014年,《郑东新区北部区域概念性总体规划》通过专家评审。
2015年,《郑东新区北部区域概念性总体规划》发布,按照规划,郑东新区北部区域西起中州大道,东至京港澳高速辅道,南起连霍高速,北至黄河南岸。

郑东新区以多水优势,规划建设兼具水利、生态和景观功能的湖泊,湖泊的开挖建设过程中,因势而制,建筑工地上开挖的土,被堆积成山,避免了运输扬尘;施工大坑则引水注入,变成人工湖。水域面积107万平方米的如意湖、560万平方米的龙湖、95万平方米的龙子湖、98万平方米的象湖均成湖蓄水,又有水网相连。郑东新区的面目也在以湖为心辐射的建筑布局形态和城市构造中呈现出来。

来源:百度图片

 

没有人的房子是一个空壳,没有人气的城区是一座寂寞的鬼城,无奈的是郑东新区一开始也是人们口中的“鬼城”。不同于中原区、二七区、管城区、金水区这四个老城区,经过历史的堆积和沉淀,在吆喝和招呼声中醒来,被一碗胡辣汤熨平,又沉睡在洗漱水声和灯光渐熄的夜里,这里是市井生活。

 

图一:CBD商圈 工作人口性别占比图
图二:CBD商圈 居住人口性别占比图

来源:赢商网大数据

郑东新区建成之初,原始住户并不多,白天都少见人,再加上现代整洁的风格和架构,少了些许“草根”的烟火气息,“鬼城”之名一挂就是好多年。伴随着建设的不断推进和政府的有意引导,楼盘开盘,大型企业陆续入驻,居民增多,郑东新区的逆袭之路也悄悄展开。从过去饱受质疑,到现在管理面积260平方公里、入住人口120万人、全口径税收突破135亿元的成熟城区。

 

图一:东站商圈 工作人口性别占比图
图二:东站商圈 居住人口性别占比图

来源:赢商网大数据

 

02 郑东新区商业载体的发展

栽下梧桐树,自有凤凰来。独具慧眼的“老板们”自然不会放过城市中的一点机遇,自然是要跟着城市规划参与建设,寻找商机。

在郑东新区开始建设之前,郑州商业长期受制于城市建设,无法形成扩张性战略思维,面对外地商业资本的入侵,只能被动地做出选择。郑州商业数十年,其范围一直被压缩在火车站商圈和二七商圈之内,商业权益小、乱,整合难度大。
去哪里再造新中心?郑东新区无疑受到了商业资本的青睐。在此背景下,郑州商业格局开始向郑东新区扩张。
2007年11月,宝龙城市广场主力店、美食广场率先开业。19万方商业载体初入郑东新区。
2010年4月,大商千盛生活广场(郑州宝龙店)盛大开业,面积约3.2万方,是郑东新区起步区规划的唯一一个配套型大型综合商业项目。至此,郑东新区结束了5年来没有社区配套大型商业项目的历史。
2013年8月,丹尼斯七天地店开业,共计21万方。
2017年3月,郑州CityOn熙地港购物中心正式开业,面积约13.5万方,在郑东新区人气很高,深受年轻人的喜爱。
2017年9月,海汇中心开业,一度成为网红打卡聚集地,面积约2万平方米。
2017年底,汇艺银河里全面开业,近2000平的双曲面巨型天幕,成就了项目IP,成为高铁区的地标商业之一。商业面积约3万方。
2019年5月,永威木色迎来试营业,这是永威集团旗下首家购物中心,面积约5万方。从色调到体验感,与大自然的融合贯穿始终,植被、瀑布等大自然元素都被搬进“永威木色”之中,被称为郑州首家室内公园型购物中心。
2020年6月,绿地·天空之城正式开业,面积约5万方,是中原首家高端艺术主题购物中心,打造了一个以艺术、美学为主题的商业空间。
第一批开业的宝龙城市广场,早已成为了大家口中那个“开着宝马进,推着奔马出的鬼地方。”,第二批开业的丹尼斯7天地,也未能担负起郑东新区商业走向繁荣发展的重任。第三批开业的熙地港,有了塔博曼亚洲的大力支持,无疑为发展中的郑东新区商业注入了一剂新鲜血液,也为郑州带来了更多独特多元化的体验。

图一:CBD商圈 业态占比图(不包含街区形式的商业)
图二:东站商圈 业态占比图(不包含街区形式的商业)
来源:赢商网大数据

在“买买买”方面,小编喜欢去丹尼斯1天地和2天地,那里会有适合的一些服装品牌。还有熙地港,停车便捷,有专门的女性停车位和反向寻车系统,服务体验杠杠的。

在聚餐方面,小编很中意海汇中心,那里的餐饮品牌很有特色,咖啡、轻食品、火锅、新餐饮一应俱全,加上街区有着休闲和文化艺术气氛的调调,也是个约会圣地呀。

 

03 郑东新区商业面临的挑战

毋庸置疑,商业是任何一个区域最具活力和最为外向的载体。衡量新区发展状况,判断未来走势,商业是最好的窗口和视角。

目前为止,郑东新区的商业体量累计超过了100万方这意味这什么呢?
据不完全统计,花园路商圈商业体量也是百万方左右;二七商圈的零售商业营业面积大概为150万平方米(含空置的40万~50万平方米)。也就是说,郑东新区的商业体量其实并不小。
从商业发展来说,天时、地利、人和、都很重要紧跟政府政策和城市规划,抓住机遇,填补空缺,这是天时;商业载体周围有住宅,有办公人群集聚这是地利填补空缺,被消费人群接纳且依赖,成为首要或唯一选择,这是人和

图一:CBD商圈  工作人口年龄占比图
图二:CBD商圈  居住人口年龄占比图

来源:赢商网大数据

郑东新区整体来说有这种复合优势,但从细微之处来看,以如意湖附近为例,商务楼宇林立,但存在居住区缺少的弊端,极容易形成潮汐型人群,甚至难以弥补周末人群外溢的缺点。居住区较多的地方缺少商务区域,商务氛围浓厚的地方缺少居住区,这是郑东新区商业运营者目前面临的挑战。

图一:东站商圈  工作人口年龄占比图
图二:东站商圈  居住人口年龄占比图

来源:赢商网大数据

 

就在前不久的“2020郑东新区商业经济创新发展论坛暨高铁商业联盟启动仪式”上,郑东新区管委会副主任魏宁娣在致辞中表示,郑东高铁商圈作为郑州的市级商圈,将打开未来高铁商圈商业发展的大门,引领全新的都市生活方式,为顾客创造更美好的商业服务体验,以蓬勃发展之势为郑州城市经济发展再添强劲动力!

说明:以上数据为不完全统计,信息来源于企业公告及媒体公开报道,如有出入欢迎指正。

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文章关键词: 郑东新区商业发展
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