奥园健康下半年有6个项目筹备开业 收并购依旧是“稳中求进”

　　赴港上市一年多，奥园健康经历了“轻重资产模式”质疑、高管团队换血以及母公司业务依赖的种种风波。外界广泛关注之下，奥园健康也在努力冲破质疑，寻求自身的发展与突破。

　　8月17日，奥园健康召开2020年中期业绩媒体线上发布会，董事会主席兼非执行董事郭梓宁、总裁苏波、非执行董事陈志斌、常务副总裁雷易群、执行董事陶宇、副总裁兼首席财务官郑少辉出席了业绩会。

　　郭梓宁表示，2020上半年奥园健康在防控疫情上做出了全方位部署，也积极落实联防联控的把关，得到各界、商户及业主等的高度肯定及认可。同时，由于有别于传统的物管公司，奥园健康通过物业管理及商业运营双核心发展，物业管理服务水平不断提升，服务半径也在不断扩大，如今已将服务延伸至各类型物业及物业服务。

　　对于未来的发展，郭梓宁还称，奥园健康将力争高质量发展，持续聚焦主营业务，做大做强业务规模与多种增值服务，充分把握产业机遇和自发能力，深耕粤港澳大湾区，布局全面化的产业链，优化升级服务模式与服务品质。

　　事实上，作为中国奥园旗下的物业管理公司，奥园健康于2019年3月拆分上市，这一年多以来，奥园健康的表现的确有“超出预期”的部分。一方面在于，营业收入与净利润实现稳定增长，毛利率也维持较高水平；另一方面则是，如今整个奥园集团的发展板块中，奥园健康依旧属于比较稳健的板块。

　　逆市的高毛利率

　　公告显示，奥园健康2020年上半年营业收入约为5.47亿元，同比增加39.5%；净利润约1.12亿元，同比增加24%，净利率约20.4%；核心净利润约 1.05亿元，同比增长28.8%，核心净利率约19.2%。

　　期内，奥园健康毛利率为40.1%，较上年同期毛利率39.6%上升约0.6个百分点。奥园健康表示，毛利率的上升主要是由于物业管理服务的规模经济效益，以及公共卫生事件期间政府相关的减免政策抵减了成本上涨幅度。

　　其中，物业管理分部服务分部的毛利率为39.7%，商业运营服务分部的毛利率为41.5%，商业运营毛利率依旧处于上风，对奥园健康盈利水平也有一定助力。

　　一直以来，奥园健康主打以物业管理、商业运营为基础，布局医学美容、中医康养、健康产业的多元化业务组合，具体包括为住宅及非住宅物业提供物业管理服务、购物商场的中高端物业及为综合用途物业开发项目提供商业运营服务，以及在健康产业方面提供的健康生活管理服务。

　　据观点地产新媒体了解，在此次2020年上半年营业收入中，奥园健康收入仍分为物业管理服务及商业运营服务两大部分，并分别实现收入4.12亿元、1.35亿元，同比分别增加43.4%、28.9%。

　　但具体而言，商业运营服务在奥园健康整体营收中占比24.62%，较去年同期下降了2.03个百分点。背后主要在于市场定位及商户招揽服务方面，2020年上半年营收仅0.25亿元，较去年同期下降12.12%。

　　对此，首席财务官郑少辉表示，奥园健康在中期收入分布的划分中，75%是物管服务，20%左右属于商业运营，但商业运营其实上半年还是受到了一定疫情的影响，几乎没有新开的商场，因此市场定位及商户招揽服务方面有所下降。

　　但郑少辉进一步透露，“公司部分顺延到下半年开业的商场，会随着后续运营进行改善，相信很快就能追赶上来，实现进一步发展。”

　　据了解，2020年下半年，奥园健康商业运营服务分部将有6个新项目筹备开业，包括贵州桐梓奥园广场、安徽砀山奥园广场、重庆南川鼓楼新天地、梅州奥园广场、安徽阜阳奥园嘉年华广场等。

　　截至2020年上半年，奥园健康商业运营服务分部共向43个商场订约提供商业运营服务，合同总建筑面积约为180万平方米。其中，订约向32个合同总建筑面积约为150万平方米的商场提供开业后的商业运营及管理服务。

　　同时，奥园健康合计共为中国11个城市17个正在运营的商场提供商业运营服务，在管总建筑面积约为80万平方米，较去年同期增长约27万平方米，同比增长50.9%。

　　延续上一年对健康业务的看好，奥园健康对于健康板块中医学美容、中医康养等业务都有了实际性的行动。

　　在医美方面，奥园健康引进韩国团队，创立医美品牌及化妆品品牌，并收购浙江连天美企业管理有限公司部分股权；在康养方面，奥园健康与广东古兜旅游集团在江门古兜温泉小镇签署战略合作协定，合作创建华南首个旅疗康养新模式基地，以及打造中医药种植基地、社区医疗、中医健康医疗体验 馆等康养产品。

　　对于奥园健康未来在大健康产业的发展，郑少辉直言，健康业务将是奥园健康未来业务发展的重点，会全面进行投资与布局。虽然不好预判何时能够发展，但估计2、3年可以实现一定收益，对公司业绩产生贡献。

　　“在医美方面，我们会不断渗透产业链各个环节的发展，衍生出自己的产品；而在康养方面，目前中国老龄化突出的背景下，发展前景十分明显，已经开始试点探索发展模式。”

　　收并购的谨慎追求

　　虽然背靠大树好乘凉，但逐渐减少关联方的依赖，加大第三方收并购业务的获取能力，也是奥园健康想要追求的重中之重。

　　数据显示，奥园健康物业管理服务收入中，来自中国奥园及其关联方的收入为2.10亿元，在物业管理服务收入中占比90.19%，较去年同期下降1.99个百分点。来自第三方项目的收入为0.23亿元，在物业管理服务收入中占比9.81%，较去年同期上升1.99个百分点。

　　此前，奥园健康就曾对外透露，日后第三方物业管理占比将会进一步提升，而上市所募集的资金也将有大部分用来外拓业务。

　　因而此次业绩会上，奥园健康多次强调了其在2020年进行的第三方收并购业务。其中，郭梓宁表示，透过战略收购扩大管理规模及服务板块，收购乐生活及宁波宏建物业服务，快速铺开了奥园健康全国化布局与物业服务的业态全覆盖，也实现了互补的协同效应。

　　2020年4月33日，奥园健康以2.48亿元收购京汉股份旗下乐生活智慧社区服务集团80%的权益，并表示日后财务业绩将并入奥园健康综合财务报表内；随之5月11日，奥园健康又以3700万元收购宁波宏建物业服务有限公司（"宁波宏建"）的65%股权。

　　资料显示，乐生活合计管理208个项目，物业总建筑面积约2263万平方米，主要位于北京、河北省、河南省、天津市、重庆市及四川省；宁波宏建则主要在宁波从事于向住宅物业及商用物业提供物业管理服务业务，在管项目合共有34个，总合约建筑面积约为241.3万平方米。

　　由此看来，通过此番战略收购，奥园健康获取了近250个物业项目，合计总建筑面积超过2500万平方米。可以说是进一步扩大了其物业管理服务组合，也以相对高效的方式扩展新的业务区域。

　　针对乐生活与宁波宏建的收并购，奥园健康管理层在业绩会上表示，这是一场促进收益增加的优质标的获取。其中，乐生活非住宅项目包括办公楼、公建、医院、综合体、产业园等多元业态，能够丰富奥园健康的服务组合；而宁波宏建利润率较高，有利于填补奥园健康在浙江区域的项目空缺。

　　而目前奥园健康对宁波宏建的收购程序在7月份就已完成，乐生活目前则处于股权转让的程序中，预计是8月底完成收购，9月份就可以实现业绩并表，带来一定利润体现。

　　此外，对于未来的收并购策略，管理层表示，“未来奥园健康依旧是稳中求进，对好的标的不会放过，但不会为了收购而收购，只会选择优质的标的进行合适的收并购。”

　　除了透过战略收购、投资以及内生增长不断扩大管理规模，奥园健康还提供前介服务、案场服务、悦服务、商写服务、游乐园服务、医疗卫生服务等来不断延伸各类型物业服务。截至2020年上半年，奥园健康物业管理服务分部新增在管建筑面积合计为100万平方米。

　　截至2020年6月30日，奥园健康共为中国13个省份、直辖市及自治区 39个城市的98处物业提供物业管理服务，涉及在管总建筑面积约为1610万平方米，较去年同期增长约410万平方米，同比增长34.2%。

　　发布会尾声，谈到2020年全年在物业管理的最新目标，首席财务官郑少辉透露：“奥园健康2020年合约面积很大程度上能够达到7300万方，而在管面积上的经营目标将争取突破4500万方，到5000万方。”