赢商对话|海德商业林维蒂：新十年，重塑商圈突围

编者按：危机，是一场“生存压力测试”。大家都是考生，无法置身事外，也无法独善其身。有人被浪击垮，有人冲出重围。不可重启的商业大环境，却可以追梦的力量将它重构。

第15届中国商业地产节“梦想行动力”之《赢商对话》系列，聚焦商业追梦人，探究“新生态·新秩序·新未来”的商业法则。

　　“外部风险无法预估，市场变化难以掌控，实体商业只有‘练好内功’，才能抓住自身想要的东西。”广东海德东方商业管理投资有限公司总经理林维蒂在接受赢商网采访时说道。

　　在2020这特殊的一年，由海德集团倾心打造的One Mall汇一城也迎来了它颇具意义的开业10周年。

　　作为东莞首个一站式娱乐购物中心，10年间，汇一城一直走在东莞商业的前沿，数次荣获“东莞市民最喜爱品牌”。不仅如此，汇一城还以东莞市政府重点项目的形象，承载着城市商业变革的使命，为东莞新城市中心商业的发展奠定基础。

　　那么，见证了东莞城市十年商业变迁的汇一城，有哪些商业新思考？面对新时期的发展挑战，其又将会如何应对？在此次采访中，林维蒂向赢商网分享了汇一城的战略布局，以及未来商业发展规划。

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过去十年

突破自我不断革新商业体验

　　开业于2011年的汇一城，占地面积20万㎡，位于东莞核心地段，享有南城CBD、CLD、COD三位一体优势。作为东莞CBD中央商务区的标杆，开业以来，汇一城展现了突出的经营业绩。

　　据了解，汇一城销售额和客流量逐年双位数递增，以2019年为例，其年度客流量和销售额增幅都超过20%。即使是在上半年艰难商业复苏期，汇一城也经过一系列的“稳场促销”经营策略，取得不错的成绩：五一期间整体销售同比上升30%，6月同比上升15%。到7月底，汇一城的销售额同比增长近18%。

　　这些骄人数据的背后，是汇一城在面对市场竞争和变化时，坚持自我革新的态度。

　　· 针对消费者对空间场景体验要求不断提高，汇一城为营造更好的消费环境不断进行商场内部硬件升级。

　　赢商网了解到，在2018-2020年，汇一城针对外立面、连廊、配套设施等重点工程都进行了改造。打造的连廊，连动第一国际，实现了双首层动线设置，可实现客群与空间的高效连接。2019年，汇一城完成了对停车场的改造，改造后的场所在区分、引导人流方面更加合理。

　　· 紧扣首店经济，汇一城通过系统性的业态品牌升级，不断焕新品牌体验。

　　以2019年为例，借着永旺续租的契机，汇一城对一楼片区约7000㎡的空间重新做出规划，为该区引入优质品牌，升级店铺形象、扩充业态，使之更符合新一批年轻客群的消费需求。“该区所有新进品牌均为东莞或南城首店，像东莞首家ADIDAS SWC、PANDORA，广东首家DICKIES等”，林维蒂介绍道。

　　· 与商户共成长，不断优化商户经营，搭建好商户与消费者之间的沟通桥梁。

　　据悉，汇一城从今年4月份起，每个月都会针对不同业态进行了品牌运营计划调整。在林维蒂看来，商场与品牌之间的关系就像共生体。面对疫情带来的冲击，商场和商户都要提升调整。

　　据赢商大数据调研显示，疫情期间全国将近66%的连锁品牌商渐缓拓展步伐、关掉亏损店，部分餐饮品牌更是关掉75%的门店。

　　“对于部分商家，汇一城提供一对一的帮扶，以便他们走过困难期”,林维蒂分享了汇一城与商家的“复苏”之道，“我们时刻关注商家的运营情况，及时向品牌商反映消费者喜好、消费习惯，为品牌商提供市场动态信息”。

　　鉴于疫情期间部分品牌门店的表现情况，汇一城也进一步优化了进场标准，主要考量品牌的运营能力、号召力和造血功能等，例如新引进的西西弗、完美日记等都可快速聚集人气。

　　· 除了品牌持续焕新，汇一城还在数字化运营的道路上不断探索。

　　“早在18年，我们和鹰云智能展开了合作，采集沉淀汇一城的客流量，可视化的、细致的数据让我们更清晰地定位消费者，了解到自身运营状态”，林维蒂表示，“通过人物画像和会员系统调查出主力客群后，可以灵活对业态进行调改。还能通过品牌转换，在营销活动上进行品牌关联。”

　　数字化系统的建设，可为购物中心的运营管理提供强有力的支撑，为消费者带来服务和体验的升级。“数字化是必然趋势，今年我们整个数字化这一块投入很大，从会员系统、小程序都有各种推出”，林维蒂说道。

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新十年开篇

商业升级打造城市级商圈

　　此前东莞主城区传统商业旺地主要集中在南城鸿福东路和东城世博-东纵路商圈。而伴随着城市商业的不断升级迭代，鸿福路口因汇一城和国贸城两个超级大MALL相继坐镇，吸引主城区消费快速向此处汇聚，形成了新的鸿福路商圈，重塑了主城区的商业新格局。

　　面对同一商圈内项目的竞争态势，林维蒂亦表示，从重叠的客群来看，国贸城和汇一城的重叠率并不大，这两个购物中心是共同“造”一个城市级的商圈。

　　“我们通过数字化调查过后，这里的客群主要是以年轻的核心家庭为主。”汇一城定位为年轻时尚、娱乐休闲体验中心，主要服务于18-40岁的时尚追求者，包括中产阶级、年轻家庭、办公客群、大学生客群等。

　　通过深入洞察东莞城市商业变化，林维蒂认为，新的商业机会已经来了。

　　“通过政府对产业的升级改造，目前东莞的人口结构已由大量的产业工人转向以中产、白领为主。中产阶级对于潮流的敏感性，对于复购率都是最强的。我们要抓住人口结构变化的市场机遇，为这一批中产、这一批新的人去提供更好的商品服务。”

　　据悉，10周年之际，为了更好匹配东莞“中产阶段”消费需求，汇一城将启动品牌升级策略，计划引进更多的国际精品品牌、时尚潮牌、知名网红餐饮、有品位调性的酒吧、强体验感的娱乐配套等。2020年至今，汇一城已经引进了东莞首家西西弗、NIKE750、伏见桃山等首店品牌。

　　同时，为了重塑商圈地位，海德集团正计划对第一国际整体的商业品牌、VI进行统一的形象梳理和提升，接下来囊括海德壹号广场、汇一城等整体40多万㎡的购物中心将重新进行业态组合，并以整体形象对外，以更丰富的业态品牌组合，增强市场竞争优势。

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未来十年

打造东莞本土标杆商管企业

　　面对城市升级和外部竞争，林维蒂坦然道来，“外部风险是无法预估的，商业市场的变化是不受掌控的，要在竞争格局中保有位置，实体商业只有‘练好内功’，才能抓住自身想要的东西”。

　　在林维蒂看来，东莞处在快速发展期，越来越多的优秀企业进入到东莞是必然趋势，这对提升东莞城市形象，促进东莞市场和本土企业的持续发展都是有利的。

　　作为城市商业操盘手，林维蒂注意到东莞的消费外流现象，在他看来，外部商业巨头加入将带来更多优质的品牌，让更多品牌了解东莞市场，促进本土企业提升品牌服务，从而推动东莞整个城市的商业形象升级。

　　当然，面对外部巨头对商业市场的竞争，海德集团也有着深谋远虑的战略规划。

　　作为扎根于东莞的本土地产集团，海德一直致力于发展东莞商业项目，陆续在东莞推出新的城市综合体。林维蒂透露，“集团今年在东莞各镇街拿了多个地产旧改项目，其中很大一部分规划了商业配套。从第一国际的商业体量就能看出集团对于商业非常重视，未来还会更重视。”

　　畅谈海德商业在未来10年的发展战略，林维蒂总结道，海德商业首先要立足东莞，打造一个统一的、可复制的商业模式，未来在不断增强自身实力。“首先来说，在东莞我们要做到商业标杆，然后再辐射大湾区，再往全国，这也是后面10年集团对商业的一些要求。”