混战太原煤气化板块：华侨城“退”，万达“进”

　　2018年，华侨城因百亿大手笔拿下山西太原1242亩地块，迅速蹿上地产圈的头条。随后的两年时间里，有关这个千亩大盘的零星动态，都能引发大量的话题。

　　工商变更信息显示，过去十多天内，华侨城（天津）投资有限公司正式退出太原侨辰置业有限公司；与此同时，万达地产、重庆国际信托股份有限公司入股太原侨辰。

　　太原侨辰为山西太原煤气化公司1843号地块的项目公司，是华侨城1242亩大盘的其中一个“操盘手”。

　　在上述交易完成前，太原侨辰由华侨城持股60%，万达集团持股40%。交易完成后，华侨城的持股比例变更为0；而万达集团的持股比例变更为51%，新增重庆国际信托，持股比例达到49%。

　　也就是说，这一进一退之间，万达不仅晋升为太原侨辰的大股东，还拉来了新的投资方，而华侨城完全处置掉1843号地块资产。

　　万达并不是个案，自2019年起，华侨城太原煤气化板块项目先后引入中铁、华润置地合作开发。

　　据观点地产新媒体查阅华侨城半年报显示，截止目前，该公司于太原煤气化板块仅有一个项目入市，上半年的销售金额仅为2.8亿元；同时，华侨城已为板块内几个项目主体拆借逾44亿元。

　　或许，两年时间里华侨城暂未从太原煤气化板块获得预期的利润，此后该项目成为这家央企处置资产大潮下的又一“牺牲品”。也有分析认为，华侨城剥离地产项目系经营活动现金净流量逐年下降的倒逼，通过股权处置、合作开发等方式加快资金回笼，成为其主要工作思路之一。

　　混战太原

　　华侨城与太原煤气化地块的渊源要回溯至两年以前。

　　2018年10月末，太原再次迎来大规模的土地拍卖，华侨城以116.17亿元总价拿下编号为SP-1843至1849共8宗地块，成交楼面均价约为4055元/平方米。

　　拿下上述地块后不久，坊间传来消息称，华侨城将引入中国中铁共同开发太原部分项目，同时引入华润置地合作开发太原万柏林地块。

　　事实上，华侨城为开发太原煤气化地块共设置了八家子公司，其中包括与华润合资的太原侨晋、太原侨君；与中铁合资的太原侨鼎、太原侨冠、太原侨硕、太原侨隆、太原侨诺；以及最新与万达合资的太原侨辰。

　　这一次，故事的焦点集中在太原侨辰上。

　　据悉，2020年6月末，万达地产成功拿下SP-1843地块，该地块面积约为128.9亩，是太原煤气化公司储备项目规划地块二，亦为华侨城此前拿下的大盘项目一部分。

　　观点地产新媒体查询企查查显示，7月3日，万达地产进入太原侨辰的投资人行列，持股比例达到40%。随后，华侨城在产权交易所以9.63亿元的代价，挂牌太原侨辰剩余60%股权及债权。

　　9月11日，太原侨辰的股东情况再次发生变更，华侨城退出股东行列，而万达地产的持股比例变更为100%；9月17日，万达拉来重庆国际信托，后者持股比例变为49%。

　　这一出让动作，让混战太原的开发商又添一员。但外界对万达的入局并不感到意外，自2017年那场世纪大交易以后，万达急需寻找新的发展机会，而煤气化板块对它而言是个难得的机遇。

　　一方面，在华侨城、华润、中铁三家房企拉开煤气化板块序幕后，龙湖、富力等陆续抢占于此。因大型房企的聚集，不少投资者及刚需购房者也将目光转移到该区域。

　　另一方面，太原市政工程今年开始着手改造煤气化片区，未来该地区的交通、绿化等工程会陆续完善，或将成为投资的价值新洼地。

　　“距离万达上一次在太原拿地已有十年之久，此次参与煤气化地块的开发，是其拓展版图的重要一步。”

　　上述分析人士告诉观点地产新媒体，近两年，万达地产就积极在公开市场拿地，加速扩张房地产业务。2020年上半年，该公司的拿地销售比达到1.51，入局煤气化地块意在提前布局，抢占先机。8月份，万达在太原还召开西岸CLASS项目发布会，称项目系第二个高端作品。

　　至于重庆国际信托，分析人士则认为，信托是王健林找来的资金方，意在减少资金压力， 与信托合作“直投项目”也是万达近两年惯用的模式。

　　华侨城退

　　但在外界看来，此次交易的另一方——华侨城多少有些无奈。

　　在地产的上半场，高速的城市化进程导致休闲娱乐供给缺口放大，以文旅为主导的华侨城一直发展的顺风顺水，旗下项目在各大城市争相落地。然而，随着地产进入下半场，行业竞争加剧、高周转模式带来的挤压，让华侨城遇到多维度的挑战。

　　近几年，华侨城提出转型的目标，同时不断出让旗下地产项目，在分析人士看来，此次出让太原侨辰，或源于项目风险、源于资金问题、源于业务转型。

　　据观点地产新媒体获悉，华侨城拿下的煤气化板块体量超过1200亩，需要投入大量的资金进行前期开发。虽然先后引入了中铁、华润等国字号企业共同开发，但前景依旧不明朗。

　　据华侨城2020年半年报披露，太原煤气化公司1842-1846号地块总占地42.35万平方米，总建筑面积118.47万平方米，剩余可开发建筑面积达104.67万平方米；除1846号地块已开发13.8万平方米，其余三宗地累计开发均为0。

　　加之，在2018年太原迎来了“史上最严限购令”，房地产的销售价格受到限制，以116亿元高价拿地的华侨城的利润空间不可避免被挤压。为了分摊资金，降低风险，该公司最终选择引入其他企业。

　　而自此以后，楼市调控愈发严格，当房地产周期进入下行阶段，叠加2020年新冠疫情、偿债高峰的影响，开发商们普遍存在资金紧张等问题，因此，当万达伸出了橄榄枝，华侨城亦得以顺势而下。

数据来源：企查查公布、观点指数整理

　　与此同时，太原煤气化项目自2018年拿地以来，仅有一个项目开盘，即侨冠项目。财报显示，截至2020年6月30日，侨冠项目已开盘总可售面积为8.05万平方米，本期销售2.14万平方米，销售金额仅为2.8亿元。

　　而华侨城对太原项目的投资总额将近500亿元。其中，太原侨冠项目的开竣工时间为2019-2022年，总投资37.61亿元，开发成本今年初为17.96亿元，至6月底为18.65亿元；太原侨辰项目预计开竣工为2019-2023年，总投资29.30亿元，期初为13.48亿元，期末为13.50亿元。

　　如果按照现阶段的发展状况，华侨城在该项目的资金沉淀将会越来越多，在回款速度不快的情况下，该公司的资金压力也会相应加大。

　　除了变现速度慢，华侨城及其子公司每年为太原煤气化项目拆借的资金亦不在少数。据悉，仅2020年上半年，华侨城为项目公司拆借的资金达到44.43亿元，中铁系为项目公司拆借的资金为8.06亿元，其余公司拆借资金为5.36亿元，合计57.85亿元。

数据来源：企业财报、观点指数整理

　　分析人士看来，华侨城引入华润、中铁，转让太原侨辰均是为了缓解资金周转压力和持续攀升的资产负债率。

　　数据显示，截至2020年6月30日，华侨城短期借款281.08亿元，应付账款、应付职工薪酬、应交税费及利息共计206.26亿元，一年内到期非流动负债79.09亿元，合共566.43亿元，而截至期末，该公司的手中货币现金余额仅为384.68亿元，资金缺口较大。

　　同期，华侨城经营现金流净额为-95.95亿元，较上年同期增加负数10.5亿元。而2019年，该公司经营活动产生的现金流量净额为-51.88亿元，已连续三年为负。

　　在9月初接受投资者调研时，华侨城也被问及现金流的规划事宜。对此华侨城方面回应，公司房地产及旅游综合项目前期建设周期长，现金流分布不均匀，流入与流出不具有同步性，导致近几年经营活动现金流量为逐年下降的负值。

　　该公司还强调，如果刨去新项目拓展支出，近三年运营性现金流量“均为正值”。

　　其同时也表态，公司非常重视经营性现金流的问题。为此一方面加快了资金的回笼速度，另一方面严格执行“以收定投”原则，时时关注销售回款与投融资的匹配关系。在今年中期业绩会上，该公司也强调将部分快周转项目进行股权转让或资产整售，以获得收益和现金保障。

　　“华侨城缺钱，但是不缺地，所以这两年可以看到这家企业不断在出售一些资产，但是这家企业也在购入资产，所以出售项目也有资产置换的意图”，分析人士提到。