3月购物中心运营商TOP20报告：企业发力轻资产，商业分拆上市热度上升

　　观点指数 3月，整体商业环境继续回暖，线下消费发展势头趋好，这些都为购物中心的发展提供了稳定动力。

　　月内新开业项目较少，仅恒隆地产和苏宁置业有新项目入市，但入市后的反响不错。

　　从购物中心运营商公布的最新财报数据来看，疫情给项目运营和规模扩张都带来了较大挑战，但仍有不少重点购物中心运营商实现了同比增长。

　　除得益于政策利好、较好的运营能力外，规模扩张带来的优势也不可忽视。

　　与此同时，轻资产模式越发受重视，成为了头部企业重点发展的策略之一。不少企业正通过各种渠道获取更多的管理项目，进行商业管理能力方面的输出。

　　华润、恒隆分列前二，轻资产成企业发展重点

　　3月，已上市的购物中心运营商大多公布了2020年的业绩数据，虽然去年面临疫情带来的巨大考验，但仍有不少企业同比实现增长。

　　在观点指数选取的7个样本企业中，5个企业实现了同比正增长，部分增长幅度较大，新城控股、龙湖集团、恒隆地产、华润万象生活的增长幅度均超过15%，其中新城控股同比增幅接近40%，主要得益于旗下吾悦广场系列在过去一年的迅速扩张和集中开业。

　　2个收入同比下降企业为印力集团和大悦城地产，大悦城下降幅度较大，主要由于重点布局区域的项目2020年受疫情影响较大，此外新项目开业较少，难以为收入做出贡献。

数据来源：企业年报，观点指数整理

　　出租率方面，大部分运营商的出租率均在85%以上，部分企业由于一些新开业项目处在运营初期，出租率相对较低。

　　此外，也有企业运营项目中含有不少较为陈旧的项目，因此整体出租率不高。未来主要寄希望于获取更多优质项目，以及提升运营能力，实现出租率方面的增长。

数据来源：企业年报，观点指数整理

　　项目运营数量上，以轻资产输出为主的万达商管在营项目数量位列前茅。此外，近年来加速布局的新城控股也达成了100个吾悦广场的目标。

　　其次是华润万象生活、宝龙商业这类本身有一定商业运营能力，含有轻资产模式的商管上市企业，项目扩张速度较快。

　　再是恒隆地产、太古地产这类主要运营自持资产项目，虽然项目数量较少，但收入和出租率都属于行业顶尖水平，且抗风险能力较强，在疫情下最先实现复苏。

数据来源：公开资料，观点指数整理

　　值得注意的是，轻资产输出成为了众多头部商业地产企业未来的发展重点，在自持商业项目发展有限，且已具备成熟运营体系的前提下，轻资产输出业务显然更具发展空间。

　　除已分拆商管业务上市的宝龙商业、华润万象生活外，世茂、龙湖、大悦城地产均表现出了对商业轻资产的重视。

　　以世茂为例，其将轻资产服务输出视为实现快速发展、弯道超车的关键路径之一。截至2020年末，已经签订6个轻资产输出项目，其中4个为商业项目，分别为扬州世茂广场、济南路港世茂项目、万宁华亚世茂欢乐城、宁德霞浦时代广场。

　　月内，龙湖商业也宣布全面启动轻资产模式。截至2020年，龙湖商业在全国开业的商场已有49座，加上尚未开业的项目达到了100个。可以预见的是，进入轻资产发展阶段后，新项目的发展步伐还将加快。

　　大悦城地产今年的发展规划也有一定改变，将轻资产项目发展作为重要的战略方向。截至2020年末，大悦城地产以轻资产模式运营了天津和平大悦城项目、昆明大悦城项目以及鞍山大悦城项目，同时在长沙和无锡有2个在建轻资产项目。

　　营商环境趋好，商业分拆上市热度上升

　　延续今年以来的发展趋势，本月社会消费品零售总额累计值录得105221亿元，累计增长33.9%。

　　一定程度上，意味着我国消费市场整体大幅度回暖，基本上已经摆脱了疫情的困扰。

数据来源：国家统计局，观点指数整理

　　政策方面，月内商务部流通发展司发布了《城市一刻钟便民生活圈建设指南(征求意见稿)》公开征求意见的通知，其中提及了新建社区应坚持相对集中建设原则，优先考虑发展组团式社区商业形态，重点建设社区商业综合体、社区购物中心、便民商业中心等，这对于购物中心项目的发展有一定的政策利好。

　　新入市项目方面，和往年趋势一致，年初新开业的购物中心项目并不多。月内仅有4个项目开业，总体量为40.7万平方米，其中恒隆地产和苏宁置业各开业1个项目。

　　恒隆地产花费8年在武汉打造的标杆项目武汉恒隆广场月内正式开业，该项目总楼面面积45万平方米，商业综合体中包括购物商场、国际甲级办公楼与销售型物业。其中，商场部分的总面积17.7万平方米，约300个商铺，目前已引进约110家武汉首店、独家及旗舰店，其中首次进入华中的旗舰店有26家。

　　除新项目开业外，月内重点企业也有新动作。媒体报道称红星美凯龙旗下商管板块上海爱琴海商业集团股份有限公司近期正筹备赴港上市，估值预期约在120-150亿元左右。虽然爱琴海集团未明确具体时间表，但却如实反映当下商管企业上市的趋势。

　　爱琴海集团是红星美凯龙集团旗下进行城市综合体及商业购物中心筹建、招商、运营的管理平台，商业管理总面积近1900万平方米，凭借购物中心产品线爱琴海购物公园实现购物中心业务的全国化布局。

　　今年1月，爱琴海集团实现了各类资产管理项目的成功签约，与上海、西安、大连、临邑、辉南等地的近10座项目成功签署了合作协议，在轻资产方面有不小的收获。

　　万达商管也于月内宣布与珠海市政府签署战略协议，将重组后的万达轻资产商管公司落户珠海横琴，同时珠海国资委出资30亿战投入股万达轻资产商管公司。此外，还表示将对轻资产商业运营、科技、数据、人员等相关资源进行重组，谋求境内外上市。

　　总体而言，商业特别是以轻资产模式上市正愈发受重视，不少头部企业都在谋求轻资产方面的突破，希冀以此实现未来的长久增长目标。