新世界郑志刚：“逆市中现金永远为王”

　　郑志刚希望给大家打气：“在经济阵痛之后，我觉得会非常快恢复过来……所以无论疫情发展如何，我们都会继续投资香港。”

　　今天，这位新世界发展第三代“掌门人”单挑大梁，没有其他高管协助，独力面对媒体提问。

　　他首先重申了，自己年初为应对疫情提出的“现金为王”策略。

　　冬天将至，目前香港正面临第四波新冠疫情的威胁，市场气氛凝重。而新世界在过去一个财政年度出售了不少非核心物业资产，有声音就将其与“部署撤资”联系在一起。

　　“我们都相信逆市中现金永远为王。”郑志刚认为，当风险来临时，新世界采取的防御非常充分，其中就包括出售一些非核心资产，并非对香港没有兴趣。

　　据了解，在2019/2020财年，新世界发展通过出售资产，合共收回了106亿港元的现金。

　　包括2月26日，新世界作价30亿港元，向香港地铁出售其持有的九龙湾德福广场二期商场及将军澳PopCorn 2商场收益权；出售包括北京首都国际机场股份有限公司的股份及新世界第一渡轮服务有限公司的60%股权等多项非核心资产及业务，回流了11亿港元。

　　以及24亿港元出售长沙新城新世界项目；于6月29日，新世界再宣布出售上环信德中心内若干物业公司，以及位于跑马地的服务式住宅EIGHT KWAI FONG，套现共约36亿港元。

　　可以看到，新世界亦出售了不少位于内地的权益，所以“出售并不意味着看淡后市”。

　　郑志刚早前就曾解释，这些非核心资产，大多是很多年前买入的股权占比较小的资产，清售更多是一种优化组合的作用。

　　所以在2021年财政年度，新世界的出售目标是大概130-150亿港元，要“多一些现金流回来”。资料显示，目前新世界可动用资金共1067亿元港元，较半年前增长12.8%，包括现金和银行结余670亿港元，可动用银行贷款约393亿港元。

　　而且在郑志刚看来，疫情对香港楼市的影响还只是短期效应，刚需仍然十分强劲。

　　他预计：“在这样的低息环境下，我们预计中小型楼盘的楼价会保持稳定，中高端大概有5%的升幅。”现时，全球主要经济体推行着宽松的货币政策，由于港元与美元的联系汇率制度，香港目前已维持了很长一段时间的低息环境。

　　体现在数据上，新世界在财年的上半期内香港分部的应占物业合同销售只录得30亿港元。截至2020年6月30日的半年内，该数据改善到101.63亿港元。

　　针对后市，新世界发布了更庞大的目标。郑志刚公布，未来三个年度（2021、202220、23财年）新世界的目标合同销售额都在200亿港元以上。与之对应，截至期末该公司在香港拥有可销售资源约300万平方呎，土地储备应占总楼面面积则约910万平方呎。

　　即将推售的大型物业发展项目——沙田大围站住宅项目将是销售主力之一，该项目建设有约3000个住宅单位，其中第一期及第二期合共约2200个单位计划在2020年内陆续推出市场。

　　按原本计划，新世界在2月份提交了项目第一期的预售许可申请，当时预计最快在第二季度初推盘。但随后因疫情，开售经历了延期。据最新披露，上述项目第一期的预售证已在9月份获批，预计可以在10月中开售。

　　另一方面，过去几个月内地楼市恢复良好。2019/2020年财年，新世界内地物业合同总销售金额约人民币182亿元，其中大湾区的贡献最大，占比超过60%。

　　至于2021-2023年财年，新世界合同销售总额目标，将以双位数的复合型增长率进行增长，其中明年预计是超过人民币200亿元。

　　2016年起，新世界在粤港澳大湾区内集中部署多个项目，同时积极参与城市更新项目投标，这为公司带来了大量可售资源。

　　据披露，新世界目前在大湾区和个别都市圈的重点城市，土地储备总楼面面积约650万平方米，核心项目总楼面面积为570万平方米，其中50%为大湾区的项目，按此计算约285万平方米。

　　但按郑志刚进一步披露，新世界在大湾区土地储备总建筑楼面面积，实际上达300万平方米，其中150万于2016年后获得，将集中于2021-2023年落成，这批土地项目的毛利率高达70%。

　　同时，过去几年新世界亦拿下大湾区内6个村的旧改项目，土地面积合共180万平方米。

　　包括深圳罗湖区文锦渡口岸经济带改造项目、深圳南山区西丽项目、广州荔湾区山村项目、广州海珠区南箕村项目及广州增城区塔岗村项目和广州增城区荔城街夏街村项目，上述旧改项目预计于2022年开始陆续加入新世界的土地储备。

　　对于郑志刚强调的财务防御能力，还有赖于增加经常性收入，即多收租金。

　　随着新世界的新地标项目Victoria Dockside投入落成，这个财年香港物业投资收入上升了33%，录得25.9亿港元。

　　“未来集团香港的核心投资物业旗舰面积，将会大幅增长超过80万平方米。”郑志刚称，因为西九龙旗舰街项目、启德体育城商业部分、香港国际机场航天城都会在不久的将来落成。

　　另在内地，新世界还有一批以K11和D·PARK品牌营运的商业项目落地，包括武汉汉口、深圳太子湾项目。其中，K11商场将会有总共36个项目投入营运，“内地的核心投资物业旗舰面积将在数年内大幅增长超过146万平方米”。

　　以下为新世界发展有限公司2019/2020年全年业绩会问答实录：

　　现场提问：大围站项目预计什么时候开售？会不会担心因疫情和经济的关系而影响销售？

　　郑志刚：大围站一期项目已经成功取得了预售证，预计可以在10月中开售。这个新盘命名为“柏傲庄”，“柏傲”系列也是深受客户欢迎的。

　　这个大型住宅项目我们是非常有信心的，实际上过去十年都从来没有这么大型的楼盘在区内出现过，再加上位置、交通都非常优质，再加上建筑设计，也希望带领疫后的新经济，保证眼前一亮，希望可以成为集团的代表作，所以我们对这个楼盘非常有信心。

　　现场提问：郑先生怎么看来年的楼市？疫情对经济的影响会不会让楼价下跌？来年的销售目标有多少？

　　郑志刚：2021年财政年度，我们的目标合同销售额大概为200亿以上。2021年、2022年、2023年都希望是200亿以上，而2020年财政年度是130亿。

　　我们也相信疫情对楼市的影响是一个短期性质，市场刚性需求依然很大，等待换楼去改善生活的人还很多。

　　在这样的低息环境下，我们预计中小型楼盘的楼价会保持稳定，而中高端楼价大概有5%的升幅，所以我们对未来的市况是审慎乐观，也是有信心的。

　　现场提问：按照现时的经济周期，非核心资产出售的步伐和作价是否会受影响？本年度中国物业发展和租赁前景如何？

　　郑志刚：今年我们有106亿港元的非核心资产物业出售，在2021年财政年度，我们团队的目标是大概130-150亿港币。

　　对非自信资产的出售我们很有信心，还会多加一些，多一些现金流回来，也可以投资优质资产的需要。

　　价值方面我觉得和市场会合理，尤其是内地方面。刚才说到内地的零售已经有了很大的复苏，所以很多经济挑战和压力，尤其是在投资物业方面，未必有想象中那么差。

　　现场提问：内地经济受中美角力的影响，加上疫情还没结束，是否会影响集团在大湾区的销售和发展步伐？今年在内地和香港的售楼目标有多少？

　　郑志刚：虽然受到疫情影响，但是在大湾区，无论是在卖楼还是在零售方面，我们都有不错的成绩。集团今年内地合同销售达182亿人民币，而大湾区的贡献是最大的，超过60%。

　　大湾区收入和分布业绩也逆市上升，分别增加了45%和73%。

　　其中，大湾区的物业发展毛利高达70%。我们刚刚推出的深圳太子湾已经卖光了，卖了90亿，所以我们觉得未来会有很大的信心。

　　尤其是在大湾区，预计2021年财政年度应该会有超过200亿人民币的合同销售，未来两三年的复合性增长率都会有双位数的增长，这是内地的合同销售。

　　现场提问：这次疫情让全世界的生活模式发生了转变，不少企业对前景感到很忧心，新世界怎么看未来的经济和盈利情况？

　　郑志刚：我很同意这个说法，疫情让世界的运作模式出现了根本性改变，我们称之为W式的疫情，意思就是反反复复。

　　集团绝对不会在这里等，我们会抓住疫情这个契机，别人恐惧我们进取。我们在疫情爆发之后已经很快作出了应变，强攻疫后新经济，将虚拟和实体经济结合，线上线下连接，硬件软件共用，让疫情过后集团在不同业务上都有新的突破。

　　我们也展开了疫后2.0计划，将推出很多不同的新项目，无论是在建筑设计、零售、养生养老还是针对疫后社会和个人需要都做出配合，比如大家会更注重健康、追求绿化环境，或者对个人健康和公共卫生有更加多的要求，我们会将这些不同的要求放在我们的住宅项目中、零售产品中、酒店服务中，也会和软件如保险等进行结合。

　　现场提问：有专家预期冬天可能会出现第四波疫情，香港前景出现很多不明朗因素，如何看待香港经济的前景？会否感到悲观？

　　郑志刚：我们也不会知道疫情什么时候会再出现，但是我想说今年是新世界成立50周年，我们对香港很有感情，也和香港一样在半个世纪里经历了不少风浪，但是我们对香港还是很有信心的。

　　香港在经济阵痛之后，我觉得会很快恢复过来，会走得更远。所以无论疫情发展如何，我们都会继续投资香港。

　　我们对香港的投资很有信心，我们都相信逆市中现金永远为王。我们的防御能力非常充足，过去也采取了很多措施去体现到我们的防御能力，无论是拿市场的份额，还是拿现金流，还是在成本控制等方面，我们都做得非常好。

　　所以我们现在可动用的资金为1067亿港元，包括现金和银行结余约670亿港元，都是够我们这几年用的。