保利拿下广州最贵旧村 预计总投资额约300亿元

　　号称广州最贵旧村的三东村，终于定夺出最终得主。

　　10月24日，花都区三东村（含罗仙八队）召开村户代表表决会议，为三东村全面改造项目公开选择合作企业。

　　三东村地理位置优越，毗邻花都中轴CBD和融创文旅城，穿过各种重要区域交通枢纽，为花都今年首个发出公开选择合作的村庄。

　　根据现场表决结果，三东村、罗仙八队户代表共计2358人，最终以高达82%的同意率，公开表决通过广州市保田置业有限公司作为三东村全面改造项目合作企业。保田置业则是保利发展旗下控股公司。

　　招标公告显示，三东村预计总投资约300亿元，这将是目前广州旧改历史上总投资额最大的一个项目。

　　看起来，2018年开始的这股旧村热浪还在继续。而有旧改人士称，今年旧村改造的变化还在于不少旧村将进入“实质性”阶段，甚至已转化商品房投入市场。

　　最贵三东村

　　位于花都的三东村有着长达七百多年的悠久历史，村名由“三辄村”和“东圃村”各取头字合并而成。有故事称，三东村的祖先们最早是从白云区蓼岗村一路跋涉迁徙到此的。

　　村内的景观特色之一就是古建筑群特别多，尤其是一些宗庙祠堂，如“得贤梁公祠”“梁氏大宗祠”等，多有上百年历史。

　　如今，三东村全村已发展成面积5.8万平方公里、人口6000余人的大村。根据今年5月份披露的基础数据摸查，现三东村涉及村户籍约2316户，人口约6922人，罗仙村八队涉及村户籍约61户，人口约289人。

　　项目体量较大，总用地面积约199公顷，采取全面改造模式，改造范围内集体建设用地转为国有用地。其中，改造范围面积约为2950亩，建筑面积约140万平方米。

　　“这个村落生活配置基本完善，但面貌上也属于新旧交替，参差不齐，规划比较乱，有不少老旧的握手楼。”一实地探访过三东村的人士称。同时，其提及三东村的区位位置条件还不错，同时，村内有占地一千多亩的三东工业园。

　　据悉，三东村地处花都中轴线CBD规划范围内，北侧是即将开业的融创文旅城，西侧是未来花都区中央商务区CBD，东侧是已落户的航天培训基地，南侧则有已建成的地铁9号线花都广场站和马鞍山公园站，并靠近多条修建中的轨道交通枢纽。

　　所规划的花都中轴线CBD则是近年来规划的一个重要区域，是广州唯一一条区级CBD中轴，对标市中心珠江新城，以城市高端服务、产业和居住配套服务为主导功能。近两个月来，保利置业和深圳颐安还分别以20亿元以上的地价摘得花都中轴线两宗宅地。

　　拿下这样一个体量庞大的旧村并不便宜，据悉，三东村旧改项目的改造成本约150亿元，预计总投资额约300亿元，为广州旧改招标史上投资额最大的项目。

　　同时，招标公告中还要求改造企业总资产不低于2000亿元人民币，且具有与项目相匹配的自有资金及融资能力，企业自有资金比例不得低于项目总投资的30%。

　　“整村旧改体量确实比较大，同时目前要求的产业和配套投资强度也比较高，所以预计的总投资额肯定就高了。”世联行广州大区副总经理林家星对观点地产新媒体表示。

　　而在产业配套方面，三东村计划依托自身区位优势以及空铁联运交通体系，完善片区基础设施建设，建设具有国际品质的“产城融合”智慧生活创新社区；且项目将导入教育、医疗、产业等资源，为当地提供大量就业岗位以及为花都区创造新的经济增长点。

　　另据了解，目前三东村周边一手盘主要有融创文旅城，在售房源均价大概在2.5万元/平方米左右，锦东花园均价在3万元/平方米左右；此外一些二手房报价也在2-3万元/平方米左右。

　　羊城旧改“演变”

　　“旧改大户”保利拿下三东村似乎也不算意外，早在招标之时就有传保利势在必得，且已介入许久。

　　据观点地产新媒体不完全统计，若算上新收入囊中的三东村，保利在广州明确跟进的旧村改造项目至少达15个，改造成本也近800亿元。

　　其中，十年前由保利开启的琶洲村整村改造，也于今年10月份进行了琶洲108亩留用地项目合作开发签约仪式。按照保利的说法，这是保利在琶洲的收官作，意味着琶洲村将整体开发完成。

　　琶洲村作为广州首个由开发商主导的迄今最大规模的城中村改造项目，收尾工作的进行对于保利乃至广州都是意义重大的。

　　事实上，羊城的旧改也在这个不平淡的2020年发生了些许变化。

　　简单回顾的话，这波广州旧改热浪从2018年底开始出现苗头，彼时广州市政府陆续发布《关于深入推进城市更新工作的实施细则（征求意见稿）》等旧改政策，对旧村改造补偿方式、地价评估等方面进行了明确。

　　2019年，“三年行动计划”提出，广州市要在三年内新增实施改造任务面积54000亩，争取实现开工项目400项以上。

　　可以明显窥见，去年以来旧村出让的消息时不时传来，本地与外来房企争相抢入。有统计数据显示，2019年广州共有28条村完成公开选择合作企业流程，投资总金额约1646亿元。

　　截至2019年底，广州至少247条旧村启动改造相关工作，并有80%录得进展。

　　而今年，截至目前公开招标或者招标成功的村已超30条。不仅是数量上的增加，在进度上，可窥见过往已招标成功的旧村也有了不小的进展。

　　据悉，在已录得启动改造的旧村里，已经拆迁或开工奠基的项目至少有29条村，改造范围多达2696万平方米；并且，其中不少项目已经实施建设安置房，甚至转化为商品房流入市场供应。

　　除上述即将开启留用地改造进行收官作的保利，另一广州旧改大户富力旗下就有多个旧改项目进入了商品房销售环节。

　　如由黄埔茅岗村旧改转化出来的富力南驰·富颐华庭于今年9月中旬便首期推出，首批产品整体价格在4.2万元-5.2万元之间，销售方宣布首开业绩为26.8亿元。

　　另外还包括去年3月份拿下的白云陈田村，近期披露该项目有一宗复建教育用地年底将封顶，明年年中竣工；而真正可对外销售的融资住宅地块原先预计年底前推出4栋全新塔楼，但最新设计方案显示，两宗融资地块将提供共7栋住宅，以及一些商业、公建配套。

　　除此外，由珠光主导、2011年就启动旧改的海珠沥滘村，目前启动区的复建房已在建设当中，同时今年6月份还突破性地获得了一笔112亿元银团融资支持。

　　由万科负责的黄埔文冲村，作为广州“拆迁量最大”的城中村改造项目之一，改造历时超过十年，也于今年7月12日上午举行集中拆卸活动，全年签约数量增多，整个旧改项目只剩下68栋未签约房屋。

　　诸如此类的在艰辛推进进程的旧改还有很多，有消息就称今年黄埔区接到了军令状，要在今明两年完成现阶段旧村的出让与改造，这也是目前广州旧改力度、广度最大的区。

　　此外，随着城市更新的推进与进步，今年以来还发生一些旧改招标、规划方案、产业引入等层面的变化。

　　“今年旧改要求必须释放产业空间，对产住比例有明确的界限要求。”林家星称。同时，其提及招标方面更公开，细则更明确，灰空间越来越小，同时对回迁物业的产权和分配方式更灵活，村集体和村民隐性收益加大。