商业地产数字化或将迎来“客流计租”时代

当下，“数字化”可谓是品牌升级转型、购物中心加强运营的重要策略之一。2020年初，一场意想不到的疫情，更是加速了整个行业的数字化进程。

众所周知，购物中心计租一般采用固定租金，或者部分固定租金+部分销售抽成的方式，但统一收银系统很难在商户自由度较高的购物中心形态中实现时，想要精准采集营业数据并非一件易事。

与此同时，越来越多的新商品和服务类型的品牌进入购物中心，并将线下实体店视作品牌传播、产品和服务体验的输出地，如：新能源汽车和化妆品业态。此外，传统商品的线上经营分流渐成趋势，以往的计租方式显然面临着挑战。如何合理评估并收取租金，自然成为购物中心亟待解决的问题。

新业态新服务风头正劲

“客流计租”成破局新利器

随着线上线下两种经营方式的融合，购物中心的商业模式也在经历前所未有的新变革。

汇纳科技总裁丁遥近期在接受赢商网记者采访时表示，相较于传统的计租模式，为用户创造价值的“客流计租”方式，更科学、更公平。

汇纳科技总裁丁遥

在他看来，掉铺，因为缺科学计租方式；收租，因为给品牌创造客流。类比互联网广告计价方式，基于人工智能大数据算法的“客流计租”方式，更符合当前及未来实体商业的运营逻辑。

丁遥同时提及了按客量计租的几点好处：

第一，品牌支付租金，希望拥有的不仅是铺位的使用权，更是一个可以预期的流量。按客流计租，将更直接地体现铺位的价值；

第二，品牌按客流付租金，可以降低固定风险，激励品牌拓展开店；

第三，客流计租方式，可提高购物中心运营流量的积极性，以便提高购物中心的收益；

第四，ReID技术记录下流量的轨迹，通过算法可进行准确的测量和评估，再通过双方商定的交易规则，可作为应交租金的抵消。这样的机制可记录大品牌为周边店铺的集客贡献。

“随着铺位资源逐渐供大于求，除了被动地降低租金，倒不如用一个更科学的计租方式，降低合作的成本，提升双方合作运营流量的积极性”，丁遥总结道。

落实到实践中，汇纳科技汇客云平台提供了从计数—计价—计算的全栈式行业解决方案，为实体商业的计租变革提供了新路径。

在电子科技大学袁华教授看来，客流计租是一种典型的互联网思维，如果能实现，就意味着计租更公平，Mall和店铺都有动力建立更良好的局部实体商业生态，同时基于人流的访问流程共享，能够促进店铺之间的商业协作。

不过，当下的商业环境中，“客流计租”仍存在一些难点。香港大学商学院副教授陈海亮直言，“客流计租”这种方式需要定义何为客流量，并要求购物中心能够精确地度量客流量，且如何为客流量进行定价、如何保证客流量的质量也是难点所在。

复旦大学管理学院副教授、博士生导师窦一凡则认为，“客流计租”可能是一次大数据驱动的革命性尝试，但需要突破“房东瓶颈”、“观测瓶颈”和“模型瓶颈”。

总结而言，“客流计租”在一定程度上打破了品牌和购物中心的“次元壁”，对双方来说或是一次超预期的体验升级。

数字化进程加速

实体商业数据联盟应势而生

不可忽视的是，许多企业的数字化转型仍处于数据采集阶段或简单加工、建模，并未使数据真正产生很大的价值，加上受限于商业机密和数据安全，各商业体间缺少沟通交流，导致行业的竞争性浪费。

因此，商业地产行业亟需数字化生态圈的构建，来打破行业数据孤岛的现状，全面推动行业数字化转型。

针对这一现象，汇纳科技首席数据科学顾问胡宇表示，每一家企业过去可能采集五年甚至十年的数据，但大部分企业没有把数据转化成指导其智慧运营、做智慧决策的工具和实现数据的价值。只有基于整个行业大规模的数据才能建立很准确的模型，才能在模型里找到行业规律。

汇纳科技首席数据科学顾问胡宇

市场参与者也渐渐发现：只要找到合适的配合方式，数据共享可以实现互利共生。

爱琴海集团董事长张华容持类似观点。她认为，有一个非常有公信的平台和体系出来共享数据，对于整个行业未来的运营、早期的一些项目规划，甚至对商业业态的规划都会起到很好的导向作用。

宏观角度来看，实体商业数字化已大势所趋，但是在具体执行层面还是要拿出“样板工程”方有说服力。“中国实体商业数据联盟”应势而生。爱琴海集团、奥园健康生活、宝龙商业、保利商业等企业成为首批联盟成员，进一步说明：多方的联合不是简单的“加法”，而是能够引发质变的“乘法”。

 “2020年疫情催生的实体商业数字化更新加速，整个行业都希望通过数据形成连接，联合共享共建”，提及发起成立“中国实体商业数据联盟”的初衷，汇纳科技总裁丁遥如是回应道。

汇纳科技早在五年前便着手推进此事。彼时，汇纳科技推出的实体商业智慧决策平台“汇客云”，让用户将数据上传到云端，在平台上实现数据的连接。目前，接入“汇客云”平台的客户已经超过1000多家。

这一过程中，汇纳科技作为数字化驱动者，将联合商务部、行业专家一同定期从地区、业态、假日等多维度分析研究消费市场，并结合商业热点、难点问题开展专题研究，为联盟成员实时提供行业数据支持。之后，汇纳科技还将牵头进行定期的数据分享和解读，并走进企业解决企业的问题，推动大数据产业与实体经济深度融合。

丁遥表示，未来希望有更多企业加入联盟中，打造一个基于隐私保护的互联互通的实体商业数据平台，真正实现“知己知彼知行业”。

科技助力下

实体商业数字新世界将至

当下，商业地产正处于“存量当道”时代，“招商难”“运营难”等问题愈加凸显，打造具备系统数字化和全场景运营的商业体，可谓大势所趋。而实体商业想要真正实现数字化转型，离不开相应的技术和服务做支撑。

汇纳科技便是商业地产数字化转型背后的驱动者之一。作为专注以科技驱动和深耕行业应用的科技企业，汇纳科技不仅以“汇客云”平台实现云端数据连接，还在不断发力AI智能建模和数字科学，以前沿技术指导实体商业数字化运营。

凯德集团（中国）数字化战略与创新董事总经理李琤洁表示，汇纳科技在客流数据方面比较专业，线下覆盖面较广，产品线升级也较快。在凯德场内的客流技术都是物联网级别的，即：前端设备直接采集数据，将数据集中到云端平台统一分析和管理，而不需要通过本地的服务器，其在技术解决方案方面一直是与时俱进的。

过去，建立的黑箱模型预测很精准，但无法知道每个因素对最后结果的影响，不能归因。如今，汇纳科技采用可解释的机器学习技术，来建立不同的商业运营指导模型，不仅能够实现精准预测，同时可以归因解释。

基于先进的建模技术和海量数据，汇纳科技研发的“实体商业五因子模型”，将影响客流的可变150+因素归结成行业基准、长期竞争力、短期竞争力、日期和天气五大类，对线下场景客流变化进行归因，该模型对数据预测误差<10%。据悉，该模型已能够指导商业地产招商、活动的规划，促进未来目标、KPI指标决策的合理化。

结 语

相比于2020年的全球趋势，中国的数字经济展现出了极强的韧性与弹性。无论是为了对冲风险，还是加速超车，企业数字化都是最好的选项。

未来，想要共建实体商业数字新世界，需要持续不断地聚焦数据应用价值，实现以人工智能和大数据驱动行业创新智能，这正是汇纳擅长并持续在推动的。