泰禾债务重组撕开一道口，深圳、珠海项目138亿债务获得展期

　　活在传闻中的泰禾债务重组方案，如今终于撕开了一道口子。

　　12月18日，泰禾全资子公司珠海保税区启航物流有限公司作为借款人，与中国民生银行股份有限公司深圳分行就一笔18亿元的借款达成展期协议，展期至2022年6月10日。

　　12月21日，几近相同的方式，泰禾全资子公司深圳泰禾房地产开发有限公司、深圳中维菁山房地产开发有限公司作为共同还款人，与中国长城资产管理股份有限公司深圳市分公司就一笔120.03亿元的债务达成协议，展期至2023年12月18日。

　　这两笔总计138亿元的债务原本将在今年到期，如今却给了泰禾两到三年左右的喘息期。

　　于当前的局面，有人认为泰禾终于迎来转机，但也有声音认为，这相比近500亿元的到期未付债务来说不过是杯水车薪。

　　债权方“松口”

　　两则借款展期协议背后，分别指向了泰禾在珠三角的三个项目。

　　上述债务均发生在2017年——这也是泰禾转危前最为疯狂的一年，不仅拿地金额翻倍，销售额也由2016年的400亿元一下越过千亿门槛，同比增幅达147.55%。

　　如公告所示，于2017年这一年，泰禾全资子公司珠海启航作为借款人与民生银行深圳分行签署了18亿元的借款合同，期限至2020年12月20日。据悉，珠海启航为泰禾旗下深圳泰禾房地产开发有限公司于2016年以12亿元全资受让的公司，旗下持有资产为珠海保税区35号地块。

　　该地块现由泰禾开发为“珠海泰禾中央广场”综合体项目，处于在建状态，但已有部分物业在售。今年上半年，该项目预售金额为3002万元，营业收入则为0。

　　相比第一笔债务，另外一则公告披露的涉及120亿元的借款金额则更具代表性。

　　于2017年，泰禾集团全资子公司深圳泰禾、深圳中维菁山作为共同还款人，与中国长城资产管理深圳市分公司签署了借款协议，本金为120.03亿元，期限自2017年4月21日至2020年4月18日。

　　观点地产新媒体查阅获悉，深圳泰禾、深圳中维菁山背后则分别指向泰禾在深圳的两个项目，前者为轰轰烈烈的尖岗山深圳院子项目，这个由泰禾2015年以57亿元高价夺得的项目至今尚未入市；后者则是泰禾在深圳的首发项目泰禾中央广场，与上述珠海项目类似仅售出少部分物业。

　　如今两笔到期债务均获得展期，其中珠海项目借款展期时间为一年半，深圳两项目超百亿的借款则有三年左右的展期时间。为此，泰禾集团均同意为两笔债务所涉及的负债和义务继续提供连带责任保证担保，担保额度分别为不超过18亿元、160亿元。

　　之所以能够达成重组协议，一方面或也是债权人的无奈之举。

　　以其中120亿债权人长城资产为例，假若最终项目烂尾，泰禾崩盘，那对于其自身债务回收来说也是毫无益处。

　　而在泰禾的债务重组中，长城资产也是扮演极为重要的角色。

　　作为中国四大金融资产管理公司之一，长城公司成立之初的主要任务是收购、管理和处置国有银行剥离的不良资产。2017年，泰禾将持有的深圳泰禾应收债权及相关附属权益、利益作价60亿元转让给长城资产，并由深圳泰禾按年化利率在8%-9%范围内支付债务利息。

　　此后，泰禾和长城资产的合作进一步加深至产业投资并购、银行业务、金融租赁、信托业务等方面。也因此，长城资管成为泰禾的最大债权人之一。

　　早在今年11月时，就有消息称长城资产内部正在针对泰禾债务展期、利息让渡等内容进行审批，如今终于靴子落地。

　　除了本身的利益考虑，债权方“松口”的原因，或也在项目公司本身的土储情况。观点地产新媒体查阅获悉，几笔融资涉及的深圳院子、坪山中央广场及珠海中央广场项目均为泰禾100%全资持有，分别代表土储4.89万、10.73万及7.19万平方米。

　　截至2020年上半年，三个项目累计已投资金额为98.9亿元、93.7亿元以及52.77亿元，合计沉淀资金超245亿元，而目前项目对应债务则仅在138亿元左右。加之项目资产情况，债权方在这时候选择将债务展期，推动泰禾盘活资产以回笼资金，也是为数不多的方法之一了。

　　同时也有观点认为，长城作为国资下属金融结构，且又是泰禾最大债权方，其踏出这一步对于泰禾全面的债券重组来说是一个决定性作用。

　　债务重组进行时

　　债务到期问题是今年泰禾最难过的坎。

　　三季报显示，截至该披露日10月24日，泰禾已到期未归还借款金额增至487.10亿元，尚未支付的利息为64.76亿元，其中包括17泰禾MTN001、18泰禾01、17泰禾MTN002、17泰禾01、18泰禾02、H7泰禾02等本息的兑付。

　　若减去获得展期的泰禾本于今年6月到期的长城资产120亿借款，目前泰禾仍有超350亿元的逾期债务需要谈判与解决。

　　最好的解决方式自然是回笼资金，但本该最为有效的销售渠道，则因疫情、资金等关系愈显乏力。观点指数榜单显示，截至前11月，泰禾全口径销售为341.7亿元，位列78位——这也是为数不多的将脚从千亿门槛内跨出来的房企。

　　这也使得泰禾更多只能通过出售泰禾人寿、收编多元化等方式获取资金。

　　11月12日消息称，中国平安与阳光保险等公司有意收购泰禾投资旗下的人寿保险子公司，交易或涉逾10亿美元，约合78亿港元；后于11月27日开始，泰禾北京、厦门、南昌、郑州、青岛、咸宁、长沙、西安各地的影院纷纷下架电影、暂停营业，黄其森三年的影视梦或将走至终点。

　　另一方面，泰禾寄希望于向外获得援助。7月31日，泰禾以19.9%股份引入战投万科，外界一度对这场合作产生了无穷想象空间。

　　但在转让协议中，万科明确称，成为战投的前提条件是泰禾债务顺利重组。万科对泰禾不承债、不提供增信以及财务资助，且在双方完成股权转让之后，万科才会协助泰禾进行公司治理，盘活存量资产。

　　言下之意，在24.27亿元的转让总价款、某种意义上的信用背书外，万科不会有更多实质性的资金协助。

　　截至目前，泰禾的债务重组尚未确定性成功。

　　不过万科也并没有选择全然“坐视不管”。今年11月有消息称，万科正在和中国华融协商，不排除双方将一起进场，盘活泰禾南京和苏州项目；同时，泰禾区域组织架构也有所调整，如泰禾上海区域被正式撤销，大部分区域改编为事业部等。

　　华融也是泰禾的重要债权方之一。同样是在2017年，泰禾在以59.6亿元拿下北京孙河别墅区北京院子二期项目地块后，就以泰禾集团、泰禾投资为主体与中国华融、大连银行北京分行借款40亿元。

　　虽项目前期销售已偿还部分借款，但因2019年开始拖欠工程款导致停工半年多、挪用房款等，截至目前泰禾仍拖欠华融25亿元的抵押贷款。

　　可以窥见，在泰禾的债务重组里涉及了多方的利益瓜葛，多方的努力退让。如今，泰禾与这些债权人的关系更像是绑在一条绳上的蚂蚱，要么一荣俱荣，要么一损俱损。

　　据悉，今年9月福建省分管副省长组织省厅相关职能部门与金融机构、银行等部门召开了关于泰禾的专题会议，商议扶助泰禾事宜。

　　直到如今也可看到，陆续有债权人做出了让步，如公告中的长城资产、民生银行，又如上述的中国华融，同样也与近期就其中一笔4.87亿元债务与泰禾签署长期履行协议，并申请法院中止强制执行债务。

　　这颗过去一路激进高歌埋下的雷，总要有人去排除。

　　但要清醒的是，目前的债权展期更多是给了泰禾喘息的机会。要活下去，还得泰禾把手中的资产盘活、变现。