华发94亿摘下武汉硚口延拍地块 冲刺千亿销售规模

　　距离2020的收官只剩下最后5天。

　　房企们你来我往争着拿地扩储，百亿级土拍在全国各地开花：深圳340亿土拍刷新近20年成交纪录，珠海拍出史上最贵百亿级地块，上海全年土拍触及3000亿元，武汉月内两场土拍均破百亿门槛。

　　在上一场百亿土拍结束后的第10天，12月25日，武汉再迎来第四场土拍：以总起价164.3亿元集中出让8宗地。除江夏区P（2020）167号商服用地流拍外，其余地块均成功入市，成交金额157.33亿元。

　　其中，风头最劲的便是华发——本场土拍总价最高的硚口区P（2020）150号地块的竞得者——为此华发也喊价整整287轮，一口气掏出了94.3个亿，并创下了区域楼面价新高纪录。

　　华发94亿抢地补储

　　作为九省通衢的重要交通节点，武汉的地理位置和战略意义无需强调。作为受新冠肺炎疫情影响最严重的城市，武汉放松了土拍政策以推动地市回温，并在年终加速卖地。

　　有数据显示，1-11月，50家代表房企拿地面积TOP10城市中，中西部城市占6席，居首的正是武汉。

　　对于华发而言，上一次公开在武汉拿地已是将近2年前。彼时，其全资子公司武汉华嵘以44.75亿元底价中标江汉区P（2018）150号32.86万平商住地，并引入武汉中央商务区城建开发有限公司合作开发，由后者持股20%。

　　而华发今日获得的硚口地块其实原定于12月15日出让，传闻意向买家包括华发、华润等多家房企，虽然延期出让，但并未影响出让结果。

　　该地块位于硚口区建设大道与航空路交汇处，土地面积10.69万平方米，用途为住宅、商服、教育、公用设施、公园与绿地用地，容积率按最大计容建筑面积与规划用地面积的比值计算，建筑密度结合具体方案审定，起始价80亿元，起始楼面地价17817.37元/平方米，最终溢价17.88%、以21002.23元/平方米成交。

　　此前，业内认为地块的延期出让大概率是为做指标调整，同时为房企筹措资金放宽期限。按照出让要求，竞得人一是须引进医疗健康企业，建设集医疗卫生教育培训、医学科研成果转化、人工智能健康管理为一体的智慧医疗健康基地，二是须引进不少于2家以医疗健康大数据和人工智能为基础的医疗健康企业总部入驻，这也印证了上述猜想。

　　在经历疫情集中爆发之后，武汉对于医疗健康产业的需求是不言而喻的。在项目建成后，相关部门还将以20265元/平方米的价格回购住宅不小于53820平方米，以19621元/平方米的价格回购商务办公用房2150平方米，其余部分将由华发自行建设、出置。

　　这对华发的土储版图起到了良好的补充作用。据公开资料披露，自2017年至2019年，华发的总土地储备由877.11万平方米持续下降到697.48万平方米，扩储势在必行。

　　其中，武汉所代表的华中区域土储面积占华发总土储比例已经高达45.71%，较大本营华南地区土储占比（33.93%）高出了11个百分点，这也代表着在华发接下来的销售中，华中区域将迎来局部侧重和集中爆发——毕竟，开发商从拿地到开盘的节奏大致是8个月。疫情带来的“停摆”虽然促使节奏暂时拉长，但资金需求和销售需求也将促使建设进度加速。

　　但另一方面，根据湖北中原数据，今年武汉普遍新开盘项目平均去化率大致在45%左右，远低于去年（70%）。叠加多家房企今年发力武汉土拍，如绿地164亿摘黄陂临空经济区七宗地、龙湖70亿摘武昌滨江地块、招商58亿摘硚口地块、华侨城66亿再入青山、中海144亿落子归元等等，势必继续加速武汉新房市场分化。抢到总价最高地块之后，华发在武汉还将继续面对激烈的销售竞争。

　　冲刺千亿销售规模

　　事实上，华发近来在销售上的确做了不少努力。

　　据观点指数研究院统计，就2020年1-11月，华发股份累计全口径销售金额为926.7亿元，已经超过2019年全年签约销售金额（922.73亿元）；新增土储面积达450.44万平方米，周期性扩张动作非常明显。

　　于疫情期间，华发股份将售楼处搬到线上——华发置业通小程序，覆盖项目展示、24h咨询、VR看房、优惠抢购、售后服务等，又参与了时下最为热门的电商直播，试图以“新交互”拉近与消费者的距离。

　　自12月8日起，华发股份又推出了“12.12华发优+生活优享季”活动暨华发40周年回馈礼：12月8日至12月31日起，通过发放购房优惠券，对指定房源在售楼部优惠基础上以“12.12元享额外1%购房优惠”；12月12日至12月18日，好友助力最高发放2000元购房补贴券；12月18日至12月25日，对全国“6+1”区域25城近100个楼盘发放口罩、大米、食用油等奖品。

　　在国内，对于普通群众而言，买房属于低频次的大宗交易，上述优惠力度、实际效果仍无从得知。市场人士亦在猜测，短短一个月内，华发能否有望再多签约60亿，在2020年跨入千亿门槛。

　　面包离不开面粉，销售离不开拿地。进入2020年以来，华发在拿地上也不断加速：上半年获取土地（合并口径）计容建筑面积约200.65万平方米，实现合同销售金额440.7亿元，销售面积176.4万平方米；下半年明显加速，尤其是在华东区域的拿地上。

　　据观点地产新媒体不完全统计，仅上海一地，华发下半年的拿地金额便已达151.46亿元：8月11日，以64.35亿元、溢价46.4%摘上海闵行宅地，楼面价40558元/平方米；8月18日，联合仁恒以45亿元、溢价32.7%摘上海浦东新区宅地，楼面价49263元/平方米；10月29日，以42.11亿元摘上海静安商住地，楼面价52834元/平方米。

　　从大本营珠海到进入华东市场，已经是2015年的事情。经过数年发展，截至2019年年底，其华东区域以销售金额375.21亿元对全年销售贡献了40.66%，连续两年超越珠海大本营的256.21亿元，而其土储占比仅8.31%，明显存在不均衡，故而今年接连在华东大手笔扩储。

　　于华南区域，华发也没有放慢脚步。11月23日，华发联合融创以底价127.1亿元摘深圳宝安131.07万平人才住房用地，含住宅（可售型人才房）30万平方米。对于这30万平方米，其中30%需满足监管协议要求方可销售，售价按销售时同地段市场商品房售价的60%确定，最高售价不得高于4万元/平方米。

　　另据公开资料披露，截至2020年第三季度为止，华发股份踩中了“三道红线”中的两条：剔除预收款后的资产负债率为76.8%，净负债率为148.37%。

　　这代表着华发在冲刺千亿规模之余，也要努力降负债、降杠杆了。