12月购物中心运营商TOP20报告 投资和运营成发力重点

　　2020年接近尾声，即使受到疫情的影响，但恢复良好，社会消费品零售额继续实现稳定增长，大众消费需求也持续回升。

　　与此同时，购物中心的年末开业潮如期而至，数量和体量均创2020年以来新高。

　　重点购物中心运营商月内更有大量项目入市，其中不乏此前备受关注的重点项目，而且都取得不错的成绩。

　　投资方面，大悦城控股月内较为活跃，加大了在南部地区的布局，而太古和远洋也继续在商业项目开发上进行合作。

　　万达商管重回第一，华润、印力紧随其后

　　月内，新项目开业和投资合作成为购物中心运营商的重点，头部企业的表现尤为突出。

　　万达商管12月重回第一，表现活跃，规模进一步扩大。月内，27个万达广场开业，大多分布在三四线城市，同时在北京、上海也有个别项目开业。

　　据官网数据显示，2020年全国万达广场出租率99.4%，租金收缴率99.9%。2020年四季度，全国368个万达广场客流同比增长6.4%，销售额同比增长15.8%。根据国家统计局数据，同期全国实体商业销售额增速为-4.4%，由此可见2020年以来万达广场疫后复苏能力强劲。

　　排名第二的华润万象生活则以现有项目运营和新开项目为主，月内共有5个新项目开业，大多分布在一二线城市。其中，成都万象城二期引进超300家新店，超50家城市首店，开业当日整体销售突破6500万，客流达45万人次，表现亮眼。

　　开业后，成都万象城的商业体量将达到30万平方米，由4座购物中心、1座酒店、2栋写字楼、1个中心广场构成，是成都主城区最大的商业综合体，引入超过620家品牌，项目竞争力有所加强。

　　印力集团位居榜单第三位，2020年前11个月开业项目较少，但12月有3个项目开业，分别为南昌青云印象汇、宁波海曙印象城以及宁波北仑印象城。另外值得关注的是，其位于温州的印象城MEGA也正式封顶。

　　与印象城系列不同，印象城MEGA 定位为超大型商业中心，无论是在规模还是业态上，都更上一层。目前凭借布局于全国的印象城、印象汇、印象里，印力创造的业绩较为可观。

　　新城控股处于榜单第六位，进入四季度以来，每月都有不少新项目开业，在营项目数量和体量达到新高。月底，新城控股旗下已开业吾悦广场及委托管理在营商业项目达到100座，进入百店时代。

　　发展模式上，新城在持有重资产运营的同时，也发力轻资产输出，不断扩大在管规模。目前，新城控股在运营的100座吾悦广场中就包含了部分轻资产在管项目。

　　凯德集团也有凯德广场·诺和木勒开业，该项目表现较为亮眼，实现100%出租率和开业率，首日客流近10万，首日营业额超1000万。

　　年末开业潮起，超130个新项目集中入市

　　因为疫情，2020年全国社会消费品零售消费受到较大冲击，但随着疫情逐步得到控制以及消费力的恢复，下半年复苏势头良好。

　　截止到2020年12月，全国社会消费品零售总额累计值录得391981亿元，接近上年同期水平，累计增长为-3.9%，虽为负数，但已是2020年以来最好水平。

数据来源：国家统计局，观点指数整理

　　单月来看，12月社会消费品零售总额录得40566亿元，同比增长4.6%，增速比上月回落0.4个百分点。主要与部分地区疫情复发有关，但整体影响不大，按目前消费势头看，未来依然可以维持较为稳定的增长。

　　购物中心则迎来开业潮，据观点指数统计，月内共有135个项目（体量≥2万平方米）开业，总体量达1365.26万平方米。

　　其中，观点指数监测下的15家购物中心运营商均有项目开业，共有70个新项目入市，总体量达797.3万平方米，数量和体量超过月内开业项目的一半。

数据来源：观点指数整理

　　细分来看，不同发展模式下的购物中心运营商的侧重点不同。以万达、新城等为代表运营商多在三四线城市布局扩张，这种模式的优势主要体现在开业项目数量和体量上。除疫情影响严重的几个月外，其余每月都有新项目开业。

　　而华润、印力等主要布局一二线城市的购物中心运营商，项目打造所需周期更长，且着眼于长久发展，新开业项目不多，但项目竞争力强。

　　因此，从开业项目数量和体量上，万达商管最多，近年来实行的轻资产发展战略让其一直处于快速扩张阶段，月内更是开出了2020年以来数量最多的项目，达到27个，总体量超345万平方米。

　　同样以快速扩张著称的新城控股，月内也有9个项目开业。截至2020年12月25日，新城控股开业、在建及拟建吾悦广场总数量已达到156座，分布在全国118个城市，初步完成全国化布局。

　　华润、印力等传统商业地产头部企业，发展步伐也有所加速，分别开业5和3个项目。其中，华润万象生活开业的杭州东站万象汇项目模式相比此前有所区别，依托TOD模式进行综合开发，总体量约24万平方米，涵盖漫步式万象汇商业街区、万象企业中心写字楼、悦郡城公寓三大业态，其中商业体量3.6万平方米。

　　港资企业新世界中国位于武汉的K11在12月终于开业，总体量达24.7万平方米，涵盖购物艺术中心、K11 ATELIER办公楼及K11旗下首个室外休闲慢生活街区AVENUE 11。购物中心业态上，引进了多家华中首店，招商能力较强。

　　大悦城控股月中开业的鞍山大悦城表现也不错，引进了超180家品牌商户，开业率90.2%，其中38家为鞍山首进品牌。

　　整体而言，目前国内消费市场情况良好，购物中心新开业项目也都取得不错的业绩。

　　企业寻求突破，投资和运营成发力重点

　　除开业项目外，年末购物中心运营商无论是自我发展还是合作开发，都在寻求新的突破和提升。

　　月内，以太古、大悦城、龙湖为代表的企业表现较为突出。

　　月内，太古和远洋宣布将扩建颐堤港项目，这是两者在商业地产领域的又一次合作，降低项目开发风险的同时，也能实现资源的优势互补。

　　可以预见的是，项目落成后将更大限度地辐射周边社区，进一步带动区域经济发展。不过同时也存在未来发展不确定性的隐忧，毕竟颐堤港项目在太古内地项目中表现并不算突出。

　　可以肯定的是，通过与太古合作，远洋在商业运营上的能力无疑有所增强。年内，其宣布将打造武汉远洋里项目，定位上和远洋太古里类似，均为街区式商业。

　　另一家购物中心运营商大悦城2020年的发展步伐有所加，月内联合厦门轨道交通集团和厦门住宅建设集团，斥资39.55亿元拿下厦门集美地块，其中规划有10万平方米大悦城，开始在尚未布局的重点城市发展。

　　与大悦城不同，龙湖采取的是继续在较为熟悉的城市加码，月内以7.9亿元拿下重庆南坪汽车站地块TOD地块，采取较为擅长的TOD开发模式。这是龙湖首次进入重庆南部区域，同时也是在全国范围内布局的第100座商场。

　　除了项目开发，部分企业也在项目运营上有所突破，特别是疫情下发展较为迅速的线上销售业务方面。

　　2020年以来，凯德持续发展线上业务，实现全年线上销售额超2亿元，为2019年的10倍。

　　凯德星商城为凯德旗下在线电子商务网站，主要为凯德星会员提供优质商品和会员增值服务。在线销售商品涵盖零食生鲜、美妆洗护、鞋靴箱包、智能数码、珠宝配饰等在内十种品类。

　　目前，上线凯德星商城的租户外地购买客户占比55%，其中直播和社群是提升销量的主要手段。自4月以来，线上平台开展了350场直播，累计直播销售额6000万元，最高单场超过1000万，以上途径预计为租户带来30%的增量收入机会。