印力集团的2020：新开6个商业项目，持续推进资产证券化

　　编者按：

　　中国商业正以循新之力量，借不循常之巧劲，蓬勃发展。「第16届中国商业地产节」特别策划——“这，就是中国商业”之《向上的力量》，从开发商、购物中心、品牌商等实体商业2020年的触底、破局、进化，我们窥见了中国商业强大的韧性、活力和向上的力量。

　　2020，这个60年一遇的庚子年，人人都说难。有人在迷思中游走，亦有人披荆斩棘“杀出重围”。

　　作为国内头部商管公司，印力在这一年里积极探索资产证券化，成功发行印象2号CMBS；

　　加速数字化发展，疫情初期推出线上“温暖商店”帮助商户及时打通线上销售渠道，后又推出“印享星超级会员欢乐购”，挖掘私域流量打法，借助科技手段提升运营能力；

　　新开6个商业项目，其中印力山西首秀——太原印象城为疫情后全国第一个开业的大型购物中心，34万㎡的新旗舰项目上海南翔印象城MEGA，一举成为上海单体量最大购物中心；

　　出售了所持有的三林印象城的全部权益，验证了其对存量物业“进入-提升-出售”的商业逻辑，同时接手黑石旗下上海维璟广场，为其提供全方位的项目管理服务......

　　即将“成年”的印力，仍在不断探索尝试各种新“玩法”。正如万科集团合伙人、印力集团董事长兼总裁丁力业此前在接受赢商网采访时所说：“我特别喜欢这个行业，充满着很多的不确定性，每年都在变，所以让我们永远保持这种年轻心态，因为你要努力跟得上。”

一、从新项目看印力的2020

　　首进淄博——淄博印象汇

　　2020年1月5日，印力集团迈入淄博的第一个商业项目——淄博印象汇开业。其商业面积4.2万㎡，位于淄博市张店区主干道柳泉路，雄踞淄博集政治、经济、文化、金融、科技于一体的中心区域。

　　以品牌为基础，淄博印象汇从文化+美食两方面入手，联结项目外围区域的全新规划打造与项目24小时电影院、餐饮及超市，联动开展各类节日主题活动，从场景到品牌，带来多维度全内容的全新面貌，再次激起大众消费欲，唤醒并带动淄博夜经济时代的来临。

　　在休闲消费业态上，其引入高品质多品类的家家悦超市淄博旗舰店、偶予电玩淄博首店、至潮影城山东首店、密室逃脱淄博首店等；在运动集约品牌上，引进阿迪达斯折扣店、阿迪Neo折扣店、耐克折扣店、斯凯奇鲁西全品类折扣店以及淄博独家Etonic；针对亲子客群，新增包括大型儿童乐园、儿童教育配套等体验类业态。

　　印力山西首秀——太原印象城

　　5月30日，印力集团进驻山西的首个项目——太原印象城开业，成为疫情后全国第一个开业的大型购物中心。据了解，太原印象城位于太原南站核心商业区，定位“印象趣生活”，打造融合“运动健康+家庭亲子+公共空间”为一体的Lifehub（生活中心）。

　　项目总建筑面积6.2万㎡，共有6层，包括地下1层、地上5层，共规划了150余家店铺，涵盖超市、零售、餐饮、儿童、影院等业态，其中包括不少首店品牌，如韩国知名电影院CGV山西首店、华为太原首家HES延展店、屈臣氏华北首家Home店、美特好超市首家会员店、首家山西特色美食集合店——晋阳小镇......

　　上海单体量最大购物中心——南翔印象城MEGA

　　8月25日，印力集团最新旗舰项目——34万平方米的上海南翔印象城MEGA正式开业，一举成为上海单体量最大购物中心。同时，其也是印力集团创新实践TOD模式、打造跨区域消费目地的新范本。

　　围绕“视界大有可观”的产品理念，上海南翔印象城MEGA引进超过400余家全业态品牌，涵盖时尚零售、餐饮美食、生活社交、娱乐文化、家庭亲子、健康休闲等。值得一提的是，上海南翔印象城MEGA还化身“首店收割机”，场内上海首店及品牌全新概念店占比超过40%，区域首店占比超85%，首店数量和比例在嘉定地区乃至上海均处于第一梯队。如开心麻花、弹力猩球、WOOPANE bakery、渔夫人等都为上海首店。

　　此外，12月份印力进入了开业高峰期，有三个购物中心先后开业，分别为南昌青云印象汇、宁波海曙印象城和北仑印象里。其中，海曙印象城以“新生活梦想中心”的定位精准入市，通过“地铁+商业”的模式，打造成为了宁波首座TOD都会公园商业综合体。

二、从大事件看印力的2020

　　积极探索资产证券化

　　作为万科商业开发与运营平台，印力集团积极探索资产证券化。4月23日，印象2号CMBS成功发行。该CMBS为“中信证券印力-印象2号CMBS”，以杭州西溪印象城、宁波鄞州印象城为底层资产，产品规模33.7亿元，产品期限3+3+3+3+3+3，票面利率3.8%，创同期同评级CMBS产品的利率新低。

　　10月份，中金-印力深圳印力中心第二期CMBS”成功完成簿记，成为深交所首个单SPV结构CMBS及市场首个单SPV续发型CMBS。该项目为续发产品，总规模为40亿元，产品期限为18年，其中优先级38亿元，利率为4.4%，次级2亿元，标的物业为深圳印力中心。这也是印力集团在资产证券化领域的又一里程碑。

　　11月13日，南方资本印力-印象3号资产支持专项计划获深交所通过。该债券拟发行金额15.79亿元，发行人为印力商用置业有限公司，承销商、管理人为南方资本管理有限公司。

　　通过持续开展不动产资产证券化，印力集团已形成盘活存量优质商业物业的良性循环模式，充分发挥了资本市场联动效应。

　　出售上海三林印象城

　　5月12日，印力集团正式退出上海三林印象城，后续三林印象城也将进行更名，不再沿用“印象城”。

　　上海三林印象城的前身是竣工于2008年并于2010年开业的“三林城市商业广场”。2017年，印力集团联合信城不动产接管了该项目，将其改造成浦东三林区的核心购物中心，这也是印力集团在上海首个开业的“印象系”购物中心。

　　2018年10月项目完成改造重新开业，首年实现总销售额近10亿元、总客流近1500万人次、积累会员近10万。2020年初，印力与其它投资人一起出售了所持有的三林印象城的全部权益。

　　对于此次投资的回报率，丁力业颇为满意，“三林这个项目确实验证了我们原来对存量物业‘进入-提升-出售’这么一个商业逻辑，这是一个比较好的尝试”。

　　接手黑石旗下维璟广场

　　8月12日，印力集团官方微信正式官宣了已与黑石集团旗下基金（简称“黑石”）签署协议，为黑石地处上海市闵行区的维璟广场提供全方位的项目管理服务。这也意味着维璟广场管理团队再生变动，后续将由印力集团接手。

　　据了解，于2016年5月开业的维璟广场（原上海怡丰城），零售商业面积约12万㎡，位于闵行区，与地铁12号线七莘路站直接相通。2018年11月被黑石收购后，更名为维璟广场，被称为“魔都小巨蛋”。

　　随着此次印力集团的接手，后续维璟广场将更名为印象城，不过最终的名称还未对外透露。

　　第四届花花节总销售额破10亿

　　8月15日，印力第四届SUPER-V花花节拉开帷幕，在“王者荣耀城市联赛”、“QGhappy冠军队”等热门话题的加持下，引爆市场关注。全国印象城、印象汇、印力中心、万科广场共有52个商场参与联动，为目前规模最大的一次。

　　据官方信息显示，在该次花花节期间，其总客流量达3500万，总销售额达10.5亿元，另外，线上商城总销售额800万元，商城访问总数90万次，总订单量近10万单。

　　上海漕河泾再下一座“印象城”

　　9月17日，印力集团官微发布与临港集团旗下上海市漕河泾新兴技术开发区发展总公司签署协议，为上海市漕河泾开发区内核心商业项目提供全方位管理服务，该项目以“印象城”命名，这也意味着，继南翔印象城MEGA、松江印象城之后，上海又将迎来漕河泾印象城。

三、印力集团的2021规划

　　此前，在2020年10月31日上海万科在深圳举行的媒体交流会上，万科集团合伙人、印力集团董事长兼总裁丁力业曾透露，2021年大概有9个印象城将在全国各地开业。另外，他还提到目前印力在中国管理的购物中心的分布，其中在一二线城市占了92%，长三角地区占了47%。

　　惠州印象城

　　作为印力集团的品牌旗舰商业项目，惠州印象城总面积约12万m²，以时尚、休闲、家庭消费为定位，项目集高端超市、零售餐饮、休闲娱乐、亲子乐园于一体，致力为惠州新兴的城市家庭带来全新的生活购物体验。

　　项目将于2021年4月28日开业。目前，山姆会员店、星梦乐园、冠军赛道公园卡丁车、壹洲影城等一批主力品牌商家已率先进驻。

　　漕河泾印象城

　　该项目位于轨交12号线虹梅路站上盖，商业面积5.5万㎡，是临港集团旗下漕河泾开发区内最大的高端综合体——漕河泾中心的重要组成部分。

　　据了解，漕河泾印象城将打造成为上海潮玩生活基地，其以“核新弄潮”为灵魂，立意“潮流”融合“艺术、跨界、文化”空间元素，并涵盖了时尚零售、特色餐饮、文化潮流、休闲娱乐等多种业态，呈现全新的社交生活空间和潮流艺术体验，为青年及白领提供全新的潮玩聚会场。该项目预计于2021年5月开业。

　　松江印象城

　　松江印象城由印力集团和新加坡政府投资公司（以下简称“GIC”，新加坡最大的国际投资机构）投资，是GIC与印力自七宝万科广场、南翔印象城MEGA之后的第三个商业地产合作项目。预计2021年开业。

　　项目商业建筑体量15.5万㎡，其中地上建筑面积约7.4万㎡，地下建筑面积约8.1万㎡，将围绕“唯食至上”“零售新语”“智能时代”“次元娱乐”“成长计划”“美好生活”六大主题来打造，并从用户需求、消费趋势、场景空间、个性态度四大方面，匠心呈现一个趣味、个性、乐活的智慧型区域购物中心。

　　据了解，其规划引进多家首进松江的零售、餐饮、娱乐、亲子及生活配套品牌，其中包含一个4500㎡的精品生鲜超市、韩国CJ集团旗舰级双层影城CGV、城市生活主题书店、高品质儿童娱乐教育以及国内外服装服饰、知名餐饮品牌等。

　　温州印象城MEGA

　　温州印象城MEGA是印力集团在温州打造的旗舰标杆项目，总体量25万㎡，由1座大型购物中心+4座小型商业独栋组成，建成后将打造成集购物、休闲、餐饮、娱乐于一体的中高端城市级时尚商业综合体。项目将于2021年下半年开业。

温州印象城效果图（图片来源：温州晚报）

　　截至2019年12月，管理资产项目遍布50多个城市。在全国持有或管理的商业项目数量100余个，管理面积近900万平方米，资产规模近700亿人民币。

　　作为专注于购物中心的投资、开发和运营管理的平台，丁力业形容印力“是一个非常非常笨的公司，它只会做购物中心”。但同时，它也是“不靠零售，不靠销售”能活下来的中国为数不多的购物中心持有经营者。

　　另外，据印力集团官方透露，其将继续坚持“盘活商业物业资产、推进资产证券化创新”的理念，加强创新化、精细化的运营管理的核心竞争力，与资本市场保持联动，推进优质商业项目的资产价值不断提升。

（除特别标注，图片来源印力集团官方）