新城控股首两月销售291亿 定增再延期与A+H资本倒腾术

　　谋者善断，审视今朝，虑在百年。疫情之后的2021年，善谋者应已开始布局。

　　3月5日，新城控股发布2月业绩，累计合同销售金额约290.92亿元，比上年同期增长73.97%，累计销售面积约319.37万平方米，比上年同期增长114%。

　　事实上，去年由于受到新冠疫情和售楼处关停等影响，大部分房企前两月业绩大跌，今年首两月录得同比增长是普遍现象。

　　对比2019年的情况，新城控股今年首两月销售额和销售面积增幅分别为23%及46%，保持增长节奏。

　　新城仍然在努力修复“失地”，就在8天前（2月26日），港股上市平台新城发展预告2020年实现正面盈利，归母净利润增长至少25%。受此利好消息，新城控股当日股价升至53.28元/股，新城发展涨至9.86港元/股，均创新高。

　　截至3月5日收盘，新城发展报9.28港元/股，跌幅0.64%，新城控股则连续两个交易日录得4%跌幅，最新股价报47元/股，下跌4.1%。

　　资本市场对新城的信心似乎仍然充足，2021年初至今，新城控股和新城发展股价总体呈上升态势，累计涨幅分别为34.94%及43.88%。

　　比起股价表现和卖楼情况，更让人关注的是，新城控股3月5日还发布了另外三则关于延迟定增融资、借款和减资的公告。

　　无疑，三则公告均与资金有关。

　　定增再延期

　　这已经是新城控股第五次延迟定增方案有效期，距离董事会及股东大会审议通过定增议案也走过了五年时间。

　　当2020年多次被投资者追问定增方案进展时，新城控股董秘用“官方口吻”回复称，公司非公开发行股票事项已经公司董事会及股东大会审议通过，待相关后续工作齐备后，将提交中国证监会审核。

　　当日公告中，新城控股表示，鉴于定增事项已获得发行审核委员会审核通过，待获得中国证监会核准后股票发行工作仍需继续实施。公司为保持定增方案的延续性和有效性，决定再度延迟定增方案有效期至2022年3月25日到期。

　　房企在A股IPO和定增融资的闸门依然处于关闭状态，加之“三道红线”和房贷收紧等政策，如今对于开发商资金的监管更加严格。即便是延期一年，新城控股顺利推进定增的概率，依然不大。

　　对比5年前定增方案公布时，新城控股如今股价早已翻了好几倍，是上市以来的股价高峰。

　　追溯过往，新城控股曾于2016年3月8日披露定增方案，随后于该年5月14日进行调整，股价由不低于12.28元/股调整为不低于9.37元/股，总计发行数量由不超过4.07亿股变为4.06亿股，募资总额由不超过50亿元改为38亿元。

　　扣除发行费用后募资净额拟用于济南香溢紫郡项目、嵊州吾悦广场项目、衢州吾悦广场项目、海口吾悦广场项目及宁波吾悦广场项目，拟分别投入募资额为8亿、8亿、8亿、9亿及5亿。

　　定增迟迟未落地，但上述提及的5个项目早已开业或开盘销售。其中，海口吾悦广场于2016年10月底就已经开业，嵊州、衢州及宁波吾悦广场则在2017年开业，济南香溢紫郡项目也已经卖出部分房源。

　　除了延迟定增计划有效期外，另外两则公告还牵扯出新城控股与新城发展的关联交易，即新城控股从与新城发展共同投资的15个地产项目公司进行同比例减资，并且新城发展向新城控股提供100亿的借款额度。

　　A+H资本天平

　　过去，新城有“小万达”的称号，专注住宅+商业地产发展，也需要熟练的资本运作能力。

　　当日公告显示，新城控股下属子公司按照81%的股权以现金方式对15个项目公司减少注册资本31.66亿元，新城发展间接控股公司的全资子公司上海万圣则按照19%股权以现金方式减资7.45亿元，合计减资额为39.11亿元。

　　这15个项目公司均为2018年至2019年4月这段时间内注册成立的公司，项目分布在嘉兴、常州、肇庆、合肥、平湖、南宁、襄阳、江门、成都、宿迁、聊城、唐山、南京、泰安、盐城。

　　截至2020年末，除了嘉兴、盐城和泰安项目净利润为正外，其余12个地产项目净利润均为负数。2020年，新城控股和新城发展共同投资的这15个项目公司累计营收为37.1亿元，累计净利润为8937万元。

　　新城控股与新城发展的项目合作，表现上看是新城系两家上市公司通过同股同权来分享项目开发收益，但上述一些注册时长接近3年的项目公司，至今仍未实现营收，账面仍录得亏损。

　　对于减资行为，新城控股称，15个项目已售部分销售面积达到总可售面积的90%（含90%，不包括车库面积及自持物业面积），项目公司资金需求逐步下降，为优化资源配置及提高资金使用效率而进行同比例减资，股权结构不发生变化。

　　减资公告以前，新城控股与新城发展在2015-2019年间曾多次发布增资公告，类似的资本运作远不止上述这15家项目公司。

　　早在2015年，为了提高资金使用效率和规模进阶，新城控股便善于使用这一方法来扩大合作比例，降低股权、减少出资占比，以此引入关联方进行项目的合作和开发。

　　值得注意的是，新城控股称，合作开发项目均由新城控股方负责运营，同时股权比例不低于51%（之后这一比例提升至81%），且关联方（新城发展）持股比例要低于20%（不含），这意味着项目由新城控股并表，持有绝对的股权比例也保证了新城控股的独立性。

　　如此来看，在项目合作层面，作为港股上市平台的新城发展更像是财务投资人的角色。但更为直接的是，新城控股还向新城发展申请借款额度，以此达到“输血”目的。

　　新城控股在股东大会审议通过借款事项之日起18个月内，可向新城发展申请总额不超过等额人民币100亿元（含截至目前已使用未到期借款余额等额人民币66.69亿元）的借款额度，借款年利率为不超过8%。

　　一方面，此次披露的借款年利率，超过新城控股2020上半年融资成本6.85%，新城发展可获取不少利息收益；另一方面，单笔借款期限最长不超过5年，对增强资金流动性亦有好处。

　　新城控股解释道，上述借款将用于公司及公司子公司项目建设及补充流动资金等。上述借款行为系鉴于房地产开发行业属于资金密集型行业，充足的资金有利于保障公司长期经营战略的实现。

　　值得一提的是，新城控股账面资金较为充裕，是为数不多的“绿线房企”之一，2020年三季度末在手现金555.3亿元，现金短债比为2.08。

　　即便如此，新城在A股和H股之间的借款操作并不陌生。2016年及2017年，新城控股均与新城发展签订每年不超过50亿元总额的借款协议，2019年新城控股向新城发展申请的借款额度提高至100亿元，年利息均为8%。

　　通过相似逻辑的资本运作，新城熟练地在H股和A股之间提升资金使用效率。

　　尽管王氏家族在2017年因不满意港股估值，曾有过私有化港股上市平台的念头，但如今来看，H股平台的存在，依然为新城提供了很好的助燃剂。