招商局置地“跃进”：2021年目标销售550亿与加大投资力度

　　去年基于新冠疫情的原因，招商局置地将全年销售目标调降为320亿元，而最终全年实现合同销售额498.74亿元，同比增长33%，对应合同销售总面积275.36万平方米，同比增长约30%。

　　据招商局置地3月18日披露的数据显示，在销售获得大幅增长的同时，其2020年营业额为189.56亿元，同比却减少约3%。其中，于佛山、广州、重庆、南京及句容以及西安的项目占集团总收益比例分别约为12%、17%、36%、33%及1%。

　　与此同时，招商局置地的毛利也出现了同比较大下滑。毛利为47.20亿元，同比下降约25%。毛利率约为25%，相比上年下降8个百分点。

　　对此，出席了3月19日招商局置地投资者业绩会的一位投资者向观点地产新媒体透露，此次会议虽然很简短，但管理层同样被投资者问及销售增长、毛利下降等内容，而如今备受关注的“集中供地”也使得公司的土地投资策略成为关注点。

　　550亿目标与毛利下滑

　　事实上，上述投资者透露，关于销售额增长，招商局置地执行董事、总经理余志良就非常满意，并将2021年的全年销售目标定在了550亿元，比去年目标足足多出230亿元。

　　数据显示，招商局置地去年完成合同销售额约499亿元，同比上升了33%，较其去年对外发布的目标320亿元多出了56%。

　　“在资金环境比较宽松的情况下，我们的回款率也是非常好的，销售回款率是94%，全年的销售回款是490亿，整体从去化率来看，我们有66%的去化率。”余志良表示。

　　2021年，该公司货量预计有650万平方米，包括2021年新开工的有297万平方米，2021年竣工的330万平方米，总体的货值有880亿元。

　　余志良预测，根据这个货值，2021年的目标应该会取得550亿左右的规模。今年拿地基本上也会加大投资力度，销售回款50-60%用作新增投资。

　　可供对比的是，按照上述比例计算，2020年招商局置地回款中实际有245-294亿元可供投资用途，但去年该公司土地投资预算仅100亿元。

　　如此看来，招商局置地对于今年的房地产市场仍然充满信心，但另一方面，其去年的毛利下滑却引发部分投资者的担忧。

　　据招商局置地年度报告显示，其2020年度毛利为47.20亿元，同比下降约25%。毛利率约为25%，相比上年下降8个百分点。

　　对此，公告给出的解释是，毛利下滑主要由于结转收入中毛利率较低项目占比较高及于2020年撇减物业8.5亿元所致。

　　至于毛利率下降8个百分点，上述投资者透露，招商局置地财务总监陈燕在会上回应，毛利率降低的主要原因是因为佛山和重庆的项目减值8.5亿元，低毛利的项目在2020年进行了结转。

　　其又指，相信随着存货坚持按照会计准则的要求进行计提，同时公司管理能力，操盘能力的不断提升，未来毛利率会逐步地有所提升。

　　虽然佛山和重庆项目使毛利率降低，但管理层对其未来预期仍然不低，并直言“对这个市场（重庆）一定是非常看好的”。

　　谈及重庆市场，余志良还表示，重庆是公司部署的几个市场里面体量最大的，5千亿的市场。“我们历史上拿了两个很大的项目，长嘉汇和中央公园项目，这两个项目都是150万方以上的，这个是长周期的项目，自然形成土储的沉淀会比较大。”

　　数据也显示，重庆是招商局置地重仓之地，土储占比超过四成。

　　据了解，截止去年底，招商局置地在广州、佛山、重庆、西安、南京及句容共拥有41个房地产开发项目，主要集中开发住宅物业以及住宅及商业综合物业，产品类型包括公寓、别墅、办公楼及零售商铺等。

　　于此同时，其于报告期内未售或未预售物业项目的可售建筑面积为549.34万平方米，其中重庆占比达41%，西安占比29%，南京及句容占14%，佛山占比14%，一线城市广州占比仅占2%。

　　“集中供地”与加大投资

　　而谈到土地投资，“集中供地”自然是避不开的话题。

　　招商局置地如今的土地储备布局，主要还是集中在大湾区、南京等地方，最近出台的集中供地策略也将在这些地方施行，管理层给出的回应表示，肯定会一如既往地加大投资，“目前整体的财务状况都是比较好的，会配合公司的发展需要，我们会继续稳健的来进行投资跟布局”。

　　“今年拿地基本上也会加大投资力度，销售回款50-60%用作新增投资。”另悉，招商局置地接下来还会逐步加大权益比。

　　投资者透露，招商局置地首先会加大合作，会更多地跟境内外的机构加大合作的力度，因为集中供地之后对资金的需求是一种脉冲式的节奏，所以，也会促进合作拿地的方式跟机会。

　　“招商局置地会加大合纵连横的拿地机会和方式，积极布局。在这个过程中，招商局置地的财务状况目前还是比较好的，所以也会适当来提高权益比。”

　　据了解，除了广州、佛山、重庆、西安、南京及句容之外，招商局置地在其他城市更多是以小股方式参与开发。而且多以不超过“双30%”的方式来跟招商蛇口，以及多家企业合作的方式，参与到其他城市的拿地和合作开发。其他城市的操盘则会以招商蛇口为主。

　　值得注意的是，在城市布局方面，招商局置地会还特意提到，会加大对香港的投资布局。

　　被重点提示的香港市场自然引发了投资者的关注，余志良补充表示，对香港的投资会重点放在住宅市场，以及解决居住的需求上，即无论是住宅市场，还是其目前在香港做的服务式公寓市场，均会放在居住功能房屋来发力。

　　对于香港的几个渠道的供地，包括政府公开的土地，还有港铁的土地，以及市区重建局的土地也会积极研究，积极参与。

　　2020年被称为“不平凡的一年”，在房地产行业，2021年还有更多新政出台，从深圳的指导价到各地的限价限售，以及集中供地，或者金融口的三道红线，按揭集中度管理等等一系列政策，但招商局置地表态并不担忧，“目前公司的财务状况是非常良好的，我们来应对整个政策的变化，空间还是比较充足的，管理团队也会全力以赴地实现2021年的目标”。

　　观点地产新媒体查看报告了解，于2020年12月31日，招商局置地拥有人应占资产净值为95.01亿元。银行结余及现金为97.19亿元。

　　同时，该集团的计息债务总额为194.93亿元，同比减少约25亿元。其中，尚未偿还计息债务总额可分为须于一年内偿还115.48亿元、须于一至两年内偿还64.58亿元及须于两年至五年内偿还14.87亿元。

　　虽然短期偿债稍有压力，但其净计息债务（计息债务总额减银行结余及现金）对股东权益（包括非控股权益）比率已由上年的45%下降为31%。