华润置地成员企业“润城新产业”亮相 万科系身影闪现

乐居财经 李奕和   2021-05-22 13:07
核心提示:日前,华润置地成立润城新产业,合作伙伴中城新产业背后站着的是原万科老将刘爱明,万科亦间接持有中城新产业10%股权。

  在深度布局产业、服务制造转型升级的路上,华润置地拉来原万科老将刘爱明助力。

  5月19日,华润置地(01109. HK)新晋成员企业——润城新产业在深圳亮相。这是一家由华润置地和中城新产业合资设立的公司,以产业运营服务和产业空间载体开发为业务布局。

  产业地产是华润置地近年多元转型的主要方向之一,曾被放到很高的位置。

  它被认为是华润置地除城市更新、代建代运营外的第三条腿;同时,也是公司在“都市综合体”业务模式之后,谋求下一个时代弯道超车的主要发力点。

  2020年,华润置地实现综合营业额1795.9亿元,其中开发业务结算营业额1571.4亿元;其包括城市建设运营、城市更新、长租、产业、康养、影业、教育等生态圈要素业务营业额154亿元。

  此次成立润城新产业更大的亮点或者在于,合作伙伴中城新产业背后站着的是原万科老将刘爱明。自2015年在深圳创业,他带着中城新产业已在这个行业摸爬滚打了六年。润城新产业,成为华润置地在产业层面谋求突破的切口。

  隐现万科身影

  全新亮相的润城新产业,业务布局产业运营服务和产业空间载体开发,力争打造特色服务体系,精准解决产城融合发展的共通诉求和典型痛点。

  平台围绕“服务中国制造转型升级”的战略使命,聚焦“提供专业的产业运营服务”的战略定位,将深耕智慧、健康2大领域,以及智能制造、生命健康、智慧城市、北斗产业4大垂直产业方向。

  目前,润城新产业在全国布局产业园项目已超50个,进驻省份10个、城市17个,生态合作企业10万家。其中,在大湾区项目占比80%以上。园区签约300万平方米,运营面积200万平方米。

  详细的工商信息显示,润城新产业(深圳)有限公司(以下简称“润城新产业”)成立于今年3月31日,注册资本1000万元。经营范围包括房地产项目投资;产业园区的投资;为产业园区提供管理服务;产业发展及规划研究;产业园区规划设计咨询;新兴产业投资;自有物业租赁;物业管理等。

  具体的股权结构中,润城新产业由华润置地、中城新产业全资控股的中城新产业创新发展各持股40%。在此次合作中,华润置地将在产业资源等方面进行赋能,与中城新产业在技术运营、实操经验等方面进行联合。

  中城新产业由原万科老将刘爱明牵头于2015年创立,注册资本2亿元,经营范围包括投资兴办实业;企业管理咨询等。目前对外投资企业32家,控股企业82家。由刘爱明实际控制,持股45.12%。

  除了华润置地和中城新产业创新发展,润城新产业剩下的20%股权由一家名为深圳合创共赢投资企业(有限合伙)(以下简称“深圳合创共赢”)的企业持有。

  深圳合创共赢的大股东实际也是中城新产业创新发展,持股50%。剩余的股权则由刘爱明、中城新产业总经理马洪波等8名自然人股东持有。

  然而,进一步的股权穿透后发现,中城新产业实际上与万科也有着千丝万缕的关系。资料显示,在中城新产业的所有股东中,一家名为深圳市盈达投资的基金管理公司持有其10%股权,而该公司正由万科100%控股。

  此外,万科还持有上海中城联盟4.58%的股权,后者持有83.33%股权的上海中城未来,而上海中城未来持股中城新产业23.6%股权。粗略算下来,万科合计持有中城新产业10.9%股权,实际持有润城新产业约4.36%的权益。

  工商资料显示,润城新产业董事长为华润置地高级副总裁孔小凯;法人代表兼总经理为马洪波;此外,华润置地首席战略官谢骥、刘爱明以及创始团队成员王天路分别担任董事。

  按照规划,未来三年润城新产业将布局全国80余座城市,落地区域创新中心不少于60个,链接优质产业生态资源10万家,深度服务上市公司、国高企业及规上企业超1万家;拓展产业园区运营服务面积400万平方米以上,力争打造多项国家级、省市级产业资质认定;开发建设产业空间载体50个。

  润城新产业的最终目标是,未来还将计划独立上市。

  产业布局之路

  华润置地党委委员、高级副总裁,润城新产业董事长孔小凯在活动当天表示,华润置地作为华润集团旗下城市建设与运营战略业务单元,经过近三十年耕耘奋进,积极投身一系列城市地标项目的建设之中,锻造了以城市大片区统筹为核心的城市投资开发运营综合能力。

  据了解,华润置地在“十三五”期间通过搭建“产业创新平台”,链接全球优质产业资源,成功打造了深圳南山科技金融城、青岛海洋智慧小镇、广州润慧科技园等一批产城融合标杆示范项目,开拓了“六城一体”产业发展创新路径。

  事实上,过去几年中,产业地产是华润置地多元转型的主要方向之一,并曾一度被放到很高的位置。它被认为是华润置地除城市更新、代建代运营外的第三条腿;同时,也是公司在“都市综合体”业务模式之后,谋求下一个时代弯道超车的主要发力点。

  华润置地华南大区副总经理赵荣曾经提到,华润对于旗下的地产业务发展思路历经三变。

  第一,2000年代之前,华润通过并购试图打造中国房地产的江湖霸主;第二,2000年代之后,华润置地通过 “都市综合体”业务模式进击行业前十;第三,便是华润置地发力产业地产,谋求下一个时代的弯道超车。

  其称,华润置地要在未来竞争中力保行业前十,重新寻找“黑马业务”是一条必由之路。而这一重任,正落在了产业地产的身上。基于此,华润置地开启了迅猛的转型之路。

  2017年7月,在将旗下的商业地产事业部调整为一级组织机构不足一个月后,华润置地成立了新的产业基金事业部。这个全新的部门同样为华润置地的一级组织机构,由当时的副总裁王坚强兼任总经理。

  该产业基金事业部旨在以推动华润置地做大规模、创新转型为目标,围绕房地产产业开展各类基金业务。

  2018年,房地产企业纷纷“去地产化”,寻求多元化转型。当年4月,华润置地展示了“六镇一体”的产品战略(一体:智慧城市综合体慧城市综合体;六镇:智能小镇、健康小镇、空港航城、文旅小镇、时尚小镇、田园综合体),第一次向外界详细披露了公司在产业创新领域的新目标。

  同年7月,华润置地提出从“销售物业+投资物业+X”的多元化发展,逐步向“城市综合投资开发运营商”转型,着力布局城市建设运营、城市更新、产业平台、创新业务等业务板块。

  2018年8月,华润置地拿下青岛市黄岛区滨海大道北、琅琊台南路西地块。这是华润置地的首个产业地产项目,命名为青岛西海岸海洋智慧小镇,当时与华润置地合作的,正是中城新产业。

  这也不难理解此次合作成立润城新产业,华润置地为何选择了中城新产业。据中城新产业管理层对媒体称,双方合作已有五六年时间,原来华润置地的很多园区都是交给中城新产业经营管理。

  根据2020年年报,华润置地实现综合营业额1795.9亿元,其中开发业务结算营业额1571.4亿元;其包括城市建设运营、城市更新、长租、产业、康养、影业、教育等生态圈要素业务营业额154亿元。

  今年3月的业绩上,华润置地管理层称,“十四五”期间公司“签约销售额保持行业前十,租金收入每年10%-15%的增长,购物中心租金收入每年20%以上的增长,净利润率保持低双位数的增长,综合毛利率保持在25%以上。”

  除了坚持聚焦开发销售型业务、经营性不动产业务和轻资产管理业务三大主营业务,推动发展包括产业在内的生态圈要素性业务的高质量增长,无疑成为其重要的工作之一。

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