物业公司上市潮继续！阳光城旗下阳光智博赴港上市

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　　作者｜苍穹

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　　据IPO早知道消息，阳光城旗下物业公司上海阳光智博生活服务集团有限公司（以下简称“阳光智博”）已于日前向港交所递交招股书，招银国际、华泰国际担任联席保荐人，这标志着其赴港上市正式踏出实质性的一步。

　　早在2020年10月，消息人士透露阳光城已就物业分拆上市委聘2家投行，初步计划募资最少2亿美元；而在今年年中，阳光城公告董事局会议通过分拆阳光智博联交所上市的议案。

　　IPO前阳光城及其子公司持有阳光智博约72%的股权，包括阳光健康、龙净实业在内共计持股75.41%。此外，员工持股平台福州智博、福州慧优、阳光慧佳分别持股5.06%、10.18%、9.35%。

阳光智博股权结构（来源：招股书）

　　今年以来，物业公司上市潮继续，迄今为止已有不下10家递表。作为诸多排队IPO的物业公司一员，阳光智博相对其他企业有何特质，以此在万亿级的物管赛道分一杯羹？

　　战略性布局全国，七成项目位于一二线城市

　　阳光智博前身可追溯至2001年成立的阳光城物业，至今已有20年的历史，2019年之前其主要从事商业物业运营及管理服务，该年年初经由阳光城集团收购阳光城住宅物业管理公司，重组后成为全方位的商业及住宅物业管理服务供应商。

　　截至2020年12月31日，阳光智博共有164个在管物业管理项目，总在管建筑面积约3020万平方米，覆盖位于中国19个省、直辖市及自治区的51个城市；同期为中国7个省、直辖市及自治区的8个城市的19个项目提供商业物业运营及管理服务，总在管建筑面积约140万平方米。

　　与此同时，阳光智博已订约管理的物业管理项目及商业物业运营及管理服务分别为303个、23个，涉及总合同建筑面积分别约6710万平方米及210万平米。毫无疑问，物业管理已是阳光智博规模的重要支柱，该项业务的合约在管面积比高达2.22，蕴藏着较大的成长潜力。

　　从区域分布看，阳光智博聚焦于经济发展水平、人口密度及人均可支配收入较高的一二线城市进行布局，并战略性覆盖长三角地区、华南、华西、华中及环渤海经济圈等重点地区。

　　于2020年年末，阳光智博分别有106个在管物业管理项目、17个在管商业物业运营及管理项目位于一二线城市，涉及在管建筑面积为2120万平方米及120万平方米，分别占其对应类别项目总数的64.6%、89.6%，以及对应类别项目总建筑面积的70.3%、85.7%；同期华南、华西、长三角、华中、环渤海的在管面积分别为1208.7万平方米、924.1万平方米、460.4万平方米、366.9万平方米及56.3万平方米，分别占40.1%、30.6%、15.3%、12.2%及1.9%。

阳光智博区域布局（来源：招股书）

　　从管理业态看，阳光智博的物业管理服务面向住宅物业及非住宅物业业主及住户，其中非住宅物业包括学校、办公楼、服务式公寓、公建设施及产业园等多元业态。但阳光智博物业管理服务仍以住宅物业管理为主，于2020年年末在管住宅物业160个约合2831万平方米，均占总在管物业项目个数、总在管物业项目面积的90%以上。

　　基于前一年度的管理规模、运营表现、服务质量、增长潜力及社会责任的数据，2021年阳光智博被中指院评为该年中国物业服务百强企业综合实力第16位。阳光智博表示，未来其将持续在一二线城市等核心城市深耕住宅物业及商业物业运营及管理服务，并将进一步丰富在管物业业态以纳入更多非住宅物业类型，主要为学校、医院及养老物业。

　　内生、外拓共同发力，财务业绩加速释放

　　脱胎于阳光城，阳光智博与之建立长期战略业务关系，这种关系也为其持续快速发展奠定稳定基础。年报数据显示，2018-2020年阳光城地产集团分别录得合约销售额1629亿元、2110亿元及2180亿元，复合年增长率为13.9%，而于2020年末其拥有土地储备4250万平方米。

　　自阳光城住宅物业管理公司划入之后，阳光智博承接阳光城地产集团开发所有物业的物业管理服务及商业物业运营及管理服务。截至2020年末，阳光智博管理154个约2890万平方米由阳光城地产集团及其合营企业或联营公司开发的物业管理项目，并为15个约110万平方米由该类企业开发的商业物业运营及管理项目。

阳光智博关联方关系（来源：招股书）

　　另一方面，阳光控股多元化产业经营也为阳光智博带来业务扩张机会。截至最后可行日期，阳光智博受阳光控股委托管理2所学校及2所产业园，涉及总在管建筑面积120万平方米；其还与阳光控股订立战略合作协议，预计于2022年或之前为后者开发的K12学校、幼儿园及大学提供物业管理服务，涉及总建筑面积约150万平方米。

　　除了依托关联方资源之外，阳光智博正在加快与独立第三方物业开发商的业务发展，仅是2020年就取得11份第三方物业管理合同。截至今年4月30日，阳光智博已订约管理独立第三方物业开发商的36个物业管理项目，总合约建筑面积为610万平方米，占其物业管理服务板块总合约建筑面积的8.5%。

　　阳光智博收费情况（来源：招股书）

　　尤为一提的是，阳光智博第三方物业平均月收费甚至高于关联方。以2020年为例，该年其整体平均收费为2.7元/月/平方米，但其第三方平均月收费为3.2元/月/平方米，表明其并非以低价渗透策略进行第三方拓展。

　　阳光智博利润表（来源：招股书）

　　内生和外拓双管齐下，近年来阳光智博取得高速增长的财务业绩。归因于阳光城住宅物业管理公司收购并表，阳光智博收入由2018年的1.56亿元增长528.2%至2019年的9.79亿元，同期利润由1680万元增长366.1%至7830万元；但在2020年，阳光智博基于自身业务的有机增长，亦分别取得收入增长40.1%、利润增长120.6%的出彩成绩，该年收入、利润分别至13.72亿元、1.73亿元。

　　品质树标杆，科技赋能降本增效

　　虽说物管行业仍处规模为王时代，随着客户的需求越来越多元，服务品质也在考验每一家物业公司。

　　阳光智博历来视服务质量为核心竞争力、坚持品质树标杆战略，为此其建立一整套完善的质量控制体系及独特的服务体系，从而确保服务质量并提高运营效率。如其打造的物业「绿色智慧家」服务体系，致力于构建绿色健康、智慧服务、充满家文化的社区。

　　于2019至2021年，阳光智博连续三年因高质量的物业管理服务被中指院评为「中国物业服务百强服务质量领先企业」。据悉，其人均收入由2019年的约14.84万元增加4.2%至2020年的约15.46万元，人均在管建筑面积由截至2019年12月31日的约2800平方米增加20.4%至截至2020年12月31日的约3400平方米。

　　追究效率提升的关键因素，科技赋能当是阳光智博的重要武器。「绿色智慧家」之外，阳光智博通过移动应用程序HOMIE建立一站式智慧在线服务平台，该移动应用程序整合多种服务，例如住户认证、住户人脸识别、访客认证、支付物业管理费、查询及投诉备案以及维修及维护服务需求，整合不同渠道与客户互动、并提升客户体验。

　　业界普遍认为，通过科技赋能的方式能够提升人均在管面积，对冲在管面积增长带来的员工人数增长以及人均薪酬增长的人力成本提升，从而缓解基础物管业务毛利率下降的压力。阳光智博的上市进程，亦是值得持续关注。