【智慧商管第一股】中骏商管赴港IPO

　　6月21日，中骏商管(606.HK)公布拟于港交所主板上巿的计划，并于同日正式开始公开招股，本周四(24日)中午12时截止，预期将于7月2日正式挂牌上巿。中骏商管本次IPO招股价介乎每股3.70港元至4.60港元，计划发行5亿股，IPO所得净额介乎约17.7亿至22.1亿港元。

　　牛伟先生，执行董事兼首席执行官；黄伦先生，执行董事兼董事会主席；孙强先生，执行董事兼副总裁（左起）

　　中骏商管本次IPO将引入4名基石投资者，包括安踏体育(2020.HK)、恒安国际 (1044.HK)、九牧王及在大中华市场采取基本面由下而上的价值投资策略为全球的机构投资者管理资本的TX Capital。此四名基石投资者将合共认购 5.43亿港元的中骏商管股份，以招股价范围中位数每股 4.15港元计，相当于占其上巿计划发行股份的26.2%（假设超额配股权未获行使）。各基石投资者将有由上巿日期起 6个月的禁售期。

　　港股中第一家智慧商管公司

　　中骏商管在国内拥有超过18年的物业管理经验，业务横跨18个省、市及自治区的55个城市，遍布全国五大主要经济区。截至2020年底，已签约建筑面积高达3660万平方米，在管建筑面积达到1620万平方米。在行业内排名第15位。截止2021年6月11日，公司拥有221个已管理或签约的商业及住宅项目。

　　中骏商管定位轻资产管理公司，除了世界城购物中心之外，也为母公司中骏集团提供办公楼、商业街及住宅等管理服务，是一家综合物业管理服务提供商，主要定位于商管赛道。凭借强大的综合实力及运营能力，中骏商管也多次荣膺行业大奖“2020中国商业地产公司品牌价值TOP6”，”2020年度商业地产城市杰出运营商“，及“2021中国房地产开发企业商业地产运营TOP10”等。

　　重点发力商管赛道，盈利水平极高

　　与港股大部分物业股主打住宅物业不同，中骏商管重点发力商管赛道，相比住宅领域，商管服务的高运营能力和品牌影响力，更能带来商业价值的提升。中骏商管通过这一核心能力，服务的泉州世界城、南安世界城、水头世界城及仙游世界城维持着超过99.1%的整体物业管理收取率，以及超过93.2%的平均占用率在同行业处于非常高的水平。中骏商管的平均基础商管物业管理费达到了27.7元/平方米/月。凭借着极高的运营能力及远超同业的管理服务价格获得了非常高的盈利水平。

　　中骏商管于2018年至 2020年间整体毛利率呈快速攀升的状态，由2018年的34.6%，快速增长至去年的44.3%，而其商业物业管理及运营服务较高毛利率的增速更加迅猛，由2018年的47.6%，增至去年的59.0%。在上市物管公司中排名第二。

　　背靠千亿房企中骏集团，具有高增长确定性

　　背靠中骏集团，业绩增长有保障，行业增长确定高，中骏商管的也就增长非常凶猛。中骏商管收益由2019年的人民币5.75亿元增加40.2%至2020年的人民币8.05亿元，而净利润由2019年的人民币7729.8万元增加110.2%至2020年的人民币1.63亿元。

　　中骏商管过往成绩增长成绩单非常亮眼，而背靠母公司中骏集团这颗大树，其未来的业绩增长前景也非常光明。在商业物业领域，中骏集团在2020年提出五年百城的战略，开启商业版图的扩展，计划到2025年布局百座中骏世界城，这意味着中骏商管将持续获得大规模的在管商业物业，凭借高毛利的商管服务，推动业绩的迅猛增长，这也意味着非常高的增长确定性。

　　中骏商管身处增长确定性非常高的物业行业，又主打盈利能力更为强劲的商管赛道，中骏商管是值得期待的物业股，背靠中骏集团，中骏商管未来的增长势头也必将会给投资者带来更多的惊喜！

　　运营赋能聚势共赢

　　中骏商业顺应市场共同的经济规律和消费趋势，在规模化发展中建立自己的差异化特色。中骏商管拥有都市流行、品质生活和都市奥莱三条不同产品线，分别聚焦年轻的都市中产和家庭人群、城市全客层家庭、都市白领和追求生活品质的目的性客群，为其量身定制产品与服务。

　　每进入一座城市，中骏会“量身定制”，应对不同的城市等级、消费潜力、目标客群，有针对性的服务好消费者。中骏商管认为沉下心来做好产品才是商业的本质，要让每个商业项目中有中骏DNA，包括建筑高品质和高体验感，以及融合独特的生活、文化元素，结合新的商业经营模式，最终建立属于中骏商业的市场标签。

　　在运营层面，中骏商管将用“购物中心经营百货化”的模式，不仅为顾客打造了沉浸式体验场景和有温度的会员服务，还为各品牌商户提供优质的销售渠道和服务，同时将商场租金与商户经营状况挂钩，跟商户站在同一阵线共同进退，以数字化为利器、用统一营销助力商户销售增长。

　　（花桥中骏世界城效果图）

　　数字化赋能商业新价值

　　近年商业的热门话题集中于走向数字化，经营管理赋能，基于公司未来发展的需要，中骏商管一直致力于研究和打造数字化，主要探索怎么基于数字化做营销，如何利用数字化给资产，给品牌，给顾客赋能。在“数智化”时代，中骏商管借助数字化的工具，去触达更多的顾客，进入更深的商业领域，触发传统的线上零售的变化。

　　凭借着城市能级、消费人群、服务品质的优势，借助自主研发数字化及运营自动化系统。中骏商管能有效提高务质量及客户满意度，减少对劳动力的依赖并降低成本。拥有数字化及运营自动化系统的中骏商管，能更精准地做好用户研究，设计好场景、服务和商品，发展出更多的互联网生态，最终帮助品牌打破业务增长天花板。中骏商管也将深度坚持“数字化运营“的经营方针，从而实现商业新价值。

　　结语

　　中骏集团打造的“百城计划”的目标将赋能中骏商管实现稳健及长远的增长，未来中骏世界城会以长三角经济圈、环渤海经济圈、粤港澳大湾区、中西部核心城巿以及海西经济区为重点发展目标，逐步铺开全国化连锁发展版图。

　　站上全新赛道，中骏集团将坚持战略定力，通过人居生活、购物中心、长租公寓等生活场景与智慧科技的结合，持续打造“FUN+幸福生态圈”，创建美好生活方式和空间体验。