筹资额骤降64%！“三道红线”下的房企生存逻辑

　　来源：和迅房产（ID：hexunhouse）刘宝丹　　

　　“定金及预收款31738亿元，增长62.9%。”这是2021年前5月房地产开发企业到位资金中增速最快的部分，相较而言，国内贷增速仅为1.6%，其余融资方式变化亦不明显。

　　和讯房产查阅了2016年以来的定金及预收款变化，发现其增速均没有超过30%，定金及预收款的快速增长更像一个信号，即房企加大推盘力度，销售回款现金流成为房企到位资金的主要支撑。

　　这不是一个小的转变，其背后是原有行业发展逻辑正在失效，尤其“三道红线”融资新规倒逼房地产行业结束杠杆驱动的增长逻辑，换言之，依靠经营性现金流实现可持续增长已成必然趋势。

　　杠杆紧缩已经渗透到房企的各个层面，2020年50家主流房企筹资额骤降64%，叠加严苛的土地出让政策和逐渐收紧的市场环境，业内普遍认为，接下来的一年或两年可能会是房企最艰难的阶段。

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　　融资规模“稳降”

　　各方数据均表明，房企的融资境况并不乐观，融资规模正在急剧收缩。

　　先来看中指研究院的三组数据：　

　　5月房地产企业融资总额为1331.42亿元，环比下降20.13%，单月融资规模自3月以来持续下降。

　　行业平均利率为5.69%，较上月上升了0.29个百分点。

　　2021年1-5月，房地产企业共融资8577.48亿元，同比减少10.15%。

　　融资总额持续下降及平均融资利率上升，表明房企外部融资环境持续偏紧。实际上，融资收紧还体现在多数融资渠道上。

　　先来看债券，根据贝壳研究院的统计，2021年1-5月境内累计发债规模约3113亿元，同比下降约11%。此外，信托和海外债融资下滑明显，中指院数据显示，2021年1-5月，海外债融资1624.54亿元，同比下降17.95%；信托融资2821.35，同比下降18.39%。

　　融资规模不仅下降，净融资额还首次出现负值。

　　东吴证券首席经济学家任泽平发布了一组数据：2020Q3-2021Q1房企信用债净融资额分别为-190.4、-537.1、-505.7亿元，融资新规出台后，地产债净融资额首次降为负值。

　　境外债也如此，数据显示，2020、2021年1-4月，房企境外债发行量分别为4191.7、1619.3亿元，同比增速分别为-25.1%、-7.9%，净融资额分别为1929.8、-2178.44亿元，2021年由正转负。

　　融资规模下降直接影响了筹资活动产生的现金流净额，亿翰智库监测了50家主流代表房企的数据，结果显示，2017年至2020年，主流房企的筹资活动产生的现金流净额均值依次为213亿元、155亿元、130亿元、47亿元，逐渐减少，2020年筹资额降幅高达64%，呈断崖式下跌。

　　与此对应，偿债现金大于融资现金的房企数量越来越多，导致很多房企筹资活动产生的现金流净额出现负数，比如恒大、碧桂园、融创、富力等房企，以恒大为例，2020年筹资活动产生的现金流净额为﹣769亿元，而此前一年的数据还是1432亿元。　

数据来源：亿翰智库

　　对此，很多业内人士都有很深刻的感知，知名地产人吴建斌在一场内部会议上表示，今年年初对金融方面又加了两道红线，就是要把资金端收紧，目前有五道红线，而且每年银行机构或者是非银机构大约每年有10%的增长额度给房地产公司可用，现在基本上不可能了。

　　降负债成绩“隐含水分”

　　融资收紧是“三道红线”政策的调控方式，其结果就是房企负债率的下降。

　　和讯房产独家发布《2020年百强房企三道红线情况》，选取了Top100房企中财务数据较为齐全的36本房企，结果显示，处于绿、黄、橙、红的房企分别达到12家、16家、2家、6家，占比33.3%、44.4%、5%、16.7%。在有数据可查的36家房企中，有28家处于绿档或黄档，较中报的23家提高了14个百分比，行业整体档位明显优化。

　　按照“三道红线”的标准，当前房企的降负债成效明显。上表数据显示，行业净负债率均值由96下降至86%（标准是100%），剔除预收账款后的资产负债率均值由74下降至73.1%（标准是70%），而现金短债比则由1.62降至1.6（标准是1）。

　　不过，即便上市房企披露的负债数据看起来有显著的下降，但业内普遍认为这种快速降负债“水分”较多。

　　广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，实际上，剔除预收款后的资产负债率下降的幅度并不大，大多数房企都超过了70%，而净资产负债率和现金短债比有所下降，主要是因为开发商做一些财务操作或者粉饰财务报表，比如，占用下游合作方资金，推迟商票支付，通过合营企业明股实债来转移债务等。

　　“部分房企在表内外可能存在较大规模的隐性负债。

　　”广发证券固收首席分析师刘郁认为，在常规融资渠道收紧、负债指标考核更为严格的情况下，经营基本面较差、资产较难变现的房企往往也存在较大的动机通过“出表”等方式实现档位的压降。

　　业内认为，正是由于“三道红线”实际效果大打折扣，监管层出台了多个政策进一步收紧融资，比如，5月以来，各大银行的区域分行纷纷宣布调高房贷利率，融360数据显示，5月全国首套房贷款平均利率为5.33%，环比上涨2BP；二套房贷款平均利率为5.61%，环比上涨2BP。

　　不仅如此，负债率最高的红档房企还受到一些区域的购地限制，成都日前规定，同踩“三道红线”的开发企业等将被纳入竞买资格限制名单，这意味着高负债房企被拦在了土地市场之外。

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　　房企步入“艰难”阶段

　　虽然降负债取得一定成效，但处在降负债通道的房企日子并不好过。

　　吴建斌把加杠杆的过程比喻为吹气球，原来气球吹得很大，现在要把里面的气慢慢的放，以2020年最高点然后向下降，这对于房企来讲压力是巨大的，现在房地产公司从上到下，从左到右是五花大绑。

　　不仅如此，资本市场对房地产的预期也比较悲观，一位不愿具名的分析师对和讯房产表示，当前，外界对市场预期不是特别好，尤其地产债在信用层面上预期比较紧张，行业风险正在逐渐暴雷，显然现在还没结束，除了恒大、蓝光、华夏幸福、泰禾等，接下来其他公司可能有类似情况出来，这可能是一个趋势。

　　很多业内人都认为，接下来的一年或两年可能会是最艰难的一个阶段，熬过这个阶段，可能会有一批优秀公司出来。

　　这主要是基于以下两点，一方面，融资收紧，虽然房企有空间去操作，但现在正常标准化的融资渠道其实都在收紧，包括一些非标类的渠道，口径越来越严，这意味着再进行操作的话，成本就会特别高，能达到10%到20%，现在的行业利润空间根本不足以支撑这么高的融资成本。

　　另一方面，现在房企拿地的利润率，还是没有改善，第一批集中供地数据出来之后，大家对比的是谁亏得钱少，很多地块是不赚钱的，可能就赚一个流量的钱，新项目对于公司现金流的意义可能会更大一些。

　　上述分析师直言，有些龙头看的比较清楚，最近两年可能就稍微低调一点，不会拿太多的地，因为拿地之后也不会赚太多的钱。

　　对于当前的行业境况，吴建斌认为，起码未来三年，国家政策层面不会有松动，他判断有可能还会收紧，因为土地市场太火热了，销售特别是头部企业卖得也不错，在工具方面融资仍然是可以的，只是成本比原来高。

　　“仍然用高负债推动的想法，企业可能会到万劫不复的地步。”吴建斌强调，作为房企来讲，做好经营性现金流管理是最核心的，但这涉及到很多方面，要举全公司之力才能做好。