地产商拿地“变奏曲”

乐居财经 曾树佳

开发商向来擅长曲线扩储，如今大环境收紧，在土拍市场之外寻找“粮草”，更已成为了他们的必备技能。

在拿地的过程中，有的房企甚至跨过了业内企业之间的收并购，展现出非典型的拿地操作。不久前龙湖拿下中公教育旗下地块，近来新城商业并购浙文影业集团位于张家港塘桥镇部分项目，都是此类。

国内的许多行业，如教育、影视等，都在进行不同程度的变革和收缩，当一方需要回笼资金时，行有余力的房企便能趁机入手，从激烈的地产角力场中暂时摆脱，获得一些土地使用权，跨界“取暖”。

在地产圈内，跨界拿地已成常态。兵马未动，粮草先行，土储即意味着未来，大部分的企业还是在根据自身的情况，遵循着不同的拿地策略，在多元化扩储中不断探索。

非典型拿地

由于“双减”政策的出台，教育行业的发展逻辑也在重塑，在线下培训机构纷纷关停的大背景下，中公自今年一季度以来股价持续跌落，净利润现金流为负。此次出售北京昌平七里渠限竞房用地，有维持流动性的考量。

该地块为中公教育于去年年底以30.05亿元摘得，龙湖将支付5100万元受让其51%股权，并投入13.8亿元用于偿还中公未来买地向中公教育借的款项，由龙湖方开发其中的住宅地块。

另一边，9月底新城商业也从开展纺织与影视业务的浙文影业手中，以5.87亿元的价格，接下了张家港市高新区（塘桥镇）花园村不在拆迁范围内的26.51万平方米工业房产、公租房房产，及16.74万平方米土地使用权。

企业运营向来讲究“以正合，以奇胜。”除了常规的拿地方式之外，能另辟蹊径从其他领域补充弹药，也不失为一种策略。

而地产延伸的领域较广，往往将其冠以“教育”“产业”“文旅康养”等前缀，就形成了一个新的范畴。近年来，房企在业务多元化的过程中，也能从中受益，获得不少的土储。

比如两年前，孙宏斌也曾将云南城投集团旗下，主营会展业务的环球世纪及时代环球各51%股权揽入麾下的文旅板块，交易价格约152.69亿元。交易完成后，环球世纪及时代环球成为融创的间接附属公司。

彼时，标的资产持有位于成都、武汉、长沙、昆明等城市共开发18个项目，总建面约为3071.6万平米，可售建面约为2771.6万平米，约占总建面的90%，而未售建面约为2390.1万平米。借此，融创得到了一次丰厚的补仓。

荣盛发展此前也常有签约田园综合体、产融新城、物流园的动作，在项目划定的范围内，它有较大的土地运营空间。2019年初，它还宣布收购廊坊市安次区两金属生产企业的股权，并获得约1816亩土地。

华夏幸福在爆发流动性危机之前，也屡有签约产业新城PPP项目的公告传出，这源于它的发展模式。立足于产业项目，它可以与城市共成长，开发住宅并收取产业园的运营费用。

此外，部分钟情造车的开发商，偶尔也能从中获得一些生产用地；而商业地产容易与传统地产形成联动效应，TOD模式更是一种新“蓝海”，这些都是他们曲线扩储的体现。

“倒逼”多样扩储

尽管拿地的通道有千万条，但房企最为聚焦的还是招拍挂。不过，当下的调控是全方位的，除了拿地销售比不能超过40%的规定之外，集中推地的规则也不断细化。

相比于第一次推地，第二次推地继续增添了一些稳地价、稳房价的细则。比如降低土地溢价率上限、新加入“竞品质规则”、部分地块不允联合竞拍或合作开发、竞买人准入资格更严格等。

资金与拍地门槛等因素的叠加，导致近期除了深圳之外，青岛、济南、成都、苏州、广州等城市的土拍市场，表现都较为平淡。

以一线城市广州为例，该城市推出48宗地块，最终成交23宗，土拍两日的流拍率分别为33.3%、70.8%；总体平均溢价率仅为1.5%，总揽金约569.4亿元，比首批集中供地下滑幅度达到37.2%。

有数据显示，今年前9月，前百强房企拿地总额21456亿元，同比下降9.8%，门槛值为54亿元，与去年同期62亿元相比下降8亿元。而前百强房企招拍挂权益拿地总额占全国300城土地出让金的比例为53.5%，与前8月相比下降了1.3个百分点。

现阶段，招拍挂的市场空间，更多是留给了流动性充裕的房企，如中海、华润、龙湖等都能在拿地中收获颇丰。而有些开发商则更迫切地寻求多样化拿地，降低扩储成本。

但作为拿地主要方式之一的收并购，眼下的热度也不高。

今年上半年，收并购市场仍处于风起云涌的状态，发起的百亿大单并不少，但真正落槌的却少之又少。下半年，黑石停止要约收购SOHO中国股权、融创终止与万达酒店发展21家酒店的管理协议……并购之风似乎没有强劲吹起。

中海曾做出判断，很多并购标的“质量较低”，因为很多卖家往往都资不抵债，负债过高，而很多项目也都是高价项目，风险很大，中短期难以现金流兑现和盘活，所以公司会非常谨慎选择。

归根结底，房企逐渐看清了收并购潜藏的风险，生怕碰上烫手山芋，被拖入泥潭，因此更加如履薄冰。

唯有旧改一途，常被开发商提及。今年的中期业绩会上，多家房企都提到了自身的旧改战略与成果。比如奥园，其计入城市更新项目后的总货值约13482亿元，远超于实际土储总货值的5939亿元；而佳兆业也预测未来1-2年转化货值为1420亿元。

只是旧改的周期都比较长，如果房企们全寄托于城市更新，也不太现实。因此，旧改之外的其他非常规的拿地方式，如上述的跨界、TOD、文旅拿地方式，也在同时进行着。

策略不同

行业利润率的下降，要归根于前两三年拿了贵地，如今到了结转周期，就体现在了财报上。基于资金、利润的考虑，开发商们无论采取什么样的拿地方式，都更加严格遵循着自身的投资策略。

比如，中海以公开市场为主，坚持高能级城市核心地段，继续坚持三个主流的发展策略，更加重视高能级城市，核心地段的土地获取，坚守投资刻度，要求合理的回报。

颜建国曾表示，上半年总的来看拿地比预期稍微少了一点点，但是投资纪律重要过拿地本身，不会为买地而买地。公司会发挥资金优势，在公开市场以频率和概率获取优质土地。

华润置地则表示，现在市场上确实出现了很多的投资、收并购的机会，但面对这样的市场环境，它采用的策略应该是广泛接触，但谨慎获取。

保利置业原则上仍然侧重在长三角、大湾区和一些重点的省会城市，其他城市要看项目的情况，补充有确定性利润、高周转的普通住宅项目，确定性利润未必利润率高，但是收益须比较确定。

此外，表示投资谨慎，入股合作和TOD多元化拿地的世茂，全面转向城市更新的富力，聚焦北上广深的合生创展，管理半径逐渐减小的中骏，以及享受城镇化红利继续开拓一至六线市场的碧桂园，均各有所向。

阳光城集团执行副总裁吴建斌曾指出，三道红线是一个分水岭，以前是债推着企业发展，现在是以经营现金流管理来推动企业发展，这个变化是巨大的。

三道红线对地产行业意义很大，三年以后还活着的房企就会有很多机会。他预判未来三年很多公司会遇到非常大的困难，一定要认真应对处理。

而从目前的情况来看，困难之大，首先要属土储问题的解决，粮仓是否充足，决定了房企的续航能力。因此，如何多渠道、低成本获取土储，已是横亘在开发商面前的一道考验。