房企拿地“缩水”：集中土拍下的冷静与城市更新的火热

　　拿地亏了，怎么办？

　　一周前，孙宏斌在中期业绩投资人会议上，给出了他的答案，“只要是亏钱了，就赶紧卖。亏多少钱都得卖，然后干新的事。如果留着，就会亏更多，该卖不卖，肯定亏大了。”

　　这句话的背景是，很多房企在2017年、2018年高价拿地，在遭遇限价后，这些高价地成为手中的烫手山芋，扔也不是，留也不是。面对这个问题，孙宏斌干净利落，一如他前几年为业界所知的并购风格。

　　今年上半年，首轮集中供地中，房企再次遭遇“拿地亏”的尴尬处境。明知只有1%－2%的净利润甚至亏损，但它们头破血流也要去竞拍。而随着各地二轮集中供地规则变化、投销比管控等相继推出，“审慎拿地”成为各家房企本次中期业绩会上的共识。

　　正如万科把自己比作农民，“农民摆脱不了‘看天收粮’的局限性”。在同样的政策和市场环境下，如何“看天收粮”，获得更好收成，考验各家房企的智慧。对于2021下半年，各大房企将实行何种拿地策略？透过房企中报和高管们的发声，或许可以找到答案。

　　集中土拍下的冷静

　　每年的3月至5月是开发商传统的拿地集中窗口期。原因在于：年初大额刚性支付不多，在资金支付计划上无太多后顾之忧；再者，年初拿地，下半年就可以开盘，年底的报表就能非常漂亮。

　　所以才出现了今年上半年，试点的22城进行第一轮集中土拍，成交金额高达10486亿元；不管溢价率有多高，各大房企争得头破血流，一派繁荣的景象。

　　但拿地分化上，也愈加显著，规模房企率先“抢跑”，表现积极。克而瑞数据显示，上半年前十强房企新增货值占百强房企的38%，后50强房企新增货值仅占百强的19%。

　　前十强里，碧桂园上半年共获取219幅土地，权益总代价约为884亿元，相较去年中期有了近百亿增幅，对应货值约2600亿元。

　　在拿地方面，万科今年上半年也更为进取，新增拿地的总地价为1126.3亿元，权益地价总额886.5亿元，而去年权益地价总额仅321.3亿元。此外，绿城在31个城市新增67个项目，预计新增货值2140亿元，较去年同期提升22%。

　　华润置地出手更是“阔绰”，以总地价915.2亿元（权益地价742.9亿元）增持了33宗地，新增土地总计容建筑面积达838万平方米，对比去年同期均有大幅上升。上半年，华润置地在哈尔滨、杭州、广州、佛山、无锡等地拿下不少地王项目。

　　但整体而言，集中土拍看似火热，其实大多数房企早已非常冷静。

　　以稳当头的中海为例，在今年集中供地新政策下，拿地较之以往更审慎。上半年，中海在内地14个城市新增20宗土地，总地价513亿元，权益地价458亿元。相较于年初设下的“全年新增土地权益投资额预算1650亿元”的目标，零头都没达到。

　　这源于中海的投资纪律。中海集团董事长颜建国称，中海不会买不赚钱的地，坚守投资刻度，要求合理回报，“投资纪律重于拿地本身，不会为买地而买地。”

　　曾经的“并购王”世茂也开始收缩。上半年，世茂共拿地19宗，增加土地储备301万平方米，新增货值571亿元。世茂集团董事局副主席、总裁许世坛解释，世茂不拿地的原因是地价太贵，“22城集中供地土拍基本都特别贵，甚至60%可能会亏本，没有必要去拍一块亏本或不赚钱的地。”

　　此外，两年前就强调“不拿错地”的雅居乐，在首轮集中供地中几乎没有斩获。雅居乐董事会主席陈卓林表示，公司土储足够多，能抵挡住不拿高价地。

　　同样不拿高价地的还有宝龙，上半年集中供地，宝龙地产“一块都没拿”。宝龙地产总裁许华芳心中有一笔明账，“算来算去除了上海，其他区域利润很薄。”

　　对于2021下半年，各大房企实行的拿地策略，普遍表现出“审慎、理性”。

　　万科将坚持一如既往的稳健投资策略；融创首度提出“更安全、更从容、更长期、更有价值”的战略目标，孙宏斌则直言“可以适度降低拿地规模”；绿地香港董事局主席兼行政总裁陈军指出，“今年下半年拿地一定是审慎再审慎，不为完成计划而投资，而是选择适时投资。”

　　即使是上半年颇为积极的华润置地，也表示下半年秉持“量入为出”“确保合理回报”“保证稳健财务结构”的投资原则，谨慎看待土地市场。

　　甚至有房企直接拿出了“审慎拿地”的操作细则。越秀地产称，公司拿地坚持以销定投，会以销售40-50%进行投资；中国奥园则将年购地预算控制在当年合同销售额20%以内，强调“保持审慎购地”。

　　城市更新“火”了

　　供地新政策下，为了控制溢价率，各房企都更多地通过多元化方式拿地。

　　上半年，尽管碧桂园新增土储不少，但实际通过集中供地方式所斩获的地块并不多。在首轮22城集中供地中，碧桂园共获取14块土地，对应权益代价是171亿元，其中多个城市底价摘牌，总体溢价率仅7%。

　　按面积计算，上半年碧桂园通过多元化拿地策略获取的土地，占总新增土储面积约为51%，较去年底的35%提升16个百分点，而权益地价则仅占31%，对应的货地比也高达4倍。

　　中海在上半年集中供地市场略显“惨淡”，但在非公开市场却颇为得意。它推行蓝海战略，分别通过产业资源整合、城市地标、棚改、城市更新等模式，获取了苏州中泰项目、苏州超塔项目、长春润德项目以及深圳龙岗南约项目等。“下半年和明年我们也在追踪一些大型的项目和政府共同合作。”颜建国说。

　　华润置地则在郑州、长沙、杭州、无锡、沈阳、南京等城市获得6个优质TOD综合体项目。此外，获地渠道还有城市更新、收并购等。上半年，华润有40%的土地货值来源于多元化拿地渠道。

　　富力是首个表明在土地层面全面转向城市更新的中大型房企。今年上半年，富力着力降负债，奉行尽量不拿地原则，仅新增4幅土地，其中还有三个项目来自城市更新转化。截至今年上半年，富力未来可供发展的已签约旧改项目达58个，可售面积3700万平方米，可售货值超1万亿元。其中，98%位于一二线城市，其中78%位于大湾区。

　　雅居乐、宝龙、时代中国、合景泰富等也通过勾地、旧改等方式破局。雅居乐上半年新购的土地中，有29.8%是通过招拍挂获取，而44.7%是通过产城和城市更新获取；宝龙拿地的重要方式之一是通过商业综合体勾地，上半年共拿下19个项目，其中有7个是宝龙广场地块。

　　即使再难，去公开市场竞争拿地，仍然是房企拿地绕不开的拿地方式。从竞争策略的选择上，也是有操作空间的。面对22城集中供地政策，一些房企的策略是避开热门城市，利用布局优势破局，如保利、中南建设、中梁控股等。

　　上半年，保利没有争抢热门地块，转而增加了三线城市储备。期内，拿地金额963亿元，同比增长17.4%。新增资源中，一二线城市金额占比为 69%，同比下降14个百分点，公司拓展楼面地价为 5833 元/平方米，比去年7388元/平方米的均价，下降21%，创近四年新低。

　　中南建设的策略同样也是合理下沉。上半年，中南避开热点，主动将投资战线重新拉回三四线市场，按面积算三四线城市占比78%，长三角占比40%。

　　中梁控股上半年在两集中城市的土地投资，占土地投资总额仅约19%。新升任联席总裁的何剑表示，中梁整体投资方向从“扩张”转向“深耕”，投资布局不完全依赖集中供地，关注二线城市的同时注意都市圈内的三线城市，保证安全与利润。

　　房企另一解题思路是合作，抱团取暖。这里的合作，既包括在公开市场的联合拿地，也包括部分房企的已获取地块的合作开发。

　　合作不仅可以分摊土地成本，分散投资风险，还能用更少资金撬动销售规模及市场份额，这种内在的“逻辑”，对房企极具吸引力。世茂、中南建设、中梁等均透露将全面提升与其他房企的合作。

　　世茂今年新获取的19宗项目中，超过一半是通过合作收购获取。其偏爱入股合作的方式，对象多为中小型开发商。

　　更有甚者，如正荣地产，上半年拿下的24个项目中，21个为合资开发，整体权益并表比例约在50%左右。黄仙枝称，“合作开发经营已是主流，正荣对此保持积极、开放的态度，有了一批经营理念和产品接近的伙伴，形成了稳定的合作关系。”

　　收并购市场萎缩

　　在多元化拿地中，各房企对收并购的态度值得探究。

　　眼下，房企相继爆雷，这给了实力房企不少抄底的机会。在年中业绩会上，万科、世茂、华润置地、中梁控股等均提及收并购扩储的方式。

　　去年，万科就介入泰禾。今年以来，市场频频传出消息，万科接洽多家陷入债务问题的房企，接盘恒大、蓝光发展、华夏幸福旗下多个项目和公司，为此还被外界称为新晋“接盘王”。

　　万科总裁祝九胜在今年年中业绩会上再次重申对于并购的态度，“我们应该去做一些有利于整个行业的事情。无论什么样的同样，我们都有不同的接触和合作。万科所有项目如果按数量计，约七成有合作；按金额计，约八成有合作。”

　　但收并购市场或许并不如想象中的火热，各家房企对收并购的态度也开始收缩。

　　祝九胜虽承认与恒大、蓝光等房企均有过接触，但其回应称，“与恒大目前没有无实质性的更多合作；与蓝光确实有项目层面的收并购，我们收了它3个项目；而华夏幸福最近一年多，我们连项目层面的合作和谈判都没有。”

　　在这方面，华润置地对收并购策略的总结，或许适用万科。华润置地总裁李欣称，面对这样的市场环境，华润置地采用的策略应该是广泛接触，但是谨慎获取。

　　宝龙地产基于过往的经验，对收并购市场的项目并不看好：从以往在市场收购及拍卖回来的项目来看，结果不如预期，还耗费大量人力物力，得不偿失。许华芳直言，对于收并购，宝龙地产只会关注，作为补充。他很坦然，“反正天上掉下来的好东西轮不到我。”

　　以大手笔并购闻名业内的孙宏斌，更语出惊人，“每个企业都有负债总额的上限，因此基本上不存在收并购市场了。”

　　“甭管开什么价，都没法去并购，因为并购进来后，债务消化不了。凡是出现问题的企业，都有大量的存量债，一旦并购了这类企业，意味着并购了存量债，负债规模就会超额。”