前海合作区扩容、横琴粤澳利好背后的房企土储拼图

　　跨境合作区域总是被房企们所看好，即便短期利益较薄，它们也愿意看好未来。当深圳前海配套还不完善，珠海横琴片区还离市区遥远，房企们便已经开始在这些地方展开激烈的争夺。

　　布局了这一片区的房企们刚刚迎来了好消息：中共中央、国务院在9月5日、6日，分别印发了《横琴粤澳深度合作区建设总体方案》、《全面深化前海深港现代服务业合作区改革开放方案》。

　　即便消息公布后，珠海本地有关上市公司股票均出现大幅下跌，如格力地产、世联行等跌停，华发股份跌4.48%……但总归来说，房企们在片区内抢下的地块将迎来利好，也不枉当初付出较高的成本抢下土地资源。

　　好消息来临之前总是比较平静，在今年前8月，横琴片区内已经没有一宗土地供应。而在2018年至2020年，保十琴片区每年总共成交22、8、5宗地。值得一提的是，今年唯一夺得该片区地块的房企是万科，地块在2020年末推出，今年4月被万科以溢价率37.3%、30.2亿元竞得。

　　回顾过去一段时间有国家政策利好预期的片区，似乎房企们从不吝啬自身的资源，早早便已在这些拥有未来预期的地方布局。

　　横琴粤澳

　　横琴粤澳合作区的消息在周末第一时间引爆。

　　方案明确，横琴粤澳深度合作区实施范围为横琴岛“一线”和“二线”之间的海关监管区域，总面积约106平方公里。其中，横琴与澳门特别行政区之间设为“一线”；横琴与中华人民共和国关境内其他地区之间设为“二线”。根据横琴全岛客观现实情况，对合作区进行分区分类施策管理。

　　其中，澳门大学横琴校区和横琴口岸澳门管辖区，由全国人大常委会授权澳门特别行政区政府管理，适用澳门有关制度和规定，与其他区域物理围网隔离；粤澳双方共商共建共管共享区域采用电子围网监管和目录清单方式，对符合条件的市场主体，实施特殊政策。

　　“一线”放开方面，对合作区与澳门之间经“一线”进出的货物（过境合作区货物除外）继续实施备案管理，进一步简化申报程序和要素。研究调整横琴不予免（保）税货物清单政策，除国家法律、行政法规明确规定不予免（保）税的货物及物品外，其他货物及物品免（保）税进入。

　　“二线”管住方面，对合作区内企业生产的不含进口料件或者含进口料件在合作区加工增值达到或超过30%的货物，经“二线”进入内地免征进口关税。从内地经“二线”进入合作区的有关货物视同出口，按现行税收政策规定实行增值税和消费税退税。

　　方案提出，发展促进澳门经济适度多元的新产业，包括科技研发和高端制造产业、中医药等澳门品牌工业、文旅会展商贸产业、现代金融产业；对合作区符合条件的产业企业减按15%的税率征收企业所得税；对在合作区工作的境内外高端人才和紧缺人才，其个人所得税负超过15%的部分予以免征。

　　市场反应很快，第一时间重点观察标的已经被列出，如华金资本（非银金融）、世联行（房地产）、格力地产（房地产）、恒基达鑫（交通运输）、华发股份（房地产）等。但资本市场的的反应却出乎大部分人的意料。

　　可以看到的是，房地产类的横琴概念相关个股基本都以大幅下跌收尾。其中，世联行直接以7.7元/股的价格低开，并迅速跌停，收盘报7.12元/股；格力地产也是以10元/股的价格大幅低开，亦迅速跌停，收盘报9.65元/股；华发股份则高开低走，收盘报6.4元/股，跌幅4.48%……

　　但资本市场归资本市场，早年抢入横琴的房企们却迎来了最大的利好，即便当初拿地成本较高，在政策的刺激下，总归会遇上好日子。

　　土储的拼图

　　横琴片区最近已经很少有土地出让。在今年前8月已经没有一宗横琴片土地供应。而在2018年至2020年，保十琴片区每年总共成交22、8、5宗地，建设用地供应在以肉眼可见的速度减少。

　　而最近一次土地成交，是今年4月，万科以溢价率37.3%、30.2亿元竞得2020年末推出的地块。彼时，华发、美的、海伦堡、万科、金地、时代等多家开发商皆参与了竞拍。

　　该地块编号为20208/珠横国土储2020-07，位于保税区保西路东侧、宝和路南侧，总用地面积6.68万平方米，可建设用地面积5.43万平方米，容积率不超过2.7，建筑面积不超过14.67万平方米。地块起价21.96亿元，起始楼面价14969.72元/平方米，上限价41.08亿元，上限楼面价28000元/平方米，竞买保证金5.5亿元，以竞地价+竞人才住房面积方式出让。

　　高溢价并非只有万科一家房企愿意支付。在万科地块推出前1个月，也就是2020年10月，珠海横琴推出位于十字门中央商务区湾仔片区的一宗起价84.06亿元的商住地，宗地面积19.23万平方米。

　　在该地块出让时，中海豪掷约104.76亿元拿下宗地，折合楼面价23281元/平方米，溢价24.71%，此次成交创下珠海土拍历史总价第一纪录。

　　与之相对比的是，在2013年，1月及2月，华发集团以21.76亿元竞得珠海十字门中央商务区湾仔片区一商住地块，折合楼面价5600元/平方米，随后以26.4亿元再获珠海十字门中央商务区湾仔区地块CBD地块。

　　就算是保利于2015年12月3日以溢价率45.83%、总价28亿元竞得珠海十字门的一宗商住地，楼面价也仅10950元/平方米。

　　楼面价在不断攀升，明显可见，房企们更愿意下“血本”，同一片区，楼面价从5600元/平方米，升到1万元/平方米，再到2.3万元/平方米。

　　支撑房企们不断抢地的表面原因是产品终端的售价。据贝壳数据显示，在十字门片区附近在售住宅项目仅中冶逸璟公馆（二期）项目，给出的参考均价是6.8万元/平方米。按照总成本是土地成本的一倍简单计算，留给中海的利润空间尚有1万元/平方米以上。

　　而值得注意的是，横琴片区楼价之所以快速上升，很大程度上也离不开区域的持续开发。虽然横琴于2009年成为国家级新区，但不少区域的建设是近年才启动。譬如“十字门中央商务区”建设启动，保十琴一体化发展等。

　　只不过，在重大利好消息下，横琴片区并没有新土地供应。有市场人士在接受观点地产新媒体采访时表示，今年大概率不会推地了。换而言之，想要在横琴有更多的资源，只有付出更多的代价。