防守型地产商的“春天”已来？

　　8月13日，今年以来，楼市调控政策持续升级，股债异动频频。然而近几日，疲软许久的地产股却迎来了久违的大涨。8月11日，地产股板块指数一度飙升近5%，部分地产股早盘一度涨停，不少网友表示，“终于扬眉吐气了”。

　　此次地产股集体反弹的现象，指向了一份自然资源部闭门会议上流传的文件，明确二批次重点城市土地出让政策调整涉及：

　　单宗住宅用地溢价率不得超15%，严格控制城市楼面地价创新高；同时，在达到地价或溢价率上限时，不以竞配建等方式增加实际地价；可通过竞一次性合理报价、摇号、竞更高更优建筑品质方式确定竞得人。

　　从8月5日开始，多个城市土地出让中止或延期，让网传的谣言基本落实。例如，深圳暂停第二批次集中供地，共计22宗；天津第二批集中供应的61宗地块延期出让，且下调限价；青岛则将7月30日公示的第二批次集中供应的100宗地块“终止”拍卖等等。

　　在第一次集中供地，部分城市土地成交溢价率偏高的背景下，对地方土地供给机制的调整是大势所趋。通过限制地价、限制溢价率，给房企合理利润空间，有利于行业的健康发展，对各家开发商而言说都是好事。

　　更为重要的是，调整背后同时也明确了一个信号：政策前景变得更清晰明朗，旧格局将全面大洗牌，资金、人才、管理、产品及服务能力等综合优势显著的防守性房企将继续领跑行业。

　　近期，摩通发表研究报告认为，政策前景变得更清晰，较偏好具防守型发展商，包括龙湖集团(00960.HK)、华润置地(01109.HK)、世茂集团(00813.HK)等。

　　而另一家评级机构中信证券也判断，现阶段资金成本低、开发能力强的企业在行业竞争中占据显著优势，行业信用重构正在稳步展开，看好低估值的地产蓝筹，同样也推荐了世茂集团等房企。

　　土地端：控“经营品质” 防增收不增利

　　自22城试行第一轮“双集中”供地以来，多个热点城市土地竞拍激烈程度前所未有，尤其是重庆、杭州、无锡、苏州等。数据显示，首轮22个城市合计土地出让金达到10530亿，平均土地溢价率达到14.7%，楼面价平均达10002元每平米，相比2020年上涨15.1%。

　　但从政策出台的初衷来看，“双集中” 供地的主要目的是“控制地价”“抑制溢价”；然而，在落地的过程中，还存在一定的预期偏离，这也影响了监管部门对于房企拿地增加了“补丁”要求。比如在新增土地投资方面，要求土地款不得超年度权益销售额40%的红线。

　　据克而瑞主流房企拿地销售比统计：上半年超过40%的房企就有13家，其中有两家拿地最为生猛、超过90%，分别是卓越集团和越秀地产。超过50%的，有建发房产、绿城中国、中骏集团、新希望地产、中交房地产、招商蛇口和华润置地；徘徊在40%~50%的有4家，龙光、融信、雅居乐、中国铁建；另有11家房企比例在30%~40%之间。

　　在首轮集中土拍中，发力过猛的房企，虽然在“半年度”关闸之前囤到了“粮草”，但也将同时面临额度不足、低利润率出货的考验。

　　面对高溢价、低利润地块，大部分房企都在承压。此前，杭州滨江董事长戚金兴率先公开表示，滨江在杭州这批拿的地，努力才能做到1%-2%的净利率，得到了很多房企的附和。

　　不少人担忧，一个利润被明显压缩的市场，如何保证产品的品质？

　　相比较之下，防守性房企今年来坚持审慎拿地的原则，并不是所谓的不拿地、不扩储，而尽可能避开高价地。它们有自己的拿地策略、节奏、渠道。

　　例如，世茂集团(00813.HK)除了公开市场拿地以外，更加充分发挥多元化拿地的策略和优势，把握市场机会获取高性价比的土地。据记者了解，目前世茂于上半年已获取土地20余块，地价款超200亿。充裕的土储水平亦是企业冷静参拍的底气。世茂年报显示，截至2020年末，其土储货值约13800亿元，可以满足三年以上开发需求。从货值分布上来看，公司大部分货值位于粤港澳大湾区和长三角地区。

　　旭辉(00884.HK)在多元化拿地方面亦有公开表态。克而瑞研究中心显示，2020年旭辉通过多元化拿地方式，获得的项目货值占比由2019年的33%提升至51%。2021年内，“地产老兵”张海民出任旭辉高级副总裁，也为旭辉未来多元化土地获取增加想象空间。

　　在上半年选择对“集中供地”进行观望，且手中尚有拿地额度的房企，在此次溢价政策调整后，反而可以好好精挑细选待售地块，掌握更从容的盈利空间。

　　财务端：稳“负债水平” 防流动性危机

　　年内，行业信心因为一起起“暴雷”事件备受震荡。部分百强房企，因此前无序冲规模，过度使用了财务杠杆，忽视了企业流动性稳健与现金流安全问题，而跌倒在了房地产强周期、强政策性的行业周期之中。

　　据人民法院公告网数据显示，2021年上半年破产房企数量已超过200家。归结到底，每家房企的经营姿态、企业战略不一样，对资金的需求、获取能力也不尽相同，若对市场判断失误，就会因失衡而跌倒。

　　眼下，开发商的容错空间变得更为狭窄，任何布局的偏差，都有可能引发一场雪崩。唯有谨慎经营、防御风险，才能做到“小心驶得万年船”。

　　尤其是“三道红线”新政，炸醒了财务“三高”（高融资，高负债，高杠杆）的激进房企。机构及投资者亦将三道绿线的房企视为符合监管要求、相对健康及稳健的优质标的。

　　中信证券认为，现阶段资金成本低、开发能力强的企业在行业竞争中占据显著优势。行业信用重构正在稳步展开，其看好低估值的地产蓝筹，推荐保利地产、金地集团、万科A、龙湖集团、华润置地、世茂集团、旭辉控股集团、招商蛇口等。