凯德变“轻”：剥离地产开发业务，做更擅长的资产运营

　　继今年3月宣布拟进行业务重组之后，凯德集团向前迈进了重要一步。

　　8月11日，凯德集团举行特别股东大会和“专项计划”会议，会上，凯德集团战略重组和凯德投资业务上市议案获股东压倒性票数支持。

　　交易完成后，凯德集团的投资管理平台和旅宿业务将整合为凯德投资有限公司，并通过介绍上市的方式登陆新加坡证券交易所，凯德集团将从新加坡证券交易所退市，而集团的房地产开发业务将被私有化。

　　在此之后，凯德将专注于资产管理这一领域，真正实现轻资产运营，让凯德成为一家轻资产和资本高效的企业。

　　从2021年9月起，凯德集团将以两个明确界定的实体公司运营，即上市的房地产投资管理公司凯德投资（“CLI”）以及私有化后的凯德地产（“CLD”）。

　　资产重组

　　凯德集团前总裁兼中国区首席执行官罗臻毓曾说过，凯德以前是一个有资产和基金管理能力的开发商，现在倡导自己是一个带有开发能力的资产和基金管理方。

　　在宣布重组之前，凯德就有优化资产的动作。2018年1月，凯德向万科印力出售20个购物中心所属项目公司的100%股权，总代价约84亿元。同时又加大在广州、上海等核心城市的投资。11月，宣布以128亿元收购上海虹口星港国际中心项目，预计项目投资总额约200亿元，计划打造为上海第三座来福士，目前已成功开业。

　　2019年，凯德又以110亿新元收购重组星桥腾飞。这笔交易完成后，凯德在中国的资产类别扩展至物流和商务园/产业园，建立起涵盖城市综合开发、商务园/产业园、商业综合体、办公楼、购物中心、住宅、服务公寓的立体产业链条，形成跨资产类别和地域的协同效应。

　　今年3月22日，凯德集团宣布将与凯腾控股公司一起进行业务重组计划，以巩固集团的投资管理平台业务。

　　重组计划中，涉及到的投资组合包括：六家公开上市的REITs和商业信托，以及房地产私募基金的投资管理平台；有关基金的股权；集团住宿业务；集团持有的构成有关基金的资产输送渠道的相关资产；以及包括在凯德投资管理（“CLIM”）投资组合中的办公室和零售商场的某些运营平台。

　　私有化的房地产开发业务及资产预估资产净值约为61亿新加坡元，这部分业务会继续开发和培育，将成为CLIM的重要项目储备来源。

　　计划实施完成后，房地产开发业务将由凯腾控股所持有。据悉，凯腾控股为淡马锡集团旗下全资子公司，拥有凯德集团52%的股权，也是凯德集团的第一大股东。

　　由重到轻

　　作为一家新加坡的房企，凯德早在1994年就进入中国，现已成为凯德的核心市场之一。2004年，凯德建成了上海首个来福士广场，开创了国内综合体的新纪元。经过20多年的发展，凯德在中国40多个城市已成功布局200多个项目，管理资产总规模约2700亿人民币，占全球规模的41%。

　　凯德集团首席执行官李志勤曾表示：“由于存在较长的培育期，房地产开发业务的价值在公开市场未能得到充分体现。将这部分业务私有化，让凯德能够更好地把握房地产开发周期，优化不同资产类别和市场的回报。”

　　事实上，房地产开发业务的存在甚至给凯德带来了负面效益。2020年全年，凯德置地净亏损15.7亿新加坡元（折合约76.90亿元人民币），2019年同期净利润约21.36亿新加坡元（折合约104.62亿元）。凯德置地称，亏损主要是公司投资性房地产项目的价值重估以及非现金性质的项目和股权投资减值24.9亿美元。

　　凯德方面同时表示，重估亏损只限于一些受新冠疫情严重冲击的项目，公司其余投资组合项目维持坚韧。资产、股权等资产重估造成的减值，同时影响了凯德置业的利润。2020年，凯德置业实现税前利润2.32亿新加坡元（折合约11.33亿元），同比降95.4%。

　　对凯德来说，开发业务的上市对其自身的帮助并不大。而在轻资产运营方面，凯德做的得心应手，其投资管理业务旗下共管理6只房地产投资信托基金和商业信托，以及20多支私募基金。

　　2020年财报显示，凯德从REITs和基金管理业务共录得3.06亿新元的费用收入，年复合增长率约为15%。截至2020年12月31日，凯德投资所管理的房地产资产总值预计约为1150亿新加坡元。

　　将房地产开发业务剥离，做更擅长的资产运营，凯德会走得更轻更远。