四年4倍！金茂“做实”城市运营商

　　“首要通过城市运营扩储，目标是三年后城市运营的土地储备供给从44%提高至60%。”在中国金茂2020年的股东周年大会上，执行董事兼CEO李从瑞透露了金茂未来的拿地方式及目标。

　　以东方明珠为圆心，方圆2公里半径范围内的150栋甲级建筑，有34座都出自中国金茂之手。金茂绘就了上海CBD的天际线。

　　金茂的城市运营这一“第二曲线”打造得很成功，版图还在进一步扩大。

　　6月28日，中国金茂(00817.HK)发布公告，公司拟收购中国宏泰发展(06166.HK)29.90%股权，代价为14.8亿港元。

　　同时，中国金茂还拟认购由中国宏泰发行的本金额为1.23亿美元的可换股债券。按初步换股价每股3.05港元计算，于可换股债券获悉数转换后将发行合计3.13亿股，相当于中国宏泰扩大股本的15.97%。

　　加上换股前收购的29.9%股份，金茂在中国宏泰的总持股比例将达到40.7%左右。

　　城市运营四年4倍

　　据悉，中国宏泰是一家大型产业市镇规划、开发及运营服务供应商，是中国产业园区运营商前三强。2005年向新型城镇化建设转型，专注于京津冀一体化和“两横三纵”城市化战略布局范围内的大型产业市镇项目开发。

　　除此之外，中国宏泰还整合了大文旅、大健康、通用航空、工业设计、智能制造、新能源等新兴产业资源，旗下拥有成员企业近百家，包括12家产业市镇运营管理公司、8家投资类公司、7家环保能源类公司、22家创新科技型企业和3个国家级众创空间。

　　中国金茂表示，通过此次交易将实现收购多个城市运营项目，获取相关资源以提升产业园区吸引业务及投资的能力，并进一步加强政企合作。

　　城市运营这一商业模式对企业要求较高，既需要熟悉区域规划、一级二级土地开发，又需要企业能够导入产业、资产运营，更需要投入更长的建设周期和资金。

　　早在2015年，中国金茂就宣布从传统的地产开发商转型为城市运营商。在这一板块，金茂最有名的三个项目当属长沙梅溪湖、上海北外滩和青岛中欧国际城。

　　2017年，金茂仅拥有9个城市运营项目，自2018年起，中国金茂的城市运营在全国范围内高速扩张。

　　2020年末，金茂的城市运营项目达到了27个。中国金茂先后落地武汉方岛金茂智慧科学城、天津上东金茂智慧科学城、常熟金茂智慧科学城、青岛大云谷城市运营项目、丹阳眼镜风尚小镇、温州鳌江国际新城、金华未来科学城等7个城市运营项目，新增锁定面积1080万平米。

　　今年，金茂预计城市运营项目会达到35个，几乎是2017年的四倍。

　　金茂不抢地

　　金茂曾在2015年~2018年接连竞得北京、上海、深圳、南京等多个城市的“地王”，溢价率最高甚至超过100%。随着房地产调控政策趋严，房企的盈利空间被压缩，金茂也不例外。2020年，金茂对发展中物业、持作出售物业计提减值影响约30.58亿元。这一操作，导致金茂去年的归母净利润同比减少了约40.1%至38.8亿元。

　　"不抢地，是因为所持土地储备已足够完成2021年销售目标。"李从瑞表示，金茂放缓了拿地节奏，且谨慎了许多。截至2020年末，中国金茂的土地储备总面积达到9511万平米，预计今年可售货值约3600亿元，去化约69%即可达到2500亿元销售目标。

　　今年以来，金茂以收购、招拍挂等方式拓储。从城市能级来看，金茂调整了拿地策略，将重心放在了22座“双集中”政策城市之外的城市，包括江西南昌、浙江温州、江苏无锡等城市，并下沉到江苏盐城、无锡江阴、绍兴诸暨等三四线城市。其中，不少地块以底价成交，最高溢价率为62.12%。在降低拿地成本之外，金茂在三四线城市更容易避开严格的楼市调控政策。

　　按照规划，到2022年，金茂的城市运营将贡献60%的新增土地储备。

　　合理拿地之外，金茂还频繁出让项目公司股权促进资金回流。自2021年以来，金茂陆续转让青岛茂坚置业有限公司、青岛方旭置业有限公司、中化金茂物业管理(北京)有限公司等6家公司股权，总代价超2.4亿元。