海伦堡物业冲刺IPO：重仓长三角，联手同体量物企

　　递表后的海伦堡物业，正在打破第三方“0”记录。

　　2个多月前，海伦堡物业赴港IPO，彼时第三方项目物业管理服务颗粒无收。近期连续在长三角加仓，且黄炽恒瞄向的都是“小”公司。

　　7月2日，海伦堡物业加码外拓，从广东银星地产实业有限公司（简称“银星地产”）手中收购了广东江门市江海区宜乐居物业管理有限公司（简称“宜乐居物业”）100%股权。

　　宜乐居物业成立于2007年，注册资本60万元，是广东江门市一家小型物业管理公司，工商信息显示其2020年参保人数仅11人。

　　根据股东信息，持股宜乐居物业100%股权，海伦堡物业认缴出资额60万元，并委任集团执行董事兼副总经理陈春明担任法人代表。

　　虽是小型物企，却是海伦堡物业IPO后连续两个多月内的第4次收购，此外在IPO前夕，海伦堡物业还联手同样正奔赴资本市场的祥生物业，在上海成立了2家物业公司。

　　前脚赴港IPO，后脚开启收并购模式，海伦堡物业能否突破第三方在管面积短板？

　　低成本圈地长三角

　　物业收并购市场龙腾虎跃，规模型优质标的物狼多肉少，黄炽恒另辟蹊径，着手“小”公司。

　　5月到7月份，海伦堡物业先后收购4家物业公司，且有意重仓长三角。5月4日，海伦堡物业从义乌庄氏园林绿化有限公司和自然人股东李民手中，收购了浙江鲁商物业管理有限公司（简称“鲁商物业”）100%股权。

　　而该鲁商物业于2021年1月份刚刚成立不到半年，注册资本1000万元，是典型的处于萌芽状态的物企。

　　无独有偶，进入6月份，海伦堡物业在浙江新昌县收购了2家本地小型物业公司，参保人数均不到10人，一个是新昌县樱程物业管理有限公司（简称“樱程物业”），另一个是新昌县樱花物业管理有限公司（简称“樱花物业”）。

　　在收购前，这两家物业公司是兄弟关系，其中樱花物业成立于2011年，注册资本50万元，由蔡翠英和梁国洪分别持股60%和50%；樱程物业则成立较晚，于2019年4月注册成立，同样注资50万元，由蔡翠英100%持有。

　　先后3次收并购均在浙江，且都是小型物企，海伦堡物业低成本抢占长三角市场意图明显。依托海伦堡地产的布局，海伦堡物业的主要经营范围聚焦于大湾区，区域性倚重较为明显，长三角业务布局较为薄弱。

　　据海伦堡物业招股书显示，2020年其大湾区业务收益占比55.9%，中国西南部收益占比23.2%，华中和华北占比12.7%，而华东区域业务收益占比最少，仅为8.2%。

　　招股书进一步说明，海伦堡物业华东项目的城市涉及江苏省苏州、南京；浙江省金华以及上海，即长三角区域的城市。

　　两面出击

　　不正面跟头部物企竞争规模型标的物，黄炽恒展现了高超的外拓技巧。一方面，通过收购小型物企，抢占市场，积少成多；另一方面和同体量物企合资成立公司，联手做生意，达成优势互补。

　　在收购浙江省的三家物业公司前，海伦堡物业便已通过祥生物业进一步打开了长三角区域的业务市场。

　　4月15日，海伦堡物业联合祥生物业在上海成立了上海德蓉物业管理有限公司成立，海伦堡物业占主导，持股51%，祥生物业占49%。

　　不到两周时间，4月27日，海伦堡物业与祥生物业的第二家合资公司上海鲲鹏物业服务有限公司成立，两者持股情况对调，祥生物业成为了大股东，持股51%，海伦堡物业持股49%。

　　海伦堡物业和祥生物业先后赴港IPO，在此节点展开合作，颇有抱团行进的意味。首先从规模来看，两者同属中型物企，规模相差不大。

　　截至2020年12月31日，海伦堡物业在管和已签约将由其管理的项目共有150个，签约总建筑面积约为4230万平方米，在管面积2430万平方米。

　　同期，祥生物业共有116个在管项目，总在管建筑面积1840万平方米；订约管理210个项目，总签约建筑面积为3730万平方米。

　　在成立时间上，两者均有20年以上的发展历程，海伦堡物业成立于1999年8月，祥生物业成立于2000年12月，这就意味着两者起步相当。

　　从业务布局来看，两者形成了明显的互补。祥生物业以杭州大本营为中心，聚焦长三角区域，这恰恰弥补了海伦堡物业长三角业务的不足，同时也透露出其进一步收割长三角市场的意图。

　　与多数从地产分拆而来的物业相似，二者对地产业务的依赖性较高。以海伦堡物业为例，2020年仅有一个独立第三方签约项目，签约面积为8.3万平方米，而且还未产生收入，这也解释了海伦堡物业为何在IPO后着重外拓收并购。

　　祥生物业同样也存在关联方依赖，2020年，祥生物业来自祥生集团所开发的物业提供物业管理服务的收入为1.97亿元，占同期物业管理服务总收入的85.9%。

　　而两者两度成立合资公司，互补之外又多了一条规模扩充之路。