广佛拍地一日：80亿争夺里的万科、绿地、合景布局考量

　　7月12日，广佛3宗地块入市交易，在土地市场上演了一天的“双城记”。

　　这边厢，合景以底价19.9亿元竞得广州珠江新城1宗地块，折合楼面价约28800元/平方米，或为“珠江新城最后一块商业用地”。

　　那边厢，万科双封顶50.9亿元+2.5万平方米配建夺得佛山南海桂城一宗商住地，实际楼面超21045元/平方米；绿地则以底价8.89亿元竞得第五次挂牌的佛山市南庄佛山一环东侧、南庄大道北侧近40000平方米地块，折合楼面价7500元/平方米。

　　广佛同城光环下，两地房地产市场已是荣辱与共的“命运共同体”，双城的经济接轨也影响着一众房企的布局考量。

　　万科：地价+配建“双封顶”

　　7月12日上午，佛山南海桂城一宗商住地入市出让，吸引了8家房企竞拍，包括万科、中海、保利、龙光、华润、华侨城、招商蛇口、美的置业等。

　　宗地占地超16万平方米，起拍总价42亿，最高限价50.9亿，扣配建（幼儿园、肉菜市场等），折合起拍楼面价约13832元/平方米。

　　此外，还须无偿配建一所36班小学和一所三级综合医院，均独立占地开发，即实际可供住宅开发的仅B/C两区，占地9.7万平方米，计容建面超31万平方米。

　　经过59轮竞价，万科以“双封顶”的50.9亿元+2.5万平方米配建夺得该地块，扣配建（幼儿园、肉菜市场等），溢价率约21%，折合楼面价约16791元/平方米。若加上医院建设成本13亿，实际楼面超21045元/平方米。若再扣除2.5万方安置房及各种建安成本，实际成交地价超2.2万/平方米。

　　该成交单价跻身佛山南海单价前十、南海桂城板块单价第二，仅次于6月22日成交的中海平洲地块。

　　项目建成后，主要目标客户群从何而来？参考去年开盘的万科天空之城，广东中原地产项目部总经理黄韬当时对观点地产新媒体表示，很多佛山人对三山新城项目的购买意向不高，“整个三山新城之前的客群其实也是面向广州为主。”

　　另外一部分，则是在附近上班的人群。

　　去年天空之城的成功，或许正是此次大手笔出手的底气来源。

　　实际上，拍出高价的不止三山新城，出手阔绰者不独万科，近年来佛山临广板块频创纪录。

　　今年3月，当代拿下金沙洲地块，更以2万元/平方米刷新当时佛山楼面价天花板，是佛山首宗楼面价破2万元/平方米的地块。

　　4月份，华润在激战111轮后，最终以总价64.5亿元，溢价率106%，折合楼面价2.23万元/平方米夺下佛山陈村TOD地块，成为佛山全市新地王。

　　有分析认为，一方面广州购房需求外溢，直接带来了大量客户；另一方面是产业转型升级，间接增加了住房需求；加上本身地块区域位置较好，能产生足够的利润空间。

　　绿地：底价拿下“四流地块”

　　万科拿地同日，佛山市绿佳商务咨询服务有限公司（绿地）联合佛山建投城市发展有限公司以起拍价8.89亿元竞得佛山市南庄佛山一环东侧、南庄大道北侧近40000平方米地块，折合楼面价7500元/平方米。

　　该地块总占地面积39510.33平方米，整体容积率不高于3，建筑密度不高于28%，绿地率不低于30%，宗地限高100米。宗地总计容建面118530.93平方米，兼容的商业商务类建筑的计容建筑面积不超过118530.99平方米。

　　与万科“双封顶”直接抢下三山新城地块相比，这块地显得低调了许多，此前更因各种问题曾四度撤牌或流拍。

　　其中，2019年12月三度挂牌，起拍总价从8.41亿元降至7.62亿元，最终仍因无人报价而流拍；2020年6月四度挂牌，起拍价提高了7353万元，但因容积率调整起拍单价下调了149元/平方米，且不再要求配建幼儿园。

　　本次挂牌起拍总价较第四次提高了5334万，楼面价也抬高了450元/平方米。

　　从位置上看，该地位于佛山一环东侧、南庄大道北侧，西面300米为佛山一环，与建设中的佛山地铁2号线直线距离1.7公里。

　　这也是绿地继璀璨天城之后，再次携手佛山建投。

　　截止到目前，绿地在佛山已先后开发有绿地璀璨天城、顺德绿地中心、绿地拾野川、绿地熙江广场等在内10余个项目，遍布禅城、南海、顺德和高明。

　　目前南庄在售楼盘有金地海逸悦江、金辉辉逸云庭、美的·金地·新明珠·凤翔湾壹号、华润置地·玖悦、德信禹洲·曦悦、美的时光、合景阳光城·领峰、奥园星悦等，均价在1.5万元/平方米左右。

　　据佛山住建局数据，2020年佛山共售出11万套新房，较2019年增加5000套；成交面积1308万平方米，较2019年增加4%；新房成交2217亿，同比上涨23%，新房均价1.67万元/平方米，同比上涨18%。

　　整体上升同时，是逐渐分化的区域市场。三水、高明成交面积同比分别下滑12%、7%，禅城、南海、顺德成交面积同比上涨23%、17%、6%。

　　从今年来看，佛山楼市分化格局预计将进一步加剧，中心区位板块、沿广板块投资价值相对其他地区会逐渐拉开差距。

　　对绿地而言，围绕优质板块的竞争将难以避免。

　　合景泰富：又是“珠江新城最后一块商业地”

　　坊间戏称，佛山有两个中心，一个是千灯湖，另一个是珠江新城——后者甚至是更重要的中心，相当一部分购房者要参考从佛山到广州CBD的通勤。

　　同样是7月12日，广州珠江新城A4-3地块成功出让，广州科盛创新港产业运营管理有限公司（合景）以底价199296万元竞得，折合楼面价约28800元/平方米。

　　地块位于黄埔大道与华夏路交汇处，北临黄埔大道，西接保利克洛维，南边为市妇幼保健院和津滨腾越大厦等，东边是花城广场商圈。用地性质为商业用地兼容商务用地，面积为6580平方米，可建设用地面积为5765平方米，计算容积率建筑面积69200平方米，挂牌起始价为199296万元。项目建成后，竞得人自持物业不得低于项目计算容积率总建筑面积的50%。

　　这块地的出让也解决了一个“历史遗留问题”：早在2001年6月底，广州市人民政府驻深圳办事处与广州星球房地产开发有限公司合作，以2.3亿元价格取得该地块的土地使用权。之后几年，该地块被星球公司多次抵押，最终被国土局收回。

　　2005年5月，地块被广州中院查封，直到2021年才终于解封。此时，距珠江新城上一次出让地块已过去9年。

　　2012年，恒大以总价13.22亿元拿下珠江新城D4-B2地块，楼面价近3.3万元/平，当时被媒体称为“珠江新城最后一块商业用地”。该地块后来被建设为恒大珺睿商业项目，如今恒大珺睿二手参考价约7.65万元/平方米。

　　不出意外，这次大概真的是“珠江新城最后一块”了，而合景的出手也并不令人意外。

　　2019年年初，合景泰富以封顶价37.06亿元+自持55%竞得黄埔大道东646号地块（商住用地），扣除自持面积后，地块楼面价8.3万/平方米，成为当年的地王。作为金融城首宗宅地，该块地建成的臻溋·名铸项目吹风价达20万元/平方米。

　　2020年11月16日，合景泰富以48.6479亿元竞得奥体公园北侧地块，最终成交楼面价为51462元/平方米，为当时广州市成交楼面价第三。

　　加上这次落子珠江新城，合景抢占天河豪宅市场的“大棋”似乎已展露无遗。