大悦城地产2021上半年：双轮驱动复苏明显，轻资产加速拓展

　　后疫情时代第一年，得益于黑天鹅事件后的经济回暖和消费复苏，商业地产企业的中期成绩单普遍好看起来。

　　8月26日，大悦城地产(00207)发布截至2021年6月30日止中期业绩。期内，集团实现营业收入人民币46.72亿元（单位下同），同比增长32.53%；公司拥有人应占溢利6.13亿元，同比增长435.16%；剔除投资物业的税后公允价值变动及汇率变动影响，公司拥有人应占核心净利润约为人民币7.14亿元，同比增长421.1%；每股基本及摊薄盈利人民币4.0分。

　　虽然大悦城实现了营收、净利双增，租金收入增长28.9%，但总体业绩尚未恢复至疫情前同期水平，期内，大悦城加速轻资产战略布局，商业规模稳步扩张。

　　上半年营收、净利双增

　　但尚未恢复至疫前水平

　　回顾近年来大悦城地产的业绩，曾一度陷入“增收不增利”的窘境。2019、2020年，大悦城地产营收分别为103.38亿元、141.1亿元，同比增长27.2%、36.5%；而公司拥有人应占溢利则分别为16.36亿元、11.04亿元，分别较上一年下降22.2%、32.5%。

　　今年上半年，疫情的有效控制带动了开发物业的销售增长，与此同时，零售及酒店市场皆受到积极正面影响。在市场提振下，大悦城地产实现了营收、净利的双增长，收入总额46.72亿元，同比增长32.5%；溢利约9.51亿元，同比增长114.4%；公司拥有人应占溢利约6.13亿元，同比增长435.2%。

　　不过，纵向对比盈利指标可以看到，虽然大悦城地产紧抓疫后机遇以求快速复苏，但业绩尚未恢复至2019年的同期水平。另一维度，2021年中大悦城租金收入13.44亿元，2019年同期则为15.46亿元。由此，重回高光时刻仍需在下半年开启更大马力。

　　负债方面，期内大悦城地产流动负债375.91亿元，非流动负债345.51亿元，相比上年同期浮动不大，现金及银行结存99.67亿元，较上年同期的160.49亿元减少约38%，主要由于新获取项目土地支出、建造支出、税费支出 及支付的拍地保证金净额同比增加。

　　报告期内，大悦城地产获取项目10个，新增土地面积 90万平方米。从版图布局来看，新增土地储备有53%位于长三角城市群，26%位于成渝经济圈，15%位于京津冀城市群。截至报告期末，公司土地储备可售货值约2,465亿元。

　　目前，大悦城地产已进入全国 38 个城市（含香港），土地储备主要分布于京津冀、长三角、长江中游、粤港澳大湾区、成渝等核心都市圈。

　　租金收入增长28.9%

　　酒店市场提振明显

　　以开发、经营和管理大悦城城市综合体为主要业务方向，大悦城地产同时还拥有投资物业、物业开发、酒店经营、管理输出及其他服务四大板块。

　　在“住宅+商业”双轨模式驱动下，2021年中期大悦城地产的总营收中，来自物业开发的收入占比约45.8%，来自投资物业租金及相关服务的收入占比约42.5%。

　　期内，投资物业租金及相关服务收入约19.87亿元，较上年同期的16.31亿元增长21.9%。其中大悦城租金收入13.44亿元，较上同期的10.43亿元增长28.9%。

　　从具体项目来看，2021上半年，除杭州大悦城、北京中粮广场写字楼、香港中粮大厦租金收入下跌外，其余物业租金收入均迎来上涨。其中，朝阳大悦城、天津大悦城、西单大悦城为复苏强劲“前三甲”，租金收入较上年同期分别上涨1.12亿元、0.6亿元、0.49亿元。

　　物业开发方面，收入21.38亿元，较上同期的16.33亿元增长30.9%。2021年上半年，大悦城地产位于青岛、重庆等区域的交付产品规模增加，结算面积约14.97万平方米，较2020年同期的5.46万平方米增长约173.8%。

　　此外，得益于国内疫情控制情况良好，特别是三亚旅游市场回暖带来的利好，酒店经营收入达4.32亿元，较上年同期的1.71亿元增长153.8%，占收入总额约9.3%。其中，三亚美高梅度假酒店的平均入住率达91%；三亚亚龙湾瑞吉度假酒店平均入住率达66%。

　　加速轻资产战略布局

　　商业规模稳步扩张

　　早在2016年，大悦城便提出大资管战略，2021年，大悦城控股进一步提出，将轻资产项目发展作为重要的战略方向，加快大悦城控股商业规模扩张。如今来看，重组完成后，两大平台资源整合产生的协同效应更加凸显。

　　2021年上半年，大悦城地产管理输出项目收入约0.86亿元，较2020年同期增长34.1%，占收入总额约1.9%。

　　2020年初，位于北京CBD商圈的LG双子座大厦被出售给新加坡政府投资公司（GIC）下属子公司（PZP），重命名为"汇京双子座"，由大悦城控股及新加坡政府投资公司（GIC）携手进行开发运营。

　　此外，2021年4月，大悦城控股于苏南区域进驻的首个轻资产管理输出项目正式官宣，名为无锡江南大悦城，位于无锡太湖新城商圈。

　　目前，北京汇京双子座大厦、无锡江南大悦城顺利推进，各项目运营情况良好为大悦城地产贡献了稳定的现金流。

　　发挥「大悦城」品牌号召力及运营能力，在轻重并举的发展策略下，期内，大悦城地产轻资产持续运作天津和平大悦城、昆明大悦城、长风大悦城、西安大悦城、鞍山大悦城等项目，并新增1个管理输出项目－绍兴国金大悦城。

　　据大悦城地产透露，「十四五」期间，集团还将以一、二线与强三线城市为核心，加速轻资产商业项目的布局扩张。

　　融资成本方面，凭借境内外多平台融资优势，以及良好的银企关系，今年上半年，大悦城地产的平均融资成本水平在4.07%，较2020年度平均融资成本4.36%下降0.29个百分点，保持在业内较低水平。