升龙集团刘嘉:资本角度下商业的挑战与机遇并存

——2021中国购物中心+峰会现场

赢商网华东站   2021-09-10 18:07
核心提示:在风华正MALL-洞察力的高端对话环节,围绕《看见:资本的力量》的主题,升龙集团副总裁、文商旅集团总裁刘嘉分享了他的精彩见解。

  在最青春的时代,创造最风华的中国MALL!

  由赢商网发起主办的以“风华正MALL”为主题的“2021中国购物中心+峰会”,于9月10日在上海w酒店隆重召开,吸引了近千名中国商业地产行业领袖精英学者共聚一堂,共同探究瞬息万变的商业市场,破解商业难题。

  在风华正MALL-洞察力的高端对话环节,围绕《看见:资本的力量》的主题,升龙集团副总裁、文商旅集团总裁刘嘉分享了他的精彩见解。

  他认为:购物中心在经历几十年的发展后,它的经营模式和盈利模式已经十分成熟,相比之下,文旅商业在没有找到合理的商业模式之前,依然还难以吸引资本的兴趣。

  在资本介入商业领域之后,首先为商业企业带来的便是资产管理部门的出现,资产管理部门架构成立之后,能够成为商管团队和资本之间语言沟通的桥梁,根据资本的回报需求去指定商管的游戏规则和指标,然后全周期监督商管,对资管团队提出了很高的要求。

  其次,在资本介入商业之后,商业运营和管理的思路也将发声较大的改变。比如,资本对于退出的时间会有要求,这也让商管在招商过程中会纠结要租金还是品牌,而资本介入后往往会选择前者。

  资本的介入下,我们在运营中就要聚焦到坪效中,因为资本在以的往往是所购买的物业价值是否产生增值,增值来源于租金,而租金的底层逻辑就是坪效。这就要求整个运营团队从招商、企划、运营方面都要具有前瞻性,确保项目在三至五年内实现比较大的增长。

  最后,资本对于物业也是有一定的要求,为了推动物业的增值,我们每年都要对商业项目的出租面积进行调整增加,包括现场氛围的提升、物业修缮等等。比如将大铺改小铺,都是为了提高租金的手段。

  可以说,资本的出现为商业带来了挑战,同样也带来了一些限制,这就要求作为商业运营者的我们去进行平衡。

  针对资本与商业地产运营商之间的理想合作模式,从开发商角度来说,可以在形成一定规模后寻求上市,上市以后一部分以重资产模式进行内部管理,另外一部分作为轻资产。并且从国内市场来看,三四线城市的商场资金缺口比较大,作为商管公司可以适时下沉,对三四线城市的资产进行盘活。

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