代际文化对冲下，TOD商业如何打造超级复合场景？

　　时间迈入21世纪第三个十年，商业地产从平衡单一向极化全面转型的过程中，亦面临着消费群体代际交迭的复杂境遇。

　　以代际作为新生代群体的划分标准，代际文化表明，某一段时期内出生的人，因时代背景相似，受教育状况相近，故会在价值观、行为方式和生活态度等方面呈现出一些代表性特征。眼下，随着80、90、00后等日渐成为主力消费人群，如何结合代际族群及新中产的生活方式打造全新的城市共享空间，成为业内普遍关注的课题。

　　坐落于北京丽泽金融商务区的丽泽天地，扼守TOD双轨交核心位置，承载着都市生活、商务枢纽、社交中心的多重功能，目前已进入开业冲刺期。据商业见地了解，丽泽天地周边客群规模庞大且丰富多元，是当代社会代际交织的典型缩影。那么，操盘者北京华联将如何应对代际挑战，落位全景生活空间？在竞争激烈的丽泽商圈，丽泽天地又将给北京西南发展带来什么？

　　丽泽商务区崛起

　　全新TOD轨交商业蓄势待发

　　9月7日，《北京培育建设国际消费中心城市实施方案》正式发布，文件指出，北京将全面实施“十大专项行动”，力争2025年建成全球影响力的国际消费中心城市，作为世界瞩目的超级城市体，北京全球化的产业结构及高精地位日益彰显。政策牵引下，北京正以国际视野下的全新都市生态稳准布局、快速新构，城市更新与增量开拓亦在有序并行发生。

　　值得关注的是，受北京大兴国际机场临空经济区和丽泽金融商务区的带动影响，北京西南区域迎来历史性发展机遇，北京华联BHG Mall、大悦城、龙湖、爱琴海等头部商业名企不断聚集加码，区域商业进入爆发期。

　　“三环里新城看丽泽”，丽泽商务区/FBD位于北京西二、三环路之间，是北京重点发展的新兴金融产业集聚区和首都金融改革试验区，总建筑面积650万平方米，覆盖高端办公、品质商业、星级酒店、配套会展等多个业态集群。交通布局涵盖5条地铁线、3个高铁站和1个城市航站楼，建成后将实现“五线换乘”，快速链接金融街及大兴国际机场等重点枢纽，是首都乃至世界金融业发展的新拓价值空间。

　　作为丽泽商务区核心级新地标，丽泽天地地处丽泽桥、京港澳高速与三环路交汇处，坐拥10号线、14号线西局站双地铁上盖，得天独厚的TOD轨交优势明显。项目总体量17万㎡，包括从B1-7层的8.22万㎡购物中心、3.85万㎡写字楼及800+停车位。

　　据悉，项目自研策扩初阶段，便全盘考量区域产业发展及城市功能服务的联结，创新定义代际生活哲学、商旅时间管理、全景生活方式的空间理念，最大限度挖掘商务功能与悦享空间相互融合的可能，从优化客群体验出发，系统化推动生态环保、节能科技的设计概念，形成空间景观化、场景自然化、建筑无界化等具有深度设计感的国际绿色空间方案，并将予以全面呈现。

　　破局代际消费

　　无界复合空间革新城市生活

　　相关调研显示，北京丽泽商圈的客群多样化特征明显，仅3KM范围内便辐射100W+常住人口、50W+工作人口、近百座教育机构（含高校）。其中，千禧代际及新中产占总人口规模比重超过50%。5KM等时圈内，辐射超200W+商务人群和品质家庭、600+高精尖金融产业及企业总部，商企精英、新生代家庭、文艺青年、高知人群、Z世代、新中产等群体汇集成多元的“消费者画像”，依托庞大消费潜力圈的中心区位，丽泽天地的商业发展空间巨大。

　　伴随社会经济元素的不断解构与重组，婴儿潮一代、千禧一代、Z世代、α世代等各代际文化的碰撞、融合也让商业迸发出更多机遇与挑战。面对代际间隔不断缩短，代际边界模糊重叠的趋势，丽泽天地针对人们在不同时空下的角色属性进行场景塑造、品牌招商、内容运营等，以满足人们丰富多样的生活方式理念和需求。

• 　　超高负氧植被密布，打造50m“丽泽向上”室内穹顶天梯

　　对标新加坡Changi/樟宜机场的花园式场景理念，丽泽天地作为京西南门户级地标，不仅服务链接于国际化空港口岸，也是北京丽泽的综合空间代表之一。疫情之后，捕捉到各代际人群对美好自然的追逐向往，丽泽天地践行绿色生态理念，首度打造京西南无边天际空中露台，颠覆以往“盒子”里逛街的传统方式，打通室内与室外的连接关系，让人们在游逛、社交、洽谈、购物等不同情境下都可享受清新空气。

　　全街景楼裙则采用双首层空间通透展示面，搭配沿街步道景观带，无缝链接丽泽路主干道过街廊桥，依托地下轨交路网，打造超50m“丽泽向上”的室内穹顶天梯矩阵，以“活力”、“汇聚”、“愉悦”为空间造景立意，配合以自然生态为主题的软、硬件基材元素，超高负氧植被高密分布，垂直景观天井+多首层局部退台+高通透折光穹顶，营造出一步一景错落有致的生态共享空间。

• 　　超百米24h极昼街区，重塑沉浸式感官体验

　　当前，基于新中产、新健康、新体验等众多新代际标签的主力客群，正在变得愈发独特和挑剔，这也要求科技、生态、舒压等多维交叠的复合场景需要快速换血升级。据了解,在国内拥有8年发展历史的沉浸产业，在2020年总产值达到51.9亿。据赢商大数据监测，沉浸式业态或空间场景在新开业购物中心的面积占比已超60%，市场份额持续扩增。

　　由此，在场景搭建上，打破传统营业时间的限制，丽泽天地重新定义24小时街区的理念，依托现有交通路网优势设置了超百米极昼城市步行景观带，结合区位市景风貌，营造出美轮美奂的城市夜间景观，以向心流光为理念，颠覆传统石材外立面内嵌灯槽、点对光源的布光手法，打造全楼体内嵌，无断点向上聚合的光感视觉，充分提升综合级地标夜景的城市吸引力。

• 　　全业态覆盖，洞察消费需求引进差异化品牌

　　尊重新生代消费群体不盲从、不循规蹈矩的主张，以及消费升级背景下，人们对品质生活的需求逐渐提升。丽泽天地倡导将购物变成一种愉悦的生活体验，在业态组合上将满足商务洽谈、家庭休闲、聚会社交的多功能需求，并着力引进具有格调品质、彰显个性潮流的特色品牌。

　　目前，丽泽周边大型精品超市业态依然处于匮乏状态，凭借深耕零售供应链的长期经验，以及对本地居民消费习惯的洞察，商业见地获悉，丽泽天地将于此落地北京西南区最大的BHG精品超市。同时，丽泽天地将继续依托全球商售资源，坚持“首店经济+品牌概念店、旗舰店”的风向商品组合，破解实体商业的同质化泥淖，为周边及远端客群带来具有记忆点的独特购物体验。

• 　　探索智慧运营，引领畅通易达的交通动线

　　智能化运营方面，北京华联BHG Mall将自主研发的成熟数字化工具运营，运用到丽泽天地的消费者、品牌和商场之间，不同代际群体拥抱线上模式的同时，也可深刻感会数字化浪潮下的便捷体验，形成更好的平台效应。

　　交通规划上，丽泽天地遵循主干道导驾分流口、无缝连接次干道双行分流的车行动线规划，在主干道两侧均设置了车道出入口使人、货、车无感分流，同时搭载地铁双线交汇的人形动线网路，以通行易达为规划锚点，配套800+智慧泊车管理空间，深度契合大型商超及影院等业态的日常运维需求，有效实现了商业中心与交通设施的共融性与拉动性。

　　规模效应集聚

　　加速释放北京西南区域价值

　　相较北京其他经济开发区，丽泽商圈的独特优势在于：政策红利的持续加持、完善便捷的交通网络、友好的租金性价比、承载空间视野开阔、以及生态休闲功能突出。

　　最新数据统计，伴随华为中国区总部、银河证券、长城资产、中国保险行业协会、厦门航空北方总部等相继落户，丽泽金融商务区入驻企业已累计达658家，招商楼宇出租率达66%，其中金融类企业占据半壁江山，达393家，丽泽金融商务区已成为名副其实的“城市流量枢纽”和“城市会客厅”。

　　产业集聚正释放出无限热力。今年1-5月，丽泽实现地方级税收比2020年同期增长56.2%，较2019年同期增长77.4%。目前，丰台区已在商务区周边规划建设员工公寓、共有产权房和集租房92.5万平方米，十二中丽泽国际学校也在今年9月开始招生，北京市第五实验学校加快推进。即将建成的丰台火车站与北京西站、北京南站形成鼎立之势，均在丽泽10分钟交通半径内，借助三站汇聚的优势，丽泽商务区将辐射“轨道上的京津冀”等广域人群。

　　北京京商流通战略研究院院长赖阳表示，丽泽属于金融商务区，其发展刚刚起步，对于企业形成产业集聚还需要一个过程。从商业定位来看，新建购物中心首先要为大量办公人群提供一个高品质、高标准、高服务的城市生活空间；其次，丽泽商圈内分布有大量居民区，具备相当规模的购买力，因此要兼具一部分社区服务。目前，丽泽商圈也出现了一些大型商场设施，对丽泽天地来说具有一定竞争压力，因此也将着重考验其在精品商业、业态创新等方面的探索和运营能力。

　　可以预见，伴随配套设施的日益完善、商圈氛围的渐趋浓厚，未来，办公、文化、商业、市政交通等重要城市功能都将在丽泽复合集聚，丽泽商务区不仅将成为首都发展新的增长极，更将成为具有国际影响力的全球新兴金融高地。在这一过程中，丽泽天地作为丽泽商务区新建地标级商业，将如何打造一座集合国际高标的商办旅服务、全景触点生活方式、一站式国际青潮的综合体空间，实现对代际客群的超强聚合力，加速释放北京西南区域门户价值，我们拭目以待。