佳兆业浮沉 美元债的一天

观点地产网

房地产企业的债务杠杆和资金流动稍有风声，市场与行业神经便时刻紧张。

10月14日，有消息称佳兆业集团已将境内部分资金划拨至香港，并将根据市场行情，选择合适的时间点，用于提前回购部分2021年12月7日到期的年息6.5%的优先票据。

上述回购消息或许与佳兆业于同日向投资者方面发布的一则澄清说明有关。

据悉，佳兆业在10月14日针对近期市场传闻对投资者作出澄清与说明。佳兆业提到，关于未兑付10月9日美元债利息的不实传闻方面，公司发行的2022年4月9日到期5.5亿美元优先票据，近半年期利息支付时间为10月9日，已于10月8日13:00通过中银香港完成利息转账以及支付。

不难发现，澄清说明中提到的“佳兆业美元债传闻”并非空穴来风，资本市场亦有反应。以此次风暴中心的5.5亿美元优先票据（KAISAG 11 1/4 04/09/22）为例，数据显示，过去一个月间该笔票据报价最高达99.215，此后开始下降，并自10月4日暴跌，最低曾达到42左右。

值得关注的是，10月4日，正是花样年宣布2.06亿美元债务违约之日。

实际上，并非佳兆业一家出现美元债下跌，包括新城发展、阳光城、中国奥园、融信中国等多家房企美元债在国庆假期期间普跌，折扣率甚至低至1.5折，一度达到历史最低。

可以看到，近期因恒大、新力、花样年等系列房企债务违约事件发生，资本市场信心持续下滑，进而导致境内外债券市场波动性加剧，而且这种恐慌情绪还在不断蔓延。

美元债浮沉

在这份“澄清说明”发出同时，佳兆业向外界表示，此次计划回购部分优先票据，旨在通过积极主动的债务管理，持续优化债务结构，减少未来财务开支，降低资产负债水平，增强市场信心。

不难看出，佳兆业在着力向投资者证明自身偿还债务的能力。而这背后，可能源于资本市场不易抹去的记忆。

时间拉回到6年前，2015年1月8日，佳兆业因无法按时支付一笔2020年到期债券的2600万美元(约合1.61亿元人民币)利息，成为首家美元债券违约的中国房地产企业。

三个月后，佳兆业于2015年4月21日发布公告称，公司两笔分别为2017年到期的2.5亿美元、利息率12.875%的优先票据和2018年到期的5.5亿美元、利息率8.875%的优先票据，在票息应付日期后的30日宽限期内，仍未完成利息支付，最终违约。

彼时，媒体报道称，银行、信托共计24家金融机构已向法院申请查封佳兆业资产。其中，仅尚未兑付的房地产信托产品的融资总额就超过100亿元，此外还有多家银行、基金子公司与其有相关融资产品。

与此同时，佳兆业资金无法回流。因由当时佳兆业深圳坂田城市广场在内的4个项目、超过2000套房源显示为“管理局锁定”，进而波及到其他地区的项目。

而在此前，标普宣布，将佳兆业长期企业信用评级由“BB-”下调至“选择性违约”。以及，佳兆业集团的大中华区信用体系长期评级由“cnBB+”下调至“选择性违约”。

据当时资料显示，截至2014年底，佳兆业境内外债务合计650亿元。最严重时，公司账面可用资金仅剩6亿元，而一年内到期的贷款高达300亿元，一度濒临破产。

后来随着佳兆业16.68亿元引入生命人寿成为二大股东后完成重组，并在华利安、盛德律师事务所的帮助下与境外债权人的重整会议中获得支持，地产项目重新开放销售，并最终复牌，逐渐回到日常经营的轨道中。

虽热危机得以化解，但“违约门”却给佳兆业留下一些后遗症。除资本市场记忆留痕外，还有平均超过10%、远高于行业的高美元票据利率。

据企业预警通披露，截至目前，佳兆业集团拥有20余只美元债，余额约为117亿美元，票面利率多在10%以上。

而据数据显示，今年上半年，房地产行业的海外债融资成本呈现出下降趋势，行业平均成本在7%左右。对比雅居乐8月26日发行的2022年到期4亿美元债，票据利息率仅为4.85%。

佳兆业中期业绩报告披露，截至6月末，该公司总负债2376.62亿元，总资产3191.12亿元，资产负债率74%。期内公司增发4笔美元优先票据，亦通过现金要约收购、二级市场回购等方式，全期偿还19亿美元优先票据。期末公司优先票据账面值为717.05亿人民币，在手现金487.4亿元。

在业绩会上，佳兆业强调“三道红线”已从去年底的“黄档”降至“绿档”。其中，公司净资产负债比率93.7%，现金短债比为1.53以及剔除预收账款的资产负债率下降至69.9%。此外，佳兆业成立至今，几乎没有商票融资。

但不久前的一份抵押公告引发市场隐忧。据山高金融10月3日公告显示，佳兆业向山高金融发行1.2亿美元票据集资，票面利率为每年11.5%，同时抵押佳兆业美好67.18%股权，这也是佳兆业持有后者的全部股份。

一位市场人士就此分析表示，以抵押物业公司股权融资，表明佳兆业的债务偿还面临压力，虽然还没有出现违约情况，但可能有一些未来到期的贷款紧急要还，为了避免债务违约，就采用股权质押融资。

在房企美元债危机不断蔓延的环境下，上述行为显然易触碰资本市场在佳兆业身上的“旧伤”。

信心比金贵

自2020年8月"三道红线"落地后，房地产企业在国内融资门槛持续抬升，不少企业将目光转投海外，寻求新的融资渠道，美元债就变成了应急的救命药丸。

然而，在境内融资渠道受限，市场购房热情下挫的情况下，多数房企资金周转不灵，“借新还旧”已经成为房企偿还美元债的主要模式，但这颗药的副作用也在逐渐凸显，其中包括以高额的融资成本。

就花样年而言，今年3月、6月共发行了4.5亿美元的优先票据，前者票面利率为10.875%，后者票面利率则为14.5%，且为3年期。数据显示，花样年共存续12只美元债，总额39.8亿美元，今年内到期的美元债约还有7.62亿美元。

此外，力高集团的美元债的利率超过11%，阳光100中国票面利率12.65%、中南建设为11.69%。而近期也宣布存在危机的当代置业，票面利率一度高达15.5%，为房企美元债利率之最。

实际上，随着多家房企资金链断裂，中资美元债违约事件不断，信用风险事件持续发酵，一二级市场引发巨大的连锁反应。一方面，高收益债基金单日回撤超17%，当代置业、绿地、阳光城、融信、佳兆业在内多支美元债跌至历史最低。另一方面，不少待上市债券也中止了发行计划。

而从二级市场表现来看，中资美元债回报率已经跌至负值。就二季度而言，房地产中资美元债回报率继续下探至-1.5%，环比和同比分别下降0.4个和10.8个百分点；其中房地产行业内高收益债券回报率降至-2.6%，环比和同比分别下降1.0个和13.8个百分点。

纵观整个行业，2021年房企到期债券规模预计将达12448亿元，同比增长36%，历史性突破万亿大关，直达1.2万亿元规模，未来15个月内还将有超过4000亿元的美元债面临到期，其中恒大集团、佳兆业集团、绿地等房企到期规模较大，均超过20亿美元。

但以目前情况来看，国际资本市场对中资地产债并不是十分看好。9月1日，穆迪在报告中将整个中国房地产行业展望由“稳定”调整为“负面”。也有市场人士认为，以恒大危机开始所显现的骨牌效应在加剧。

不过，可以看到的是，不少房企也在积极自救。比如花样年同样聘请了此前帮助佳兆业度过债务危机华利安以及盛德律师事务所，以及不少房企在积极回购美元票据以增强信用背书。

除前述佳兆业的回购计划外，建业地产、阳光城、禹洲集团、中粮控股等多家房企公布了近期美元债务的回购计划。

10月6日，建业地产公告称，2021年9月1日至2021年9月30日，公司从公开市场上回购1392.1万美元优先票据。10月7日，中梁控股公告称，集团于当日购回300万美元2021年11月票据及100万美元2022年1月票据，分别占初始发行本金总额约1.5%和0.4%。10月8日，融信中国公告称，公司已于公开市场进行回购合计本金额610万美元于2021年到期的5.25%优先票据，占票据发行本金总额的4.07%。

不可否认的是，短期的刺激性回购计划，或许能在一定程度上促进美元债波动重新回归合理区间。

但以柏文喜为代表的专家认为，房企美元债齐跌，是受美元流动性收紧与市场对内房股基本面普遍信心不足以及近期债务违约等综合因素影响所致，让房企的融资环境进一步恶化，加大各家房企的运营压力并推高企业整体风险。

在目前形势下，海外投资者对于中资美元债的信心修复或许需要更长时间。