调拨30亿与建业减“债”

作者/龚丽欣

今年以来，恒大、花样年、新力等房企先后出现美元债延期兑付或者违约的情况，地产美元债市场出现动荡。

面对频繁发生的风险事件，多数房企拒绝“躺平”，通过提前偿还或回购债券的方式进行“自救”，其中包括奥园、龙光以及建业等房企。

10月28日，建业地产发布公告称，该公司将调拨30亿元用以偿还即将到期的美元债。公告透露，上述债券将于2021年11月到期，票息6.75%，发行金额4亿美元。

数据显示，上述债券后，建业地产今年将无到期美元债券，下笔需偿还的5亿美元债务，将于2022年8月到期。另外还有8笔美元债，将分别于2023年至2025年相继到期，总额约19.6亿美元，票息均在7%-8%之间。

实际上，面对美元债市场的波动，类似建业这种通过真金白银提前偿债的方式，在一定程度上，能够提振投资者的信心。

而建业的确需要这种正能量，毕竟自“求救信”事件以来，这家河南房企还未走出阴霾。

自救

中资美元债是地产行业重要融资渠道之一。这种融资方式早在2010年-2012年崭露头角，但彼时房企美元债规模不算太大，基本维持在50-100亿美元之间。

2017年，在国内金融去杠杆的环境下，房地产调控政策密集出台，融资阀门被关紧，海外债券的需求量急速增长。根据光大证券统计，2017年地产美元债发行规模大幅攀升至565.43亿美元，同比增速高达260.51%。

建业地产是行业内较早涉猎海外债券的企业之一。财报透露，截至今年上半年，该公司存续美元债券共计9支，总发行金额183.79亿元，存续债券总额28.69亿美元，平均发行价994.04美元，票息均在7%-8%之间。

此外，上半年，建业地产已偿还一笔4亿美元、一笔3亿美元票据的本息总额，年内还需偿还4亿美元票据，也就意味着建业地产2021共计偿还海外债折合62.01亿元，偿还额度为近三年之最。

除此之外，建业地产还剩余5亿美元票据需于明年偿还，2023年及2024年分别需偿还9亿美元及8亿美元票据。

最新消息透露，为了偿还上述临期债券，截至10月28日，建业地产已将其在岸银行账户内总额30亿元资金，汇出至其离岸银行账户。

根据票据的条款及条件，建业地产将该笔汇款资金，用作偿付2021年11月票据的到期未偿还本金及应计利息。

事实上，2017年前后发行的海外债券，有很大一部分将于今明两年到期，数据统计，2021年四季度共有92.95亿美元的地产美元债即将到期，未来15个月内将有近637.11亿美元债务面临到期，房企偿债压力较大。

债券集中到期、地产调控全面收紧、房企销售回笼资金压力上升……多重因素影响下，房企的信用风险上升，美元债违约现象不断发生。

据观点指数不完全统计，今年以来，包括华夏幸福、恒大、蓝光发展、花样年、新力控股、当代置业等多家房企发生债券违约，违约金额超过260亿元，

另有数据统计，截至2021年9月30日，地产美元债存量规模为2215.45亿元，占中资美元债的24.29%，期内，共有12只地产美元债发生违约，涉及发行人共8家，违约金额共计42.85亿美元，违约率达1.9%，且近两年违约规模仍呈现大幅攀升态势。

数据来源：企业公告，观点指数整理

在地产调控政策持续收紧，企业规模扩张势头得到控制的今天，伴随着房企信用风险事件的增多，资本市场对房地产行业的信心逐渐减弱。随后，在“大而不倒”恒大、“黑马”新力控股等多家房企出现违约事件后，资本市场的心理防线彻底崩塌。

如何“活下去”成为众多房企今年的考题。

可以看到，不少房企提前回购美元债，以提振市场信心、减少债务存量。其中，10月11日，龙光回购21000万美元优先票据；10月15日，奥园回购300万美元的美元债券；10月22日，中梁控股回购1200万美元债券，如今，建业调拨30亿元以偿还到期的美元债券……

对房企来说，过去，发行美元债是为了“自救”，现在，回购美元债也是为了“自救”。

减债

对建业而言，这场自救是主动降债，也是“求救信”后的无奈救急。

8月份，先后遭遇灾情以及疫情反复的情况，建业曾向政府请求帮扶救援，9月上旬，这封“求救信”在市场广泛流传，在市场上产生巨大影响。

随后，建业出现债股齐跌的现象，美元债券价格暴跌，1美元面值的债券跌到了4.4美分-81.2美分以及3.5美分-69.6美分，而建业系股价也在当日出现暴跌，中原建业跌10.12%，报1.56港元/股，录得最高跌幅。

虽然建业地产总裁王俊出面澄清了相关传闻，但事件并未就此画上句号，建业地产的股价仍旧一路下跌，从9月初的1.8港元/股左右，下降到现在的1.1港元/股左右。

与此同时，建业地产的评级接连被下调，其中，惠誉下调建业地产长期外币发行人评级至“B+”，展望维持“负面”；穆迪也下调建业地产企业家族评级至“B1”，展望维持“负面”。

求救信风波过后，资本市场对建业地产的信心明显不足，该公司甚至被多家媒体标榜为具有“潜在违约风险”企业，似乎，建业的“至暗时刻”就要到来。

10月28日，建业地产发布一则资金调拨公告，当日晚间，市场消息称，建业地产已从公开市场上购回本金总额为3678万美元的2021年11月票据，占2021年11月票据初始发行规模约9.20%，上述回购票据已根据相关条款及条件注销。注销后，建业地产剩余本金总额为约3.63亿美元的2021年11月票据未偿还。

对房地产企业而言，这种主动公布偿债安排、提前偿还境外债的案例，无疑释放出保兑付的积极信号。

受此影响，建业地产股价有所提升，翌日收盘，建业地产股价为1.17港元/股，同比上升1.74%，该公司多笔美元债呈上升态势。

追本溯源，建业这次回购动作，同样也有降负债的意味。数据透露，截至2021年6月，建业地产净负债率92.6%，剔除预收款后的资产负债率为87.2%，非受限现金短债比为1.93，仍然踩中一道红线归为“黄档”。

截至报告期末，建业地产总资产为1613亿元，总负债1486亿元，净资产127.5亿元，资产负债率高达92.1%，期末公司的流动负债有1264亿元，一年内到期的短期债务有85.26亿元，而该公司的现金及现金等价物几乎较去年同期腰斩，仅有108.7亿元。

半年数据来看，建业的在手现金能够勉强覆盖短期债务，但在销售负增长与融资需求扩张的当下，这种微妙的“平衡”还能维持多久？