华谊退出观澜湖冯小刚电影公社背后，密春雷的地产密事

作者/吕秀伦

关系再铁也有分崩离析的时候。

这种情况最近就发生在“海南观澜湖华谊冯小刚文化旅游实业有限公司”身上，看似牢靠的“铁三角”关系，最终也以华谊兄弟率先“割袍断义”退出而告终。

9年前，华谊兄弟、冯小刚等3个伙伴一拍即合，共同在海口打造一个电影乌托邦——冯小刚电影公社；如今，冯小刚电影公社依然在那里矗立，只是背后没了华谊兄弟。

铁打的公司，流水的股东。作为电影公社接盘方的上海览盛，其背后实控人密春雷大有来头，他不仅是央视前当家花旦董卿的老公，还掌控着庞大的“览海系”商业帝国，触角延伸至医疗、地产、保险、银行、汽车等多个领域。

近年来，览海控股在地产方面动作更是频频。去年，斥资60亿元跃进上海拿地，名噪一时；如今，它又接手华谊兄弟手中的股份......密春雷正在一步步堆砌属于自己的地产王国。

与冯小刚“同屏”

10月26日，海南观澜湖华谊冯小刚文化旅游实业有限公司（下称“观澜湖华谊冯小刚文旅”）发生股权变更，华谊兄弟(天津)实景娱乐有限公司退出股东序列，其所持35%股份由上海览盛企业管理有限公司接盘。

乐居财经查询获悉，观澜湖华谊冯小刚文旅成立于2012年9月，注册资本2亿元，旗下拥有华谊兄弟首个投入运营的实景娱乐项目——海南观澜湖华谊冯小刚电影公社。

该电影公社坐落于海口观澜湖国际高尔夫度假区，项目定位为电影主题旅游胜地，规划控制面积1400亩，建筑面积950亩，预计总投资50亿元。2014年6月7日，冯小刚电影公社正式开园。

目前，观澜湖华谊冯小刚文旅由海南骏豪旅游发展有限公司、上海览盛、海口富岸源实业有限公司、北京一帆风顺影视文化工作室各持股45%、35%、15%、5%。

就股东而言，海南骏豪旅游、海口富岸源的背后为朱树豪、朱鼎健父子旗下的骏豪地产集团，北京一帆风顺影视文化工作室背后则是冯小刚持股100%；退出方华谊兄弟(天津)实景娱乐实为上市企业华谊兄弟旗下子公司。华谊兄弟为其大股东，持有39%股份。

华谊兄弟此次的退出，或与冯小刚电影公社陷入亏损有关。数据显示，今年上半年，海南观澜湖华谊冯小刚文旅净利润亏损2861.64万元；而去年全年，其净利润亏损高达8755.77万元。

敢于接这一“烂摊子”的上海览盛又是何背景？

乐居财经查询获悉，上海览盛成立于2020年4月，注册资本5亿元，经营范围涉及企业管理、企业管理咨询、物业管理、酒店管理等，海南观澜湖华谊冯小刚文旅也是上海览盛目前唯一一家对外投资企业。

上海览盛的背后是由大名鼎鼎的览海控股持股100%。目前，览海控股由密春雷、上海丰道正达投资有限公司、密伯元各持股91.3846%、7.6923%、0.9231%。其中，上海丰道正达投资由密春雷、钱冠军各持股90%、10%（密伯元和钱冠军乃密春雷父母）。

此前，览海控股还于2019年成立三亚览海康养谷健康产业发展有限公司，注册资本达10亿元。

地产“野心”

乐居财经获悉，此次也并非览海控股首次布局旅游地产。例如，览海控股旗下大理茶博院产业有限公司，其成立于2019年8月，注册资本约22.92亿元，由览海控股、恒大人寿保险各持股54.4968%、45.5032%。

去年2月，大理省级旅游度假区管委会与览海控股签订《大理茶博院项目投资协议》，投资额达30亿元。

据悉，大理茶博院项目总体涵盖茶产业、酒店产业、康养产业等业态，是大理州重点文化旅游项目。紧接着去年3月，大理茶博院产业就在大理耗资10.7亿元获得一宗28公顷的土地。

众所周知，旅游地产项目具有资金沉淀量大，“回血”慢的特点。览海控股不仅引入恒大人寿保险作为股东，还将其所持有大理茶博院产业全部股份质押予恒大人寿。外界不免质疑其项目资金链承压。

但，这也只不过是览海控股布局文旅地产的冰山一角。又如，云南抚仙湖览海医养产业发展有限公司成立于2018年5月，注册资本1亿元，由览海控股全资控股，对外投资澄江怡合健康产业发展有限公司，并持有51%股权，另一持股方为览海医疗持有49%股份。

去年8月，云南抚仙湖览海医养产业、澄江怡合健康产业以2.85亿元揽入抚仙湖东岸11宗约346亩土地，为抚仙湖·国际健康旅游谷项目首批地块。

事实上，早在2017年12月，览海控股就与云南省玉溪市政府、澄江县政府等三方签署项目合作协议书，将在澄江抚仙湖东岸投资建设集医疗、康养、生态、旅游居住为一体的国际医疗生态健康城。

不难看出，不管是大理茶博院产业、云南抚仙湖览海医养产业，还是如今接盘华谊兄弟股份，都从侧面反映出密春雷进军文旅地产的“野心”。

而让览海控股在地产圈内名声大振，当属去年，它与旗下子公司上海览佑企业管理合伙企业（有限合伙）豪掷60亿元在沪取得一宗风水宝地，一举夺下全国企业在上海拿地第2名。

览海控股早期布局房地产的动作起于上海崇明，最被人熟知的便是览海国际高尔夫俱乐部。

该俱乐部运营主体为上海揽海乡村俱乐部有限公司，控股股东上海中瀛产业股份有限公司（以下简称“上海中瀛”），并在2016年变更为平安集团旗下的深圳市平瑞投资管理有限公司。

上海中瀛，是密春雷最早布局房地产版图的核心平台。上海中瀛历史对外投资的房地产公司还包括上海宝源房地产、上海东滩湾房地产开发、上海中瀛览海房地产开发。

这3家上海中瀛系地产公司均在2014年底到2017年发生股权变更，变更路径基本为该房地产公司股权由上海中瀛交接给览海控股，或者览海控股旗下的上市公司览海医疗；紧接着后者直接退出，或者引进新股东联合持有。

用险资玩地产

览海控股成立于2003年9月，注册资本高达65亿元，以金融投资、地产开发、能源开发、医疗产业投资、基础设施建设为主营业务，目前对外投资企业达31家（5家已注销）。

在地产领域，览海控股对外投资有览海建设发展、上海览海置业、上海市外投房地产、云南抚仙湖览海医养产业发展、三亚览海康养谷健康产业发展等。

除地产版图外，密春雷还有属于他的金融版图。例如，览海控股持有上海人寿保险股份有限公司（下称“上海人寿”）、上海农村商业银行股份有限公司、上海保险交易所股份有限公司股份、曲靖商业银行等多家金融机构股份。

其中，览海控股作为上海人寿最大单一股东，持有20%股份，密春雷则作为董事长。目前，在上海人寿对外投资中，房地产仍占有一定比例，包括上海佳质资产管理、上海佳寿房地产开发、海南鸿洲置业集团股份、舟山上寿康养发展等。

近些年来，密春雷通过上海人寿这一平台进行地产扩张。

2016年8月，陆家嘴将所持有的上海陆家嘴开发大厦有限公司49%股权以12.45亿元转让予上海人寿，同月还将上海佳质资产管理有限公司100%股权及5.37亿元债权以15.25亿元的价格转让给上海人寿。

紧接着2017年底，上海人寿收购位于上海陆家嘴渣打银行大厦除15-18层以外的楼层，交易对价为13.6亿元；2019年2月，上海人寿全资子公司昆明锦慧置业公司以2.6亿元受让云南城投置业的云玺天阶广场项目。

能成为诸如上海人寿、上海农村商业银等金融企业的股东，密春雷并不简单。

在他身上贴有几个标签，出身平凡的富豪、神秘低调、迎娶知名女主持人等。殊不知，密春雷在资本市场上的长袖善舞。

70后的密春雷出身于上海崇明一户普通农户，是家中独子，从小就被父母视为掌中宝，从小聪明伶俐、性格温和的他，常常被邻居称呼他的小名“小牛”。

1997年，密春雷从大学毕业后，并未选择就业，而是到长江商学院工商管理专业继续深造。

有资料显示，早在1994年密春雷就成立了上海崇明公路物资有限公司，该公司主要经营运输、公路桥梁工程建设等业务。乘时代东风，他到21世纪初期就积累了雄厚的财富。

很快2003年，密春雷与其父密伯元分别出资4000万元、1000万元，成立上海中瀛企业发展有限公司（览海控股的前身）。

至此，览海控股在密春雷的带领下一路高歌猛进。公司注册资本从最初的5000万元增加至如今的65亿元，公司业务也迅速扩张至保险、银行、地产、医疗、汽车、煤矿等领域。

除了迎娶央视当家花旦董卿之外，密春雷最高光的时刻，当属2015年旗下览海医疗产业投资股份有限公司（下称“览海医疗”）依靠定增发行成功借壳中海海盛实现上市之路，进军大医疗大健康。

常规下的借壳上市路径，一般是公司现有业务已发展到一定的营收规模。而密春雷的操作手法则反其道而行之，先花巨款买下上市公司壳资源，再在壳资源名下逐渐培育主营业务，相当于在上市公司平台下白手创业。

所以，自从密春雷接手以来，览海医疗连续3年亏损，致使该股票自2018年起开始“披星戴帽”，沦为ST股。不过，通过卖股票、卖资产，公司最终实现归母净利润为正，成功保壳，2019年顺利摘掉ST。

令人唏嘘的是，刚“摘帽”不久的览海医疗，如今再次“戴帽”。数据显示，去年览海医疗扣非净利润亏损1.66亿元。眼下，亏损还在持续，根据览海医疗三季报显示，其扣非净利润亏损1.03亿元。