城市更新，大悦城控股北京“筑巢引凤”

北京城市更新，又迎来政策东风。

近日，住房和城乡建设部公布《关于开展第一批城市更新试点工作的通知》，其中，包括北京在内的21个城市被确定为“国家第一批城市更新试点城市”。政策之下，北京城市更新，料将加快推进。

可以看到，“十四五”规划就明确提出“加快推进城市更新”“推进老旧楼宇改造”。之后，北京“十四五”规划也提及这一点。北京还于今年8月21日印发《北京市城市更新行动计划(2021-2025年)》。正是在这一背景下，北京城市更新正在如火如荼进行着。

作为深耕北京市场多年，有着丰富地产业务经验的大悦城控股北京大区，以“城市运营商与美好生活服务商”为战略方向，肩负“创造城市永续价值，追求可持续性幸福”的企业使命，充分利用中粮集团产业方面的优势和产业地产积累，在城市更新的热潮中，形成了独具特色的产业地产业务发展路径，为行业发挥了示范引领作用。

腾笼换鸟 改造老旧楼宇

离北京王府井商圈不远，在长安街南侧，有一座容纳艺术空间、商业、联合办公空间的“商务+共享”型写字楼——中粮广场，逛上一圈，便可感受其中异于寻常的城市品质。

中粮广场外景

然而，在几年前，这里还是一座世界家具花园，贸易、批发零售及小微企业的从业者是主角。随着写字楼业绩攀升，家具专业卖场由巅峰走向没落，大悦城控股北京开始为中粮广场寻找出路。

事实上，这道题也正是当前很多商圈的楼宇经营者所面临的。经过多年轰轰烈烈的新城区建设，城市内部人居环境质量不高、基础设施老化、公共服务不足、应急功能不完善、产业与空间错配、文化和自然环境破坏等问题开始凸显。

业内人士普遍认为，当城市进入存量更新阶段，区域的“提质”已经成为当务之急，对楼宇进行改造提升，特别是将商业改写字楼已经成为其中的重要一环，并且已经成为行业趋势。

大悦城控股北京提出的思路是，重度运营存量市场，与城市共生长。团队于2016年从外观形态、空间结构、园林景观、商业配套、智慧办公与社区氛围等方面，对4.6万平米的空间进行系统性的提升改造，形成“生态圈”模式加速产业结构优化升级。

中粮广场内景

据了解，在历时227天后，中粮广场重新开业，在第一个完整运营年度，租金收入就实现大幅增长。这一改造项目还入选了北京市政府更新“智库集”，成为首都核心区域产业升级的参考样本。现在，中粮广场C座是业内无人不知的“商改写”标杆。

位于西直门商圈附近的中糖大厦，也是大悦城控股北京城市更新项目的经典之作。

2020年大悦城控股北京以“小定位”服务“大定位”的发展思路，对中糖大厦进行全面的改造升级。依据区域规划，结合项目现状，把握改造趋势，明确改造范围，并将文化、历史、区域、创新等元素融入改造理念与设计理念中。具体改造涉及交通流线优化、外立面形象升级、大堂及公区翻新、机电设备更换、园林景观重塑。同时，结合片区金融科技的功能定位，还打造年轻、时尚、温暖、科技感十足的室内环境。

业内人士认为，大悦城控股北京将中糖大厦打造为北京市场稀缺的“金融科技独栋地标性写字楼”，盘活存量资产的同时，为区域发展、产业融合注入新活力。

作为北京楼宇城市更新的又一标杆，2018年中粮·置地广场的成功亮相运营，展现了大悦城控股北京对在城市更新领域实操上的“驾轻就熟”。

中粮·置地广场比邻地坛公园，原址为三利百货。随着原有的老牌百货商场逐渐被边缘化，大悦城控股在2013年将三利原址收归麾下后，顺应城市更新的趋势，精细化、系统化地对原有城市建筑群进行升级改造，全面提升功能性及美观性，一举将老旧百货大楼打造成为安定门地标性国际甲级写字楼。

焕新后的中粮·置地广场成为周边区域经济发展的引擎，在保持远高于区域平均成交租金的情况下，项目出租率持续稳定在90%以上，在为区域贡献价值的同时，成为与区域共同发展、政企合作、相互促进的行业新标杆。

筑巢引凤 打造“空间+内容”重度运营模式

楼宇改造升级后，硬件配套有了，但这并不意味着写字楼业态改造完成。大悦城控股北京写字楼与产业发展部负责人表示，做城市更新项目，办公新生态应该注重对C端需求的关注，从人性的需求出发，提升项目的办公生活体验。

眼下，从基础底商配套转变到布局多元化业态配套的过程中，许多商业配套配比不均衡或定位不精准的问题较为突出。

大悦城控股的解决方案是打造“空间+内容”的重度运营模式，其中，以中粮·置地广场的案例最为典型。

据了解，通过关注商务办公需求，中粮·置地广场创新打造了4300㎡的“B1公共空间”，里面集艺术、阅读、生活方式、品牌、LOUNGEBAR于一身，致力于实现圈层互通、社群互动。

此外，中粮·置地广场还筹备了两大主题空间，一个是媒体中心，为商务活动提供多功能活动空间。另一个主题空间是为艺术品展览、小型户外音乐会等艺术活动提供跨界合作的平台，为楼内办公商务人群提供精神栖息之所。

中粮·置地广场B1公共空间

业内人士认为，中粮·置地广场引入多元业态不是简单的1+1=2模式，而是从消费者需求端出发，优先引进满足商务人群生活需求的业态品牌，使品牌租户的目标客群和楼内租户高度吻合，完成精准的客群匹配，从而实现1+1>2的效果。

有分析称，写字楼行业进行空间的运营的出发点并不是吸引客流，其价值回归点首先应该是制造内容、提供内容，这是提升客户满意度及体验感实现租金溢价的有效路径，其次则是提升项目IP价值，引导租户实现对大悦城控股品牌的忠诚。

中粮·置地广场外景

栽下梧桐树，引来凤凰栖。这种空间+内容重度运营模式，用内容建设吸引更多客户落址于此，同时又依靠企业的市场影响力传递给更多潜在选址企业，以此往复循环，强化品牌影响力，不仅为写字楼行业树立了转型样本，收获了CBA联盟、摩根士丹利等明星租户的一直认可。

某入驻企业的负责人曾坦言：“选址中粮·置地广场，不仅因为其首都核心区的地理位置以及先进的硬件设施，我们更为看重的是其完备的商业配套及其独有的文化艺术气质，这些能为我们员工在8小时的紧张工作之余，提供更为放松的体验。”

基于种种认可，中粮·置地广场获得了LEED-CS运营阶段金级认证、BREEAM AWARDS亚太区年度大奖，ULI亚太区卓越奖等国际重要奖项，加之开业一年就实现的90%以上出租率，以及超越周边市场平均水平的签约租金，实现了逆势上扬，成为城市更新的标杆样板。

输出管理 构建商务办公新生态

在成功招入优质客户入驻后，能否满足商务人群多元化的运营服务需求，也就成为能否留住优质客户的关键。

为此，大悦城控股推出企业服务平台COFCO Fantasy、悦享生活空间COFCO Life和智慧办公平台Coffice组成的3C智慧运营服务体系，为楼宇和客群等提供高效的办公、生活解决方案。

2020年初，位于CBD商圈核心位置的LG双子座大厦被正式出售给新加坡政府投资公司(GIC)下属子公司(PZP)，并更名为汇京双子座大厦，将由大悦城控股及新加坡政府投资公司(GIC)共同开发运营。

汇京双子座大厦外景

不难看出，优越的地段位置和市场供应带来的稀缺性，赋予了汇京双子座大厦具有较高的价值。但如何进一步激发其潜力，则考验着经营管理者。

基于对北京市场多年运营经验的积累，以及对写字楼市场的深度体察，大悦城控股构建3C智慧运营服务体系，实现精细化管理，让投资方与服务方的资源整合价值实现最大化，使汇京双子座大厦成为大悦城控股“产品+服务”双核战略的典型案例，丰富自身发展路线，重塑CBD商圈未来商务格局。

中粮广场也是大悦城控股在3C智慧运营服务体系建设方面的一大力作。

在去年疫情期间，除像中粮广场地下二层的共享办公空间可为客户提供 “拎包即可办公”等便捷服务外，COFCO Fantasy团队还积极接触相关政府部门，为中小微企业租户争取相关政策补贴，努力为入驻企业减少疫情影响。

相比COFCO Fantasy，在中粮广场，COFCO Life还可以更多地满足来自C端客户的生活需求。它提供餐饮、休闲、娱乐、出行、社交、金融等服务，保障办公人员生活需求及办公品质。

相较于前两者，Coffice可以说是3C智慧运营服务体系的信息“中枢”，它依托物联网和大数据算法，形成了一个聚合了B端和C端的服务平台，中粮广场的用户可以在手机上便捷地使用各种服务，通过软件和二维码，完成快递服务、会议室预定、办公通信、访客邀请、线上缴费等等，实现空间、服务、用户及智能设备的多维互联。

目前，大悦城控股北京已将3C运营服务体系推广至众多写字楼项目，为盘活北京市商圈存量资源，促进产业升级，助力城市更新，提升王府井、西直门、CBD等传统商圈的国际化水平提供助力。