济南三次集中土拍216亿收官 保利、龙湖综合体扩充

作者/陈奇杰

12月6日，继上周上海、广州、福州等城市完成供地之后，济南亦迎来今年的第三批收官供地。

据观点地产新媒体了解，本次济南拍地共有主城区75宗土地出让，包括涉宅用地64宗、商服用地1宗、商务金融用地10宗，总占地面积约234.08万平方米，总起价238.96亿元。

延续之前两场供地不温不火的态势，此次济南集中供地仅持续半日左右便宣告结束，其中57宗地块底价出让，溢价土地4宗，流拍土地14宗，总成交金额216.46亿元。拿地企业上，保利、龙湖、绿地泉、银丰、大华、中建、轨交、瑞马、万融置业、葛洲坝等企业均有所获。

保利、龙湖综合体扩充

对于济南今年的集中供地而言，保利应该是一张生面孔，前两次集中供地均未出现其身影。而本次甫一露面，保利便以超30亿元的拿地金额位居榜首。

据公告，槐荫区五里牌坊棚户区改造项目A、B、D三宗地块须一并出让、整体实施，由保利以总价30.21亿元竞得。该项目总出让面积10.48万平方米，容积率2.6，为城镇住宅、商务金融用地。

根据出让条件，竞得人须以4500元/平方米的价格向槐荫区政府提供地上建筑面积约7.78万平方米的住宅安置房和建筑面积约0.92万平方米的商业安置房，以约10300元/平方米的价格向货币补偿、具有回购资格的被征收居民提供建筑面积约2万平方米的住宅商品房。

实际上，若联系过往情况，保利本次拿地并不显得突兀。

早于2016年3月份，五里牌坊项目就开始进行土地熟化投资人招标，其后济南保利新城置业有限公司成为中标单位。保利置业集团有限公司曾宣布，全资附属公司济南保利与关联企业山东和顺订立合作开发协议，双方将透过项目公司（即保利新城置业有限公司）共同开发五里牌坊项目。

这之后过了近四年，2020年1月13日，保利率先拿下五里牌坊棚户区改造项目地块C，成交价10.43亿元，总面积4.46万平方米。

济南槐荫区人民政府曾对五里牌坊（光明街）片区的未来发展走向有所披露，计划建设商住一体项目，位于经十路阳光新路路口东南角，总建筑面积约76万平方米，计划总投资约126亿元。

据此来看，保利本次再获3地，五里牌坊综合体项目应该是迈出了一大步。

除此之外，龙湖以总价11.51亿元竞得经十路北侧、腊山河西路东侧地块A1/B1地块，亦是受市场关注的对象。该两宗地块须一并出让、整体实施，总出让面积9.41万平方米，容积率2.67，为城镇住宅、商务金融用地。

地块出让要求显示，竞得人须引入一家在国内开发并以自有注册驰名商标品牌持有运营的商业购物中心，并自持商业建筑面积不少于13万平方米的集中式购物中心，自持部分建设阶段总投资额不低于12亿元，且自持部分竣工开业运营后前三个完整自然年内，累计运营收入达到4亿元以上。

据悉，这两宗相连地块位于济南槐荫区西客站片区。此前于2019年，“新槐荫”党政客户端里就曾提到，建设济南西客站片区龙湖天街项目，有利于完善片区配套设施，提升居民生活品质，希望双方共同努力推进项目顺利落地实施。

有分析称，该项目位于济南西客站片区地铁4号线腊山河西站附近，商业面积10万平方米左右，且属于新兴商圈，各方面都符合龙湖天街商业综合体项目的选址特点，很可能将建设济南第三座龙湖天街。

目前，济南已经有两个龙湖天街，第一个为龙湖奥体天街，位于CBD，已经建成开业；第二个在工业北路以北、凤凰北路以西，为龙湖北宸天街，正在建设当中。

济南集中供地收官

随着今次拍地结束，济南2021年两集中供地亦告收官，全年收金约650.5亿元。

回顾前两次济南集中供地表现，第一批次共计出让114宗地块，总出让面积342.7万平方米，起始总价276.27亿元，总成交价282亿元。其中，6宗地块流拍，30宗地块溢价成交，78宗地块底价成交，底价成交的比例为68%，整体热度一般。

虽整体较为平淡，但仍有多宗地块由于位置较好，出现较高溢价。比如明星地块之一南北康组团的5个地块，经过143轮竞价，被万科以总​价36.3亿元拿下，溢价率达到64.41%。

另一宗溢价率超过50%的地块为山塑A2地块，被大华以总价4.15亿元摘得，竞价超过30轮，溢价率为54%。

第二批次供地中，济南调整部分竞拍规则，如对房企的开发资质及资金进行限定，居住用地设置最高溢价率不超过15%的“红线”，达到最高限价后出让方式由“限地价竞政府储备性公有房”调整为“限地价抽签确定竞得人”等。

随着规则调整，济南不少地块或因无人报价而终止出让，原本挂牌的108块地，在正式开拍之前，仅剩76宗。最终，济南第二轮集中供地76宗地块均底价成交，总成交价近152亿元，整体表现冷淡。

济南第三批集中供地，底价成交率76%，表现同样较为平稳。

有分析指，从前两次集中供地来看，此次结果是意料之中，未来在“房住不炒”主流大趋势下，房地产市场将逐渐降温回归理性。