来之不易的增长 融创全年销售5974亿与维持现金流

作者/管丽

如同往常一样，紧随碧桂园、万科之后，融创中国公布了2021年最后一个月的销售业绩。

1月7日，据融创中国公告披露，2021年12月，该集团实现合同销售金额约人民币478.2亿元，同比下降12.75%；合同销售面积约296.5万平方米，同比下降15.5%；合同销售均价约人民币16130元/平方米。

从单月销售来看，12月回落的业绩并不让人意外。自2021年下半年以来，楼市转凉，房企销售普遍低迷。据观点指数发布的"2021年1-12月房地产企业销售金额表现"研究成果，前100房企实现全口径总销售金额12.8万亿元，同比减少2.4%，年内累计销售增速首次转负。

12月单月，前100房企实现全口径总销售金额11276.5亿元，环比增长41.1%，但对比2020年同期减少31.7%，在行业景气下行的环境下，年底楼市销售明显失速。

具体到融创，在2021年前6月维持销售正增长之后，从7月开始，单月销售同比便一直下行。7-12月同比降幅分别达到5.55%、29.85%、32.33%、27.6%、47.02%与15.5%。

​数据来源：观点指数整理

不过从全年整体情况来看，融创销售还是维持住了正增长的势头。

2021年全年，融创中国累计实现合同销售金额约人民币5973.6亿元，同比增长4%，累计合同销售面积约4141.8万平方米，合同销售均价约人民币14420元/平方米。2021年，归属于该公司的权益合同销售金额约人民币3615.7亿元。

根据观点指数报告，融创全年业绩位列全口径销售榜第三，仅次于碧桂园、万科。值得一提的是，从整体销售增速来看，前100房企中，33家全口径销售金额不及2020年，录得销售同比为负。其中，19家房企销售同比降幅超过10%，6家房企降幅超过20%。

头部房企中，碧桂园、万科1-12月录得全口径销售金额分别为7588.2亿元与6277.8亿元，同比增速分别为-3.8%、-10.9%。

由此看来，融创能在行业普降的情形下维持微增的态势实属不易。而从销售目标来看，融创中国2021年定下的合约销售目标为6400亿元。照此计算，其最终完成年度目标约93.34%。

根据观点指数以30家发布销售目标的房企为样本，计算销售目标平均完成率为93.3%。据此，融创则刚好在平均线上。

据观点新媒体了解，2020年同期众房企的销售目标平均完成率为104.8%。整体来看，房企年初对于楼市销售较为乐观，制定了积极进取的目标，但在下半年市场寒流冲击下，楼市销售行情偏离了预期轨道。

值得一提的是，融创曾在股东会上宣布今年销售目标由6400亿元上修至7000亿元，较2020年5752.6亿元销售规模提升21.7%。只是随后市场迅速转冷，融创对外表示维持年初指引6400亿年度目标不变。

业绩压力之下，部分头部房企表示将会根据市场情况调整公司经营计划和目标。12月，保利发展在广州推出保利天汇、保利天珺、保利悦公馆、保利罗兰国际等多个项目，预售套数超过2300套；融创则为融创未来金融城、融创悦城等上海项目取得近3000张预售证。而融创12月的销售相比11月也有一定幅度的回弹。

只是将目光放到土地市场的话，会发现2021下半年以来，融创鲜少在公开拿地市场露面。尤其是与上半年相比的话，在首轮集中拍地中，融创接连在杭州、天津、重庆、北京、无锡等地“开疆拓土”。6个月内，融创新增权益土地储备约586.6万平方米，新增权益货值约1737.1亿元。

据观点指数1-11月房地产企业新增土地储备报告，融创新增权益土地储备约630.41万平方米，新增权益货值约1921.92亿元。下半年截至11月仅新增货值184.82亿元。

2021下半年的融创，任务焦点已不是拿地投拓，而是维持现金流稳健，设法度过这场寒冬。为此，融创开始加大力度处置资产及配股融资回笼现金。

12月8日，融创中国发布公告称，公司继续出售贝壳美国存托股票(ADS)，约2,671.3万股，套现约5.3亿美元。按照该公司近两次披露的信息，于纽约时间2021年6月1日至2021年12月7日期间，融创中国累计出售约4535.2万股贝壳美国存托股票，合计代价约为10.84亿美元。

除此之外，12月下旬，融创以26.8亿元再出售上海虹桥商务区写字楼、杭州核心地段酒店及写字楼三项目。11月以16.73亿元出售杭州两项目股权予滨江。

资产处置之外，资本市场筹资也同步进行。11月，融创中国及融创服务相继发布配售公告，合计所得款项总额约为9.52亿美元。据了解，融创已通过项目处置、资本运作等方式回笼资金规模超200亿元。

2021年12月8日，标普发布报告称，融创中国在过去三个月内采取的一系列融资行动将为其应对明年债券到期提供一定缓冲空间。

标普估算，截至2021年11月30日，融创中国有250亿元人民币左右的境内外债券将在2022年末前到期，其中包括两笔总额为8.45亿美元的私募债券以及将在明年进入回售期的约109亿元人民币债券。