戴德梁行：2021昆明甲级写字楼市场适应成长 多元、个性零售物业受青睐

近日，戴德梁行正式发布了《2021年昆明房地产市场回顾》报告，从甲级写字楼市场、优质零售物业市场回顾了2021年昆明的房地产市场情况，并对昆明房地产市场未来发展进行了展望。

甲级写字楼市场：砥砺奋进，适应成长

租金持续调整，空置率大幅下滑

2021年昆明甲级写字楼市场未录得新增供应，全市存量维持在864,886平方米，其中，盘龙区无论在写字楼数量亦或是体量都占据首位。在租金方面，为吸引优质租户，业主采取以价换量策略，导致租金同比下滑2.8%至85.64元/平方米/月；同时，在租金降低和租户对甲级写字楼认可度提高的双重利好下，置换需求得以释放，推动2021年空置率同比下降7.47个百分点至27.24%。

TMT、医疗医药逐年增长，金融服务受创骤减

2021年度昆明甲级写字楼主要存量租户为房地产和建筑、专业服务、金融服务类企业。 近三年来看，金融服务占比在疫情后骤减，加之受宏观环境的不利影响，2021年与2019年相比大幅下降10.3个百分点；另一方面，作为国家大力扶持的产业，TMT连年增长，2021年与2019年相比增长了2.7个百分点，增长速度排名第二，仅次于房地产和建筑类；随着大健康产业的打造，医疗产业稳步发展，2021年与2019年相比，医疗医药类企业增长1.6个百分点。

单一业权甲级写字楼逐渐成为市场主流

受限于资金压力，昆明全自持甲级写字楼数量有限。虽然散卖有助于开发商回笼资金，但长远来看散售写字楼空置率、租金等表现明显乏力。不仅如此，大量缺乏管理、租户混乱的散售写字楼还将对城市发展产生不利影响。未来，在政府的支持、引导下，全自持写字楼势必会成为昆明甲级写字楼市场的主流趋势。

戴德梁行华西区董事总经理张裕鹏认为，在过去较长的时间里，开发商对甲级写字楼信心有限，加之资金压力，主动或被动对甲级写字楼改为公寓出售，但随着2021年规划局发文，严禁商办楼改公寓后，部分开发商被迫持有写字楼，这将可能导致一批低价写字楼面世，从而对昆明甲级写字楼的去化带来一定压力。另外，由于市场需求有限，竞争激烈，为吸引租户，业主纷纷采取以价换量策略，导致全市租金持续下滑。同时，随着租户对甲写的认可度提高，昆明市场的置换需求有所释放，2021年度部分楼宇取得较为亮眼的表现。短期内，在市场新增需求增速持续放缓的节奏下，置换升级租户将成为各大业主争夺的对象。另一方面，未来4年内昆明甲级写字楼新增供应将主要集中在官渡区，大量的新增供应势必会对开发商的运营策略提出挑战，短期内官渡区各项指标也将有所压力。但长期来看，随着官渡区项目落地，昆明将产生真正意义上的第一个高端商务区，并有望成为昆明甲级写字楼发展史上的又一个里程碑。

优质零售物业市场：多元化、个性化商业受到青睐

新增供应入市，空置率升高

昆明优质零售物业市场活跃度较高，2016年至今，昆明每年均录得新增项目入市。2021年随着海乐世界的入市，昆明优质零售物业市场存量达到290万平方米。目前昆明优质零售物业市场呈两极化发展，客户黏性较高的高品质项目发展稳定，而以周边客群为主的项目同质化严重，竞争激烈，从而导致全市最优层优质铺平均租金同比小幅下降0.89%至406.85元/平方米/月。为面对激烈的竞争，部分项目进入调整期导致全市空置率同比上涨3.36个百分点至13.68%。

首店助力城市商业发展

2021年昆明依旧不断迎来新品牌。其中，市中区得益于商业聚集度高，商业氛围浓厚，成为新开品牌最为青睐的区域，而位于市中区的恒隆广场和顺城广场则成为此类首店的首选地，如starter black label、initial、九龙冰室等知名品牌选择进驻顺城广场，Sam Edelman、%Arabica等国际品牌则进驻恒隆广场。同时，随着大量首店的进驻，市中区商业的地位将再次得到巩固。

戴德梁行华西区董事总经理张裕鹏认为，2021年昆明优质零售物业市场呈现两极化发展，地理位置优越、品质较好、品牌吸引力度较大的购物中心吸引了更大比例的全市客群，整体保持稳健发展趋势；而目标客群为周边居民的购物中心则呈现出明显的同质化现象，使得经营难度攀升，最终导致空置率增加。未来，在人口、可支配收入等稳定增长的背景下，去库存化、差异化发展将成为昆明商业的主旋律。

张裕鹏指出，目前昆明优质零售物业市场上以传统的商业运营模式经营的项目不在少数，随着消费升级、消费理念的变迁，此种模式已经逐渐被消费者抛弃，反观部分购物中心因提升消费体验，挖掘消费需求而得到了大众的追捧，如：恒隆广场、公园1903等项目。未来，在昆明优质零售物业市场存量较大的背景下，如何建设多元化、个性化发展的购物中心或将成为各大运营商的重要课题。