轻资产大军再添一员“猛将”，金科商业入局轻资产

3月15日，金科商业正式签约四川营山华邦“时代天荟”轻资产项目。

据悉，该项目约7.7万平方米的纯商业街区，服务模式为全流程商销一体化轻资产管理输出，包括项目市调、产品设计、项目商业定位、招商运营、商业销售及资产融资等核心服务内容，这是继在长沙、济南、重庆等地后，金科商业获取的又一轻资产项目。

金科商业签约四川营山华邦“时代天荟”轻资产项目

金科商业相关负责人表示，金科在轻资产领域能迅速实现突破，代表着金科商业轻资产全面服务力的提升。未来金科商业还会迎来多个项目的陆续签约，轻资产服务将正式进入爆发期。

放眼至商业地产行业，轻资产市场不断有企业涌进，金科商业为何能成为后起之秀，其优势是什么，又将为轻资产市场带来哪些解题思路呢？

存量商业时代，轻资产市场大热

中国高速城市化进程，带动了中国商业地产的快速增长，而当城市土地红利变小，存量时代悄然而至。

期间，一些物业由于种种原因陷入无法开业或者经营不善的困境中，导致行业处于极度不健康状态。如今，摆在商业地产企业面前最大的问题变成了：如何盘活已有的存量资产，或者进一步提升项目资产价值？

对于具备市场洞察力和专业设计能力运营、招商、物业服务能力的资产管理公司，这无疑是一个很大的契机。凭借着专业的商业运营能力，不少商业公司正在加速布局轻资产项目。

金科商业签约四川营山华邦“时代天荟”轻资产项目

据不完全统计，近5年来轻资产增量从体量、数量上，都在逐年递增。2019年轻资产增幅首次突破10%，2020年全国商业增量下降，而轻资产项目增幅同比上升至12.7%，2021年，仅上半年全国已新增轻资产项目147个。

事实上，“开发企业持有资产、商管公司运营资产”这一“产权分离”模式，正在成为行业主流趋势。在金科股份联席总裁王伟看来，出现这一趋势的核心原因是产权方和管理方的核心能力不同。

“产权方的核心能力是资金获取的能力、资本市场证券化的能力，它是一种资本文化。 运营方的核心能力是对市场的洞察力、关注行业生活方式的变化，是具备专业的设计能力运营、招商、物业服务能力，强调的是一种服务精神，是一种服务型文化。”

顺势而为 金科商业入局轻资产

作为开发企业，金科为何入局轻资产？

王伟介绍，在过去20多年的发展过程中，金科获取了一些带商业土地项目、建设了带商业配套的小区，未来也将获取更多的这样的土地和项目，服务于高质量的美好生活。这种情况下，亟需一只专业化、有敬业精神、对市场敏感的商业管理队伍进行管理。

另一方面，轻资产能够赋能金科核心能力。当下的商业运营，更加强调精细化，且商业板块的融入，能够实现全项目周期的价值最大化。

据了解，2021年，金科通过商业与开发高度融合，大幅度提升了项目运营能力和盈利水平，长沙空港新城便是典型的案例。在存量商业中，通过对金科乐方、金科中心悦 FUN重新定位、调改，有效盘活了存量资产和现金流。

重庆金科中心城市综合体全面投入运营

在业内人士看来，后房地产时代，强调靠运营赚取利润的时代。强调精细化的运营挖掘、全盘设计挖掘项目的价值，在全盘设计当中、全项目周期开发管理过程中，必须要商业板块的高度融入，才能实现全项目周期的价值最大化， 才能提升单体项目的利润。金科商业入局轻资产市场，可谓顺势而为的必然选择。

发力轻资产，金科商业准备好了吗？

入局者众，意味着竞争之势比较激烈。放眼至整个行业，尽管万达、龙湖、凯德、大悦城、凯德纷纷明确轻资产业务战略，华润万象生活、宝龙商业、星盛商业等拆分商管公司上市，并以资本撬动轻资产市场，但甩掉同行很远、处于领先地位的企业并不多。

如此态势下，金科商业此时加大布局轻资产市场，无疑加剧了竞争的白热化。而金科商业这一战略并非一时兴起，而是基于对行业趋势的洞察，综合自身的实力做出的明智之举。

通过对金科商业的深入研究，其布局轻资产的几大优势凸显：

◆ 敏捷的市场洞察力

精准定位，是商业项目成功运营的第一步，而项目的前端策划定位，离不开对商业趋势的把握，轻资产项目同样适用。这也意味着轻资产项目的运营者，要时刻关注市场动态，紧跟行业趋势。

当下，以Z世代为代表的新青年成为新的消费人群，在消费需求、消费理念上发生了很大变化，由此兴起的“三坑”服饰、电竞、国潮、男性美妆等品牌，也催生了新的文化品牌。同时，夜间经济成为热门趋势，消费时段发生不小变化。

在此方面，金科商业运营的项目颇具代表性，金科商业在行业中首次提出了元宇宙商业，并在行业首发金Meta元宇宙产品体系，同时发布了Z世代的商业理念。

金科金Meta元宇宙产品示意图

在金科中心悦 FUN 打造了24小时时尚潮流街区，以“购物中心街区化、街区自然化”的形式，打破了传统商业盒子式的封闭空间，将自然融入街区；长寿金科美邻汇山下拾堂打造长寿首个24小时沉浸式主题街区，兼具长寿文化特色与城市烟火气息。两者均为年轻消费群体打造了沉浸式消费空间，得到市场高度认可。

由此可见，金科商业依托于抓住行业热门趋势，打造创新性商业运营模式，实现弯道超车。

积淀大量优质客户与经验

想要全面把握当地市场需求及变化，并能及时做出反应，带来创新性商业内容，离不开长期的项目运营实践。

在过去多年尝试与实践中，金科商业积累了丰富的轻资产经验，金科遂宁仁里水乡、金科美邻汇的成功打造，便能说明一切。

金科遂宁仁里水乡商业项目

而在过去的20年开发过程中，金科在广大的三、四线城市积淀了大量优质合作客户。金科商业恰好能够为这些缺少商业运营能力的客户，提供专业化的优质服务。

记者获悉，金科下一步拿地、开发聚焦在高能级城市，轻资产服务于中小开发企业，助其提升产品、服务与项目的运营能力。

具备实操能力的工具

企业的品牌号召力和运营能力，无疑是轻资产运营的制胜关键。对此，金科商业打造了颇具实操能力的工具。

金科中心悦FUN主题街区

一方面，金科商业拥有大型城市综合体金科中心、城市购物中心金科爱琴海、未来生活服务中心金WALK、悦FUN街区等丰富产品线，能够根据不同城市、不同区域及消费者画像，定制不同产品线的商业项目，进而接管更多轻资产项目。

另一方面，金科具备其他企业不具有的独特的核心能力。尤其是街区商业方面，金科商业在行业内首次提出商业管理、商业销售一体化，并打造了金科爱琴海玫瑰天街、仁里水乡等成功案例，实现商业资产销售后，保证业主方稳定运营。

◆ 拥有专业的经营团队

无论是做好前期的市场调研与精准定位，还是后期的各环节运营，都离不开专业的团队来运作。对于轻资产项目而言，更是要做到“专业的事情给专业的人来做”。

重庆金科爱琴海购物公园

经过2021年的波士顿战略咨询、金科决策层的战略定位“四位一体、生态协同”，支持商业做强、做精。 金科商业体系于2021年，按照市场化的要求，全面梳理、构建了完善的商业三级体系，通过集团专业高地、区域协同、项目执行落地，构建专业化的水平，同时通过外部引进、内部提拔，构建了一支具有专业化水平、敢于打硬仗、擅长动脑筋的商业人才队伍，形成了人才梯队和人才厚度。

“在为客户创造价值”的团队精神、服务精神下，金科商业通过具有专业能力、敬业精神的人才团队，积极布局轻资产业务，真正帮助合作伙伴解决实际问题。

结语

“没有金刚钻，不揽瓷器活”，金科商业能在轻资产上迅速崛起，得力于金科商业在过去20余年的发展中，沉淀出一支优秀的商业团队。这支团队具备敏捷的市场洞察力，找到市场的痛点、抓住行业趋势，具备创新能力，能率先实现传统商业的迭代。其次，具备行业的独特的竞争力，能实现商业的商销一体化； 第三，金科在过去的开发过程中，沉淀了大量的三四线城市的优质合作伙伴，以轻资产继续为客户服务、创造价值；最后，金科商业形成了一批具备专业技能、服务精神、有意志力的，为客户创造价值的团队。

相信随着金科商业加速布局轻资产项目，这一理念将得以广泛传播，金科商业也将在这一理念下为更多城市带来品质商业，进一步助推其战略目标的达成。